胡葆森谈疫情之下的房地产：短期承压，却也是兼并收购时机

  突然而至的新冠肺炎疫情，让整个房地产行业迅速进入“冰冻期”。春节期间大量被迫关闭的售楼部，让众多房企的现金流骤然紧张。

  “疫情之下，没有人能置身事外。”3月30日下午，建业集团董事长胡葆森在接受第一财经记者采访时承认，短期内，疫情对宏观经济、对房地产行业冲击较大。不过，他同时认为，即便行业面临短期承压，但从长期看，中国的城镇化仍在继续，经济总体向好的态势也不会逆转。因此，疫情并不会改变地产行业的基本面。

  “疫情对房地产企业的这种影响，更多是心理上的冲击，短期冲击不足为惧，长期向好基本面并没有改变。对前期杠杆过高、没有准备的企业而言，这是危；但对在人、财、物等方面做好准备的企业来说，更是机。”胡葆森说。

  不过，为了积极应对疫情，建业地产选择了适时调整战略，开始将更多精力放在更关注各项指标的健康程度上，而不是一味求快求规模。

  虽然胡葆森将此次疫情视为“危中有机”，但记者近期采访时发现，疫情对中国房地产业的影响不小，甚至一些龙头地产企业也表示，正在感受压力。

  行业短期承压

  截至3月31日，已有近100家房地产上市企业发布年报。在这些企业的业绩发布会上，疫情如何影响房地产成为必问话题。碧桂园总裁莫斌在该公司的业绩发布会上说，疫情对碧桂园的2月销售有直接影响。

  胡葆森在接受第一财经记者采访时说，一般情况下，大部分企业在上一年的11、12月就开始做来年的年度计划。“我相信，很多企业在制定2020年计划时，都没有考虑到疫情的爆发。因此，这对企业经营来讲是个突发情况，在精神上、物质上都造成很大的冲击。”

  国家统计局于3月16日公布的数据显示，1至2月份，全国房地产开发投资10115亿元，同比下降16.3%。其中，住宅投资下降16%。房地产开发企业土地购置面积1092万平方米，同比下降29.3%；土地成交价款440亿元，下降36.2%。

  河南省统计局的一份数据则显示，今年1~2月份，新冠肺炎疫情给全省经济运行带来较大影响，其中，房地产开发投资下降22.5%。全省商品房销售面积520.52万平方米，下降42.3%；商品房销售额333.45亿元，下降41.6%。

  与河南省相邻的河北省，当地房地产企业同样受到疫情冲击。河北省住宅与房地产业协会常务副会长兼执行秘书长张彦峰说，受春节假期叠加新冠肺炎疫情的双重影响，河北省房地产市场的销售、开工、拿地、竣工、投资等数据均大幅下滑。同样来自当地统计局的数据显示，1～2月份，河北省房地产开发投资同比下降17.3％。其中，住宅投资同比下降13％。

  在对疫情期间的河北房企经营现状进行专题调研后，张彦峰发现，当地房企主要面临三大困难：

  一是资金流入锐减。因为根据主管部门的防疫要求，房企售楼部和中介门店全部关闭，来电和认购同比减少80%。对于已成交的客户，由于难以收集按揭资料，加之住建和银行等部门在疫情防控期间按揭手续、银行面签和客户审核等工作暂时停止，使得按揭资金无法得到及时地办理和回笼。即便疫情过去，市场恢复尚需较长时日。经营业绩将大幅下降，资金链承压较大。

  二是融资难度加大。受疫情影响，银行贷款授信的时效性将受影响，原本预计一季度的放款可能延后至6、7月份甚至下半年。同时，延迟复工影响报建取证，也将影响开发贷融资。因行业调控政策，上市房企股权融资已“一刀切”全部暂停。房地产公司普遍在现金流管理上承受的压力较大，虽然大型房企有较好的偿债能力，但也面临较大的资金压力。

  三是成本支出大增。为维持企业正常运转，人员工资、养老和社保缴费、管理和财务费用、非产权办公区及展厅的租金等需正常支付。受疫情影响，湖北、湖南、四川、江苏等地人员暂时难以返回。考虑到北方地区每年仅有7个月（4～10月）的有效施工时间，房企在疫情过后或将很难吸引大量南方从业人员复工，由此导致的用工荒预计将使用工成本增加20%～30%。

  即便是全国性房地产龙头企业，也无法摆脱疫情对自身的冲击。

  万科地产公告称，今年2月份，万科实现合同销售面积173.2万平方米，同比减少29.8%，合同销售金额280.3亿元，同比减少35.1%。

  中海执行副总裁兼运营总监罗亮也在该公司的业绩会上表示，疫情对今年的销售供货以及结转等各方面造成了一定的影响，一二月公司的累计销售额同比降低了22.7%。

  兼并收购的时机？

  “疫情下，中小房企压力巨大，行业集中度将进一步提高，但对于基本面良好的优质区域龙头企业、规模企业，很可能将迎来新一轮的发展机遇。”胡葆森说。

  他分析称，房地产是现金流密集行业，对现金流的要求非常高，只有提前储备足够的资金，坚持稳健经营，才能防患未然。

  疫情爆发之后，建业地产在2月5日发行美元债3亿美元。虽然有疫情的影响，但这次债券发行仍获得超7倍认购，账簿金额达到22亿美元。

  “疫情发生后，不少银行机构的负责人主动打电话，对我们表示支持。建业这么多年积累的市场信用，在这时候发挥了很好的作用。”胡葆森说。

  对于下一步的房地产行业发展，胡葆森说，虽然房地产行业短期承压，但从中长期来看，整个行业长期向好的基本面并未改变。

  “以河南为例，2019年中国的城镇化率刚突破60%，河南的城镇化率才刚接近54%。相比全国，河南城镇化的空间巨大。按照正常情况下，70%～75%的城镇化率目标预测，至少在未来十年这个长周期看，房地产行业还将会持续向好。”

  不过，面对意料之外的疫情，建业地产在实现“双千亿”业绩增长后，最终还是决定，在未来三年，进入战略巩固期。

  胡葆森说，疫情本身不是好事，但给企业带来一些转机：一方面能迫使企业沉下心来思考；另一方面，也是整个房地产行业兼并收购的时机。

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