2024年三季度中国楼市走势分析：政策影响与未来预期

2024年三季度，中国楼市在政策推动下逐渐显现出止跌回稳的迹象。新房市场活跃度偏弱，但二手房交易活跃。中央与地方政府多措并举，预计四季度市场将有所改善。本文详细分析了市场供求、房价、土地市场、政策方向等方面的变化与趋势。

今年9月，金融行业率先推出多项房地产支持政策，随后中央政治局会议也讨论了经济形势，并提出要促进房地产市场止跌回稳，这释放了一个明确的“稳地产”信号，政策目标是扭转行业基本面，增强市场信心。回顾今年以来房地产的运行情况，前三季度新房销售同比下降显著，二手房通过“以价换量”维持了一定的成交量。5月17日出台的政策在年中曾一度提升市场活跃度，但三季度后效果逐渐减弱，市场面临较大调整压力。近期中央释放了明确信号，相关政策可能会迅速落实，配合财政和货币政策的加力，预计四季度市场销售将有所改善，但市场的拐点仍依赖政策力度、落实节奏及居民就业收入预期等因素，短期内市场整体仍处于筑底阶段。

市场方面，2024年前三季度新房市场活跃度整体偏弱，重点100城新建商品住宅销售面积同比下降约32%。三季度以来，政策效果逐渐减弱，供应缩量和恶劣天气等因素影响，导致新房销售低迷。二手房市场延续了“以价换量”的行情，交易保持了一定活跃度，前三季度重点30城二手房成交套数同比下降2%。房价方面，2024年1-8月，百城二手房价格累计下跌5%。但因改善型楼盘入市带动，百城新房价格累计上涨1.49%。

近期中央的一系列举措有效地提振了市场信心，若各项政策能加力并较快落实，四季度市场有望迎来边际改善。不过，鉴于影响居民置业能力及置业意愿的收入、就业等中长期因素需要时间转变，预计市场短期内仍将延续筑底行情。全年新建商品房销售面积或将回落至9.3亿平米左右，同比降幅约15%-18%，而投资端的企稳预计将滞后于销售端，开工投资或将继续低位运行。

从目前情况来看，政策的支持确实为房地产市场注入了一定的信心，但市场能否真正企稳还需要更多因素的配合。首先，居民收入和就业预期的改善是关键。只有当购房者的购买力和信心得到提升，市场需求才能真正释放出来。其次，政策的落地速度和力度也至关重要。尤其是降低房贷利率、放松限购等举措，能否迅速实施，并达到预期效果，将直接影响市场的走势。此外，二手房市场的活跃度对新房市场也有一定的影响，二手房价格的持续下跌可能会对新房市场形成压力。房企方面，目前以销定投的策略说明了企业的谨慎态度，土地市场的低迷也反映了企业对未来市场的不确定性。因此，未来一段时间内，政策的持续推行和市场的逐步回暖需要高度关注。无论是购房者还是开发商，都应保持理性，谨慎决策。

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