富力首开·金禧璞瑅引领“剧场效应” 成为限竞房时代名副其实的“华彩”

　　想象这样一个场景——一群人在剧院里坐着看表演，本来大家都看得好好的，结果不知道为什么突然有个人站了起来。他站起来不打紧，后面的人可看不到了。于是，后面的人也只好站起来，这样才能保证欣赏到演出。最终，整个剧院里，所有人都站起来看戏了。甚至，站起来还不够，最终大家可能要站在凳子上才作罢。这就叫“剧场效应”。

　　这个效应，有很多的解读，比如，它是不是也很像当下的北京楼市？产品上的“剧场效应”——前排的房企拿出神户型，后续的楼盘是不是也必须加码户型设计？

　　在土地市场，也同样如此。

　　5月19日，北京3宗不限价地块挂牌竞拍。

　　其中，分钟寺的两宗宅地被合生创展竞得，溢价率分别达到了42.08%和37.86%，楼面价则均突破了7万元/平方米。

　　土拍市场上，不限价房地块一个个“站”了出来，“剧场效应”让未来的置业门槛以可见速度抬升。

　　当限竞房一个个清盘告别，这出大戏的尾声，由谁来演奏最后的华彩篇章？

　　限竞房的剧场里，规划的精彩戏份总是太少。

　　70/90政策，让限竞房成为同质化竞争的“红海”。进而，在未来，二手房市场也必然充斥着大量90平方米以下刚需户型；而二孩时代日益旺盛的改善需求，却必须面对改善产品不足的尴尬处境。

　　据统计，在110多个限竞房项目中，非70/90项目只有10多个。纯改善、低容积率的项目更是屈指可数。尤其是富力首开• 金禧璞瑅这种1.5黄金容积率的、全盘均为140平方米以上的墅质社区，更是极度稀缺。

　　这里有个概念：1.5黄金容积率是什么意思？就好像数学上著名的黄金分割点一样，1.5，堪称容积率的黄金分割点。

　　为什么这么说？

　　北京住宅区的总体平均容积率是2.1左右，容积率超过这个数值，则显得拥挤；而一旦容积率低到1甚至以下，比如很多别墅项目，肉眼可见的没有人气，养不活基本的商业配套。

　　1.5左右的容积率，既满足了居住的舒适感，又保证了社区有足够的人气。同样是1.5容积率，怎么做规划也有讲究。

　　曾经北京楼市流行“高低配”，高层部分高容积率，剩下部分做出别墅卖出高溢价。

　　这种做法的恶果逐渐显现：高层无舒适性、别墅备受对视困扰无隐私感。均质社区成为好房子的标配，一部分叠拼别墅+不超过8层的小洋房，富力首开• 金禧璞瑅把整个社区的均好性做到极致。

　　在1.5容积率下，洋房楼间距可达30～40米，可以从容设计园林，也避免了对视问题。项目园林的设计，以桃花源记为设计灵感，以桃园五境为设计理念，以桃园九景为设计元素；通过金镶玉的设计手法，设计了中心大湖外加五重立体园林景观、十二庭加十二巷的园林体系。

　　更值得一提的是，在西区景观大道的中央，还设计了面积达5000平米的中心园林。

　　整个园区的园林体量、美学水准，完全媲美4000万+级别豪宅的水准。

　　限竞房的剧场里，户型是当仁不让的主角。

　　当“神户型”几乎已经成为标配，后来者如何博一声喝彩？

　　富力首开• 金禧璞瑅的答案是：多变空间的高成长性、大横厅L型采光的高舒适性、大外玄关的高获得性。

　　先说高成长性。

　　一个家庭，居住需求总是在动态变化的：有了孩子、有了二胎，老人来帮带孩子，老人回老家了，孩子出去上学了……

　　每个阶段，对居室的需求是不同的，在换房成本越来越高的时代，总换房显然是不现实的。

　　一套房子，如何通过不同的改造，适应不同时期的需求，这才是“一生之宅”的根本要义。

　　在富力首开• 金禧璞瑅，多处采用无承重墙结构，想要南向三面宽、还是想要大宽厅，完全可以自由切换。

　　当家中只需要三居室的时候，7米～7.3米的大宽厅带来不输给别墅的奢华感；而当家庭需要更多居室的时候，南向又随时可以多出一间房间，同时完全不影响客厅的尺度。最值得一提的是，客厅阳台双面采光，在当下阳台绝迹的新盘市场，更是绝无仅有的存在。仅凭L型采光，富力首开• 金禧璞瑅在“神户型”的榜单上，就占据了不可缺席的位置。最后还有外玄关带来的高获得性。

　　独立电梯厅的设计，增加了一个可利用的外部空间，这个外玄关，可收纳，可消毒，用途极广。两个户型，外玄关面积分别达6～7平方米。

　　至于说格局方正、洁污分区、动静分离、明厨明卫、南北通透、套房设计等等这些好户型的必备要素，在这个项目上更是一应俱全。在户型上，富力首开• 金禧璞瑅可以说是今年最大的惊喜。

　　限竞房的剧场里，最好的位置和配套一票难求。

　　坦白说，中央别墅区天然适合改善型产品，但目前区域内面世的限竞房，以70/90的刚需盘为主。

　　这种错位供应，让富力首开• 金禧璞瑅显得尤为难得。

　　作为中央别墅区御河板块的纯改善盘，项目坐拥未来科学城、怀柔科学城、临空经济区三区交汇之先天禀赋。项目南临温榆河，东侧奥林匹克水上公园，西侧滨水森林公园。背山面水，玉带环腰，是极佳的格局。中央别墅区的教育资源尽人皆知：全北京70%的国际学校资源，排名前三的国际学校，中央别墅区占据了2个（ISB和德威）。鼎石国际学校、北京英国学校、海嘉国际学校、君诚国际双语、新英才学校等17所国际学校环绕周边。如果业主想就近入学，该项目还自持一所高端国际学校--诺德安达。这是一所12年制双语国际学校，涵盖从小学一年级到高中三年级全年龄段的教育需求。它是全球最大的教育机构之一，北京英国学校、上海英国学校都是诺德安达旗下一部分。历来只招收外籍学生的诺德安达，在富力首开• 金禧璞瑅的国际学校可以招收中国籍学生。

　　商业配套也很齐全，项目周边汇集有祥云小镇、欧陆广场，奥特莱斯等等；项目自身还打造了近6万平米国际级别康养社区，为业主提供更加优质的贴身服务。同时，项目配建的4万平米的沉浸式高科技体验商业群，也会提供不同主题式商街。项目周边还拥有北京最著名的 7家马术俱乐部、16家高尔夫俱乐部和8大高端酒店；区域辐射内有北京友谊医院顺义院区、和睦家医院、空港医院等医疗配套资源。

　　拥有优质配套的限竞房很多，但拥有最“适合”配套的却并不一定很多；对于精英改善客群家庭来说，国际教育、高端生活、医疗康养这些配套资源，让这个项目和区域，真正实现了“相得益彰”四个字。

　　产品力上的臻于至善，配套上的相得益彰，让富力首开• 金禧璞瑅成为限竞房时代名副其实的“华彩”。

　　什么是“华彩”？

　　华彩，原指意大利正歌剧中，咏叹调末尾处由独唱者即兴发挥的段落。

　　后来在协奏曲乐章的末尾处也常用此种段落，乐队通常暂停演奏，由独奏者充分发挥其表演技巧和乐器性能，以达到升华作品的作用。

　　当限竞房时代走向尾声，这出大戏的“华彩”，我们从富力首开• 金禧璞瑅项目上聆听到了。

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