深圳写字楼报价普降30% 空置率居一线城市之首

　　本报记者 陈婷 童海华 深圳报道

　　中介李兴安（化名）开着车载着客户驶向深圳罗湖片区写字楼的带看路上，途径华强北商圈，与同车的同事讨论起近期友人做起美容生意“发家致富”的故事，欲尝试分一杯羹。“写字楼租赁业务今年比以往难了很多，我现在已经不敢谈理想了。”李兴安对《中国经营报(博客,微博)》记者说道。

　　为能拥有更多个人时间，李兴安从住宅中介变成了写字楼中介，但今年以来受疫情影响，深圳写字楼空置率上升，租金也同步下滑。双重压力下，也出现了二房东退租“跑路”的现象。

　　记者近日走访福田中心区、车公庙、南山（包含前海桂湾片区）、罗湖多个写字楼片区发现，房源报价普遍较去年下降30%，且还有议价空间，更有不少写字楼推出“特价房”，免租期也能拉长至1个月。

　　有中介称收入下降近五成

　　穿过地下美食街来到车公庙地铁站C出口，映入眼帘的便是一幢幢写字楼大厦，这是深圳相对成熟的写字楼片区。5月13日，记者走访当天，有不少行人来来往往，车流不断。

　　中介张诚（化名）向记者介绍，创建大厦的写字楼房源目前报价水平为110元～120元/平方米/月，而去年报价为180元/平方米/月。记者走访的一处11楼场地报价为108元/平方米/月，总面积为380平方米，原价房东表示还有议价空间，地毯可免费换，墙也能免费刷，免租期最长可以给半个月。另一处报价130元/平方米/月的27楼房源，房东表示可以给配家具。

　　记者随后来到车公庙片区的绿景NEO大厦，张诚带看了一套165平方米的房源，使用率达72%，报价145元/平方米/月，总价为2.4万元，去年总价则为2.4万～2.8万元。记者留意到，该房源还挂着上家公司的招牌，桌上也放着一些办公用品。张诚称，这个房源刚空出来不久，同时二房东也“跑路”了。“因为经营不善，二房东连押金都不要了直接退租，手续办完了就把房源退给业主。不过一般二房东退租的时候房源里也没有住户，所以不会影响到租户。”

　　靠近下沙地铁站的万科滨海云中心写字楼也在进行降价促销。张诚表示，去年下半年该写字楼的报价区间为240元～260元/平方米/月。走访当天，房东对一套222平方米的房源报价180元/平方米/月，免租期7天，如果当天能定下来，房东愿意将免租期再拉长10天。“以180元的价格租出去其实我们也亏了将近50元，但最近行情不好，能租出一套是一套。”房东如是说。只不过，张诚提醒记者，报价180元还有议价空间，最终谈下来的成交价还能再少10多元。

　　与车公庙为邻的另一写字楼片区是福田中心区，这里的房源报价比车公庙片区稍高，区间为150元～160元/平方米/月，但也比此前下降了近30%。张诚告诉记者，作为深圳地标的平安金融中心现在报价也降至280元/平方米/月，其原本报价为400元/平方米/月，近段时间以来空置率也在上升。

　　值得一提的是，为促进成交，不少写字楼还推出了“99元/平方米/月特价房”吸引客户。

　　张诚给记者推荐了一套星河世纪328平方米的99元/平方米/月特价房源，而其此前报价为200元/平方米/月，也就是说该房源几乎半价出租。卓越时代广场也推出了99元/平方米/月特价房，面积为298平方米。

　　“以前在福田中心区要找2字头以下的写字楼很少，现在居然还有99元特价房，我们感觉这房子跟不要钱一样。”李兴安称。

　　而在南山区，大冲商务中心则推出了“88元特价房”，且在总价方面还能优惠。不过记者注意到，这些特价房通常为大户型的空房出租。据房东介绍，大冲商务中心近期报价为100元～110/平方米/月，此前报价水平约在200元/平方米/月左右。

