曹晶晶:数据解析2025房地产“止跌回稳”路径

2024年12月19日，由北京中指信息技术研究院主办，中国房地产指数系统、中国物业服务指数系统承办的“2024中国房地产大数据年会暨2025中国房地产市场趋势报告会”在北京召开。

作为不动产，房地产区域属性明显，2025年房地产“止跌回稳”大概率并非全局性的止跌回稳，而是在市场恢复的过程中，部分城市、区域率先止跌回稳。
今年9.26新政之后，房地产市场销售明显改善，恢复幅度和持续时间均强于以往。在这个过程中，城市之间的差异非常明显。根据中指数据，新房方面，100个重点城市10-11月新房销售面积同比增长15%，其中，一线、二线、三四线城市同比分别增长40%、14%、9%。二手房方面，30个重点城市10-11月二手房成交套数同比增长24%，其中，一线、二线、三四线城市同比分别增长57%、13%、3%。整体来看，一线、二线、三四线城市的恢复幅度呈现明显的梯度差异。
从畅销项目来看，核心城市今年1-11月的新房成交数据体现出相对共性的特征：（1）销售金额TOP10的畅销项目多以改善楼盘为主，其中上海销售额TOP10项目平均套面积超180平米，平均套总价超2600万元；（2）畅销项目基本都处于主城区，近两年很多新房项目的逻辑是回归主城，打造改善型产品，促进项目去化。
展望2025年，诸多短期或长期因素将会影响不同城市房地产市场的复苏节奏，主要包括：
第一，政策支持力度及改善空间。从放松限制性政策来看，目前北京、上海、深圳仍有放松限购、限贷政策的空间，如果明年相关政策能够优化，将会对市场需求带动产生十分积极的影响。另一个重要的政策方向是货币化安置城中村改造，城中村改造与“房票安置”等政策相结合，将快速地对市场销售产生实质性带动，厦门、郑州等多个城市已经在房票安置政策方面取得一定成效，后续可关注各地政策支持力度及落实进展。
第二，市场供求关系及预期。从市场库存来看，库存过高的城市需要经历更长的周期才能达到新的均衡，目前只有上海、杭州可售库存的出清周期低于10个月，多数城市去化压力都较大，南京、青岛、宁波等二线城市出清周期也超过20个月。郑州、武汉未动工地块规模较大，这些城市的广义库存规模相对较大，也将加大市场形成新均衡的难度。从未来高品质项目供给来看，上海、深圳、杭州等城市今年下半年供应了部分品质较好的地块，将会增加市场高质量项目的供应，有利于改善库存结构，对明年新房市场需求释放形成支撑，推动市场进入新的循环。从居民预期来看，9.26新政后居民房价预期和置业意愿均有所改善，上海、深圳等一线城市居民预期都有较为明显的改善，重庆、南京、郑州等前期市场回调较多的二线城市，居民预期也有所回升。
第三，城市吸附力。这决定了城市对外部购房需求的吸引力，取消限购后，城市聚焦效应吸引来的外部新增购房需求也是支撑市场恢复的重要因素。一线城市和核心二线城市的经济产业基础好，人口持续流入，将对房地产市场的长期发展和短期恢复都形成有效的支撑。
展望2025年，核心一二线城市房地产市场有望率先止跌回稳。市场修复路径或表现为二手房成交持续放量进而带动房价趋稳，而新房销售企稳更依赖政策支持与高品质供给增加。更多低能级城市住房将回归消费属性，城镇化及购买力主导市场走势。

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