高得房率成楼市“新风向” 配套政策应及时跟上

吴家明/供图 陈锦兴/制图

证券时报记者 吴家明

“现在的房子越建越高，却越来越不实用。”“花了全部积蓄买房，结果公摊面积就占了三分之一”……公摊面积和得房率一直是各地楼市的热点话题。现在，这样的情况正在发生转变。

最近一段时间，许多城市推出的楼市新政出现“新风向”，落地的政策明确支持提升得房率。在业内人士看来，提高得房率对买卖双方都会起到积极的刺激作用，但后续的配套政策也要及时跟上。

提振房企拿地积极性

近日，杭州发布的《杭州市规划和自然资源局印发关于优化建设项目容积率及相关指标计算规则的通知》中明确，杭州新成交宅地均可以享受面积认定新规，比如封闭式阳台只算一半面积、开放式风雨连廊不计容、用于满足停车配建最低标准的停车空间不计容等。

据不完全统计，自去年以来，深圳、广州、成都、贵阳、湛江等超过20个城市的规划和自然资源部门出台了新规，新规对包括住宅在内的所有建筑物的标准进行了调整。

除此之外，自2025年1月1日起，湖南省衡阳市行政区域内商品房实行按套内建筑面积（专有建筑面积）计价销售。中指研究院研究副总监徐跃进认为，计价方式的变化对房价的影响较小，但按套内面积计价有利于购房者更直观地了解实际价格，有利于减少信息不对称所引发的纠纷，促进商品房销售行为进一步规范。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，多地推出的与计容面积、公摊相关的新规或措施，从本质上来看是通过增加套内面积和房屋实际使用面积，降低了单位购房价格和成本，从而变相降低了房价，这些举措有利于提升购房者购房的积极性，同时也有助于提振开发商拿地的积极性。

就在昨日，万科时隔4年再次在广州公开市场拿地。据悉，万科以28.8亿元的价格摘得广州南站商务区3宗地块。

影响超高层住宅销售

记者在采访时发现，最近市场热销的新房除了房企在价格上作出让利，高得房率也是主要卖点。以深圳龙华区最新的“日光盘”为例，主力户型的得房率号称达到100%，89平方米可以做成四房两卫的单位。而在其附近的一个次新房项目，得房率超过120%，120平方米户型的实用面积达到近150平方米。

一般来说，过去的多层和小高层住宅公摊面积较小，得房率普遍在85%以上。如今，越来越多的超高层住宅正拔地而起，许多住宅楼的层数甚至超过50层，这些超高层住宅的得房率又有多少？以深圳市场为例，记者进行抽样调查，在罗湖、福田和南山各取3个在售而且层数超过50层的新房住宅项目作为样本并计算得房率，发现得房率普遍仅在68%至75%之间。

有资深房产中介经理告诉记者，越来越多的购房者会将得房率作为重要指标，一些得房率低且价格折扣幅度不大的超高层住宅项目，去化率表现明显较差。如果越来越多的高得房率新房在价格上作出让步，会对目前在售的超高层住宅项目销售带来冲击。

配套政策应及时跟上

不过，也有购房者告诉记者，一些所谓的高得房率新房却在电梯数量、楼道面积等方面大幅“缩水”，影响日后的居住体验。

美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，房屋的得房率是建筑面积计价之下的产物，在同等的建筑面积之下，得房率高的使用率高，所以购房者更愿意去购买得房率高的房屋。不过，多数房企在定价的时候必然已经将高使用率纳入考虑因素之中，所以购房者在买房时更应从房屋自身的条件分析，挑选出最合适自己的产品。在户型开发方面，房企应不断深入了解购房者的居住需求，设计出更符合市场需求的完美户型。

有新房营销策划经理对记者表示，真正通过合理设计实现高得房率的项目，的确可以有效提高户型的舒适度。一些高得房率项目的提法是“创意空间”，其实是开发商在打“擦边球”，后期是否存在违规拆卸的情况，购房者要仔细辨别。总而言之，越来越多的城市将公摊等问题“规则化”，对购房者来说也是一件好事。不过，一直以住房建筑面积为基础收取的物业费等相关费用是否应该调整？诸如这种问题，不仅需要依靠地方规划调整标准，更需要一系列配套政策及时跟上。

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