　　由于房东报价下滑，李兴安告诉记者，近两个月其团队人均收入仅有几千元，按照以往正常水平，李兴安每个月的工资在1.5万～2万元之间。“今年的成交量比以往少，成交金额也低，以前同期的成交金额是现在的1.5倍左右。”李兴安如是说。

　　值得注意的是，在走访过程中，记者发现有不少招租房源为近期空置而来，房源门口有的还贴着鼠年的春节对联、还有的房源内部贴着“当面少交流”“多通风”“隔离室”此类疫情防控期间提示语。在罗湖一个招租的写字楼房源中，还留着上个租户的办公电脑，文档资料也都还放于桌面。

　　疫情冲击叠加供求上升

　　戴德梁行数据显示，2020年一季度深圳写字楼空置率24.6%，环比上升2.6个百分点，居四大一线城市之首。同期，上海、北京、广州写字楼空置率分别为21%、13.8%、5.2%。

　　在走访中，两名中介及相关房东均对记者表示近段时间以来，写字楼租赁行情受疫情影响下挫，除了直接搬走的租户，还有“以小换大”的租户。记者在走访位于卓越前海壹号的一处房源时，原先租户还在房源中办公。据租赁公司中介介绍，租户主要从事对外经贸，目前公司仅剩下几个人，要从大的办公室搬至另一个小的场地进行办公。

　　事实上，除了受疫情影响，今年一季度深圳南山区有3座甲级写字楼投入使用，新增供应30万平方米，将全市存量推升至582.4万平方米。第一太平戴维斯研究部报告指出，对于深圳2020年写字楼市场的展望是供应压力促使租金下调且空置率攀升。截至2020年第一季度，深圳写字楼市场总存量达738万平方米，11年内扩容4.5倍。

　　第一太平戴维斯预计，2020年，深圳市新增供应达134万平方米；未来5年新增供应达507万平方米。

　　不过，高力国际在其报告中表示，2020年下半年写字楼的需求将会逐步回暖，但租金在全年仍将面临一定的下行压力。对于租户群体，当下的市场环境有利于其在原本租金较高的区域或写字楼中获得租金相对较低的优惠条件。

　　高力国际华南区董事总经理冯文光表示，建议业主应当积极地与租户沟通并续约，以应对未来市场中仍将存在的不确定性所带来的风险。

　　值得注意的是，深圳近期亦出台了“惠企16条”政策，减少企业即期负担或支出超600亿元，以求最大力度减轻疫情对企业的影响。政策包括给租用市属、区属国有企业持有物业的非国有企业、科研机构、医疗机构和个体工商户免除两个月租金；对深圳中小企业贷款风险补偿资金池的受益范围和补偿比例上限作了调整；疫情防控期间，政策性融资担保机构的担保费减免30%等。

　　在走访过程中，卓越前海壹号租赁中介告诉记者，今年是企业入驻前海可享受租金补贴资格的最后一年。租金补贴根据企业类型分为三类，补贴幅度为30%～50%，今年的补贴幅度为20%～40%，此外还可以享受专项基金及税收优惠。对此，近期有不少企业进行入驻，现在入住率约在65%～70%之间。

　　卓越置业集团有限公司方面对记者表示，租赁价格下跌、出租率降低等现象应该都是出现在集团旗下已出售的写字楼物业身上。卓越集团方面表示，由于招租计划与抗风险能力的不同，容易造成个人业主手里的房源短期租金价格浮动大、租户品质不稳定、同楼栋内价格竞争等情况。

　　与此同时，绿景（中国）地产投资有限公司（0095.HK）方面也对记者表示，出现二房东退租现象的写字楼也是已出售给小业主的房源。疫情发生以来，公司也采取众多措施支持旗下商业平台租户，助力其复工复产。

　　“自4月20日以来，写字楼租赁市场行情已开始有所好转，做我们销售这一行有50%是‘饥一顿饱一顿’的状态，有20%是做得比较突出，剩下的30%就是勉强过得去的。不过我们都还在坚持，截至目前，我们也没有一个同事离职或转岗。”李兴安告诉记者。

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