涉44亩住宅用地，成都鱼凫城产再现资产转让

成都鱼凫城产实业有限公司（以下简称“鱼凫城产”）再次发布资产转让信息。

据西南联合产权交易所信息显示，11月26日，鱼凫城产旗下全资控股公司——成都温江柳铭置业有限公司（以下简称“温江柳铭”）转让100％股权及股东债权，该项目的预披露截止时间为2024年12月23日。

温江柳铭由鱼凫城产100％持股，于2024年7月29日成立，经营范围包括房地产开发经营、土地整治服务、非居住房地产租赁、物业管理及工程管理服务等。

在重要信息披露中显示，温江柳铭名下有1宗位于温江区涌泉街道约44亩住宅用地，为鱼凫城产于2024年7月26日以7800元／平方米底价取得。

该宗地位于成都市温江区凤栖片区，是温江区以“科创生态中心引擎”定调打造的产城融合新高地。目前，温江区已与深圳的星河控股集团签约，引进集团产城运营模式，打造星河WORLD科创城，已招商引资深圳润诚达、中科软旗下中科领航、机械进出口龙头优迈特等超50家企业。

片区内在售新房只有星河WORLD·科创城和中交·凤栖首府。其中，星河WORLD两个住宅组团，极光的预售参考价为19501元～22701元／平方米，九墅的预售参考价为19047元～29922元／平方米；中交·凤栖首府上月推出的第三批次房源，预售参考价为24509元～25957元／平方米。

目前，温江区楼面地价保持在7000元／平方米左右。从理论上看，开发这宗约44亩的住宅用地具有合理的利润空间。

作为温江区的地方平台公司，近3年鱼凫城产在成都土拍市场上拿到11宗土地，数量仅次于兴城人居和龙湖，耗资约55.21亿元。

中国房地产报记者不完全统计发现，在事涉的44亩住宅用地周边约2公里范围内，鱼凫城产竞得的土地就多达7宗，大多都未有进一步开发的动作。目前仅有与中国铁建合作开发的光华樾府进入市场。

鱼凫城产相关负责人曾表示，与中国铁建合作，可以在升级项目建设质量与效率、提高项目市场竞争力的同时，有效解决去化难等痛点。

相关资料显示，项目已开盘两次，313套取证房源里目前仅有22套处于可售状态。去化率超七成的成绩单足以表明政府平台公司和品牌房企合作是成功的。

但复制这样的模式并非易事，合作双方都有自己的考量。

成渝房地产资深营销人崔巍告诉记者，成都相关的政府平台公司对合作开发的公司有三种趋向：第一，央企国企优先；第二，实力雄厚，哪怕是代建项目，暴雷房企都不在考虑范围；第三，产业优先，能符合规划的产业设计，代入产业的多元化集团公司更受青睐。比如温江区政府平台公司九联集团，引入了广州的星河集团，当地政府曾多次前往广州考察，很看重星河集团的产业代入能力。

专家则表示，品牌开发商对和政府平台合作也有要求，且要求越来越高。虽然也需要出品牌、出资金、出设计方案，但品牌开发商会尽量压缩出资的规模。

今年以来，鱼凫城产在资产转让方面动作频频。除温江柳铭外，还涉及成都蜀源西地置业有限公司、成都柳乐居置业有限公司和成都温江柳晨置业有限公司等多家子公司。

其中，成都蜀源西地置业有限公司100％股权及股东债权转让项目的挂牌截止日期为12月17日，转让底价约1.3亿元。相关信息显示，成都蜀源西地置业有限公司的核心资产是温江区涌泉街道1宗面积约39亩的住兼商用地，该宗地于今年4月25日以7200元／平方米底价竞得。

而成都柳乐居置业有限公司100％股权及股东债权转让项目的预披露时间已截止，其核心资产是一宗位于温江区涌泉街道的27.81亩住兼商用地，是去年成都柳乐居置业有限公司以底价竞得。

目前，这两家公司都没有最新的信息释出。只有成都温江柳晨置业有限公司51％股权及51％股东债权项目以约2.3亿元的底价转让成功，收购方为中交西部投资有限公司，是中国交通建设集团有限公司旗下公司。

成渝房地产资深营销人崔巍认为，政府平台公司兼具政府招商引资、盘活国有资产、产业兴城的多项职能，在纯粹的房地产开发链条中并不专业，也没有市场化运作的经验。如果平台公司的土地寻求合作开发，能减轻财务压力，共担市场风险。

上海易居房地产研究院副院长则认为，双方合作其实就是借品牌开发商把项目去化。专项债出台之后，地方政府有资金进行收储，继续寻找开发商进行合作开发。如果还没有企业接手，也可以重新规划、重新进行卖地。

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