楼市“止跌回稳”政策显效 房票安置助力加快去库存

证券时报记者 张达

过去一个月，促进房地产市场止跌回稳政策“组合拳”显效明显。10月，全国新房销售面积同比连降数月后首次增长，新房和二手房成交总量环比更是17年来首次“银十”超过“金九”。收储存量房用作保障房、城中村改造货币化安置落地进展加快，多地成立专班、明确收储细则。

业内人士认为，虽然房地产市场热度呈现出结构性的积极变化，但市场回升动能尚不牢固，稳地产政策仍需持续加力。预计存量政策将加快落实，同时市场预期会有增量政策出台，前期政策效果或将得到巩固，四季度核心城市楼市有望实现止跌回稳，从而对全国市场筑底提供重要支撑。

楼市初现“止跌回稳”势头

9月底中央政治局会议首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”后，住房城乡建设部会同有关部门打出一套政策“组合拳”，即“四个取消、四个降低、两个增加”，一个多月来，市场信心得到提振，房地产市场初现止跌回稳的积极势头。

住建部的最新数据显示，商品房销售面积同比的连续下降出现了拐点。10月全国新房网签量连降15个月后再现增长；全国二手房网签成交量连续7个月同比增长；新房和二手房成交总量自今年2月份连续8个月下降后首次实现同比增长。从环比来看，新房和二手房成交总量更是17年来首次“银十”超过“金九”。

一线城市二手房成交增长明显，成交量增长向更多城市扩大。据住建部统计，10月，11个省份新房网签成交量同比增长，较上月增加6个，其中，湖南、天津、广东、江西、江苏同比增幅超过10%；20个省份二手房网签成交量同比增长，较上月增加2个，其中，北京、上海、河北、辽宁、浙江、湖南、重庆、贵州、甘肃、陕西、宁夏同比增长超过10%。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，多项数据说明房地产市场止跌回稳的态势良好，且出现了本质上的变化，同比增速指标出现了拐点，意味着政策效应积极释放。

房票安置有望成

城中村改造主流模式

为去化存量商品房，财政部和住建部提出，支持专项债来收购存量商品房用作各地的保障性住房，并通过货币化安置等方式新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。近期，多地存量房收储、城中村改造进展加快，成立工作专班、公布收储细则。

值得注意的是，从目前部分省市公布的推进城中村改造的具体措施看，房票安置有望成为主流模式，郑州、银川、江西省均提出在城中村改造中大力推行房票安置。据了解，该政策的市场反馈也较为积极，郑州目前部分楼盘开始出现了“售楼处挤满人”“房屋售罄”等情况。

严跃进表示，郑州是住建部新政后首个明确城中村改造推行房票安置的城市，此次明确“全市所有在售房地产项目都在房票允许购买范围内”，意味着房票的推进力度非常大。可以看出，城中村专项借款持续发力，为后续房票兑付和房票功能发挥创造了非常好的条件。

房票就是一种货币化安置的方式，其好处在于更有利于群众根据自己的意愿和需要来选择合适的房子，也有利于推动存量房去库存。银川市住建局相关负责人表示，在城中村、危房改造当中使用房票安置这一政策工具，一方面缩短了房屋的安置周期，另一方面，满足了群众对房源区位、户型等多样化、差异化的安置需求，进一步改善城中村群众的居住环境和条件。

中信证券基础设施和现代服务产业首席分析师陈聪预计，城中村和危旧房改造的货币化安置预计有望在短期释放相当于新房年销售规模近两成的需求，从而起到有效去化存量的作用。如果其他需求侧发力的政策能够一定程度扭转房价下跌的预期，就有望加速市场止跌回稳。

稳地产政策

仍需持续加力

值得注意的是，虽然房地产市场热度呈现出结构性积极变化，但市场回升动能尚不牢固，稳地产政策仍需持续加力。

中国银行研究院的最新报告指出，从30个大中城市成交面积的周度表现来看，新政实施后的第四、第五周，各线城市的成交面积回升速度均出现了不同程度放缓，其中三线城市放缓更加明显。四季度将成为本轮政策效果的重要观察期和政策调整的关键窗口期。

上述研报建议，加快疏通9月底以来一揽子政策落地堵点，包括设定较高的货币化安置比例、平衡专项债收储资金成本效益问题、全面清理和降低住房买卖相关税费、尽快推动“白名单”扩围政策落地等。同时，积极储备增量政策，包括尽快全面放开深圳、上海、北京的限购政策，加大对无房工薪家庭和多子女家庭等特定群体购房补贴力度，提高房贷在个人所得税中的抵扣比例等。

中国银行研究院预计，未来存量房贷利率下调、房地产相关税费下调、专项债用于收储土地和保障房、货币化安置等政策的深入推进，有望从推动库存消化、改善房企流动性、降低居民购房成本和还贷压力等多个方面，为稳地产、稳经济带来积极影响。

展望四季度，中指研究院政策研究总监陈文静对记者表示，目前核心城市市场“回稳”迹象明显，居民置业信心有所恢复，预计短期内新政将继续显效，同时考虑到网签数据的滞后性，预计网签成交活跃度将延续至11月上半月。接下来，存量政策将加快落实，同时仍有增量政策出台预期，前期政策效果或将得到巩固，四季度核心城市市场有望实现止跌回稳，从而对全国市场筑底提供重要支撑，全国新房销售同比降幅预计将继续收窄。

住建部部长倪虹日前主持召开座谈会时强调，要用足用好中央各项存量和增量政策，坚定信心、下定决心，巩固房地产市场筑底止跌势头，为经济回升向好贡献力量。

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