存量房贷利率真的要降了？你需要知道的那些事

最近，关于存量房贷利率下调的消息引起了不少关注。存量房贷利率的下调不仅能减轻借款人的负担，还有望刺激消费和投资。不过，银行的净息差压力较大，存量房贷利率下调可能还需要更多政策支持。

最近，有关存量房贷利率下调的消息又引起了市场的关注。主要有两方面内容：第一是存量按揭客户可以和银行重新商量房贷利率；第二是可以把现有的按揭贷款转到其他银行，并重新签合同。当前存量房贷利率还是比较高的，降低利率也符合大家的期望，未来也有下调的可能。

今年8月，央行和金融监管总局发布了一份通知，明确从2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可以向承贷金融机构申请，用新发放的贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。之后，各银行也纷纷宣布了利率调整的公告，明确了存量个人住房贷款利率调整的条件和规则。根据央行的数据，截至2023年底，已有超过23万亿元的存量房贷利率完成下调，调整后的加权平均利率为4.27%。2024年央行两次下调5年期以上LPR，总计35BP至3.85%，并取消了全国范围内首套和二套房贷利率下限，除了北京、上海和深圳外，其它城市的新发放首套住房贷款利率已降至3.2%左右，部分城市甚至降至3%以下。

从今年的数据来看，降低存量房贷利率不仅能减少借款人的利息支出，每年约减少1700亿元，还能减少提前还贷的情况，拉动消费和投资增长。银行之间的竞争也会使得利率下调预期较弱，但不同银行间的转按揭可能会导致市场竞争加剧，影响稳定性。降低存量房贷利率的方式中，借款人和原商业银行内部置换或直接下调利率或许更为合适。

同时，当前商业银行的净息差压力较大，主动降低存量房贷利率的意愿不高。未来，可能还需要更多政策的支持，例如对应下调存款利率。2024年7月，六大国有商业银行和12家全国性股份制银行已经先行下调了人民币存款利率，8月更多中小银行跟进。这些都是为了缓解净息差压力。如果未来逐步下调存量房贷利率，有可能银行存款利率还会进一步下行。

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