全国新房库存持续下降，市场供需关系逐步改善

网友关注：深圳一手预售住宅去化周期降至7个月。根据最新数据，2025年1月全国百城新建商品住宅库存规模为44737万平方米，环比减少1.2%，同比减少11.0%。库存规模已连续24个月下降，供应面积也连续4个月低于成交面积。随着供求关系趋向合理，预计后续新房库存去化动力将进一步增强。

全国重点城市新房库存规模仍在延续下降态势。日前，市场机构发布的最新数据显示，2025年1月，全国百城新建商品住宅库存规模为44737万平方米，环比减少1.2%，同比减少11.0%。至2025年1月，全国百城新建商品住宅库存规模同比已连续24个月下降。

新房库存持续下降的原因

库存下降背后，全国百城新房供应规模也在下降，2024年10月以来，全国百城新房成交面积已连续4个月高于供应面积。多位受访人士表示，除供应因素外，近来全国重点城市新房库存规模下降还与一系列去库存政策相关。随着供求关系趋向合理，预计后续新房库存去化动力将进一步增强。

从近十年全国百城新房库存规模来看，历史高点位于2014年年底，彼时百城新房库存面积已接近6亿平方米。此后自2017年以来，全国百城库存规模明显下降，至2020年四季度前基本在5亿平方米以下。2020年年底以来，全国百城新房库存规模波动上升，多月份超5亿平方米，相应态势持续至2022年。2023年以来，全国百城新房库存规模整体呈下降态势。

供求关系逐步改善

易居房地产研究院近日发布的数据显示，至2025年1月，全国百城新房库存规模已保持连续24个月的同比下降态势。从各等级城市来看，2025年1月，全国百城新房库存面积按一、二、三四线城市分类，分别为3125万平方米、21467万平方米和20145万平方米，分别环比下降3.0%、1.3%和0.7%，分别同比下降10.2%、12.0%和9.9%。

2025年1月，各等级城市新房库存均呈现明显的环同比下降态势。由于2025年1月为春节月份，房企不会密集推盘，因此各等级城市新房库存环比下降符合预期；同比下滑则意味着各线城市今年供求关系都有再均衡的向好基础。具体来看，2025年1月，全国百城中，共有76个城市新房库存规模环比负增长，有87个城市库存规模同比下降。其中，青岛、镇江、三亚、沈阳、湛江、兰州、济南等城市新房库存规模同比降幅较大，均超30%。

近来供应缩量背景下，全国百城新房供求关系有所改善。易居房地产研究院发布的数据显示，2025年1月，全国百城新房供应面积为1021万平方米，环比减少44.9%，同比减少29.5%；成交面积为1549万平方米，环比减少47.6%，同比减少9.5%。2025年1月份为春节淡季，供应节奏放缓。但对比去年春节月份即2024年2月份数据，全国百城新房供应面积增长约29%。对比2024年2月份数据，今年1月全国百城新房成交面积增长了约46%，说明市场交易态势较为活跃，去库存动力较充足。

实际上，自2024年四季度以来，全国百城新房供应面积已连续4个月低于成交面积。易居房地产研究院发布的数据显示，2024年10月份至2025年1月份，全国百城新房供应面积与成交面积历月比例分别为0.5、0.6、0.6和0.7，呈现出供小于求的态势。这说明供求之间的矛盾得到有效化解，也为今年供求关系再平衡奠定了基础。2024年尤其是“930”新政以来，各地陆续出台了系列去库存政策，涉及取消限购、降低首付比例和房贷利率、促进房地产税费成本优化等，预计2025年相应政策效应会进一步释放，新房去化动力将进一步增强。

此外，全国百城新房库存去化周期从高位下降。2025年1月，全国百城新房库存去化周期为21.3个月，较去年26.8个月的高点有明显下降。不过，相应去化周期仍高于合理周期。根据历史数据和房地产“开发-预售”工程建设关系，新房库存去化周期合理值应为12—14个月。从各等级城市来看，目前一线城市新房库存去化周期已降至14个月以下。易居房地产研究院发布的数据显示，2025年1月，全国百城中一、二、三四线城市的新房库存去化周期分别为12.6个月、18.1个月和30.3个月。

随着供求关系趋向合理，预计后续新房库存去化动力将进一步增强。各地陆续出台的去库存政策，涉及取消限购、降低首付比例和房贷利率、促进房地产税费成本优化等，预计2025年相应政策效应会进一步释放，新房去化动力将进一步增强。

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