房企转型众生相：退出、聚焦和收缩

日前，房企接连退出地产行业引发市场关注。在房地产行业经历更长变局的当下，各家房企从自身出发，作出了不同的选择。有的选择了退出，有的选择了收缩等待，少数敏锐者则在变革中脱颖而出。

最近，格力地产(600185)又一次修改了重组方案。在置入免税业务不变前提下，公司置出部分房地产开发资产。置出的缘由是基于“逐步退出房地产开发业务实现主业转型”的整体战略考量。

格力地产不是年内首家、也不是最后一家宣布退出房地产业务的房企。年内宣布退出房地产开发业务的房企中，既有老牌开发企业，也有曾经的销售千亿元房企，国有与民营也都纷纷现身。

在房地产市场供求关系发生重大变化的当下，基于企业自身不同的处境和选择，房企也开始走出各自不同的向前路径。退出并不是多数行为，但退出的房企都得到市场的支持，股票涨停或者大幅拉升即是最好的明证。

收缩成为行业内的共识，多数房企的选择也是如此。主要表现在降负债、谨慎拿地和加大竣工力度等。当然也有少数房企在本轮调整中，凭借着更高端的定位，借势实现扩张。

有的筹划退出

7月8日，格力地产宣布调整重组方案。根据公告，格力地产表示，基于公司逐步退出房地产开发业务实现主业转型的整体战略考量，拟置出所持有的上海、重庆、三亚等地相关房地产开发业务对应的资产负债及上市公司相关对外债务，并置入珠海市免税企业集团有限公司（下称“珠海免税集团”）不低于51%股权。

根据调整后的方案，新方案不涉及发行股份或配套募集资金，估值差额部分将以现金方式补足。原方案中，格力地产计划收购珠海免税集团100%股权，并向不超过35名投资者募集配套融资，上限为70亿元。

虽然早就计划收购珠海免税集团，从而进入高附加值、高盈利能力的免税业务，但一直以来格力地产并未打算放弃自己原有的房地产业务。这一次公司下了更大的决心，将一步步退出原有的房地产主业。

格力地产最初转型要追溯到2020年5月。彼时，格力地产就计划全资收购珠海免税集团，并最终作价122.15亿元。随后由于当时的董事长涉嫌内 幕 交易被立案、董事会换届和公司涉嫌信披违规被证监会立案调查等诸多困扰缠身，格力地产收购一拖再拖。

2023年3月，修改后的收购书显示，珠海免税集团整体作价调整为89.78亿元。与此前122.15亿元的收购价相比，减少了32.37亿元。调整后的收购方案中，股份对价为76.31亿元，现金对价13.47亿元。

在最新的调整方案中，收购比例下调至51%，估值还未公布。让市场最为关注的是，与之前“地产+免税”的双轮驱动相比，格力地产将坚定转型的决心。

近几年，房地产市场经历了重大改变，向高质量发展已经成为行业共识。房企探索如何转型已经成为主旋律，尤其对于部分房企而言，开发业务成为业绩拖累，转型势在必行。

以格力地产为例，根据公告，公司预计2024年上半年实现归属于母公司所有者的净利润为-6.03亿元到-7.8亿元之间，同比下降下降184.35%到268.08%。公司解释亏损的原因主要是房地产结转项目毛利率下降，存货、长期股权投资等计提资产减值准备以及投资性房地产公允价值下降。

不止是2024年，之前的2022-2023年，格力地产已经连亏两年，净利润分别为-20.57亿元和-7.33亿元。

退出房地产主业转型其他业务，一个出路是如格力地产这样，收购新业务，更多的是从原有业务内部挖潜。几乎与格力地产同一时间，冠城大通(600067)公告，公司计划将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至公司控股股东，或者是实际控制人指定的关联公司。

在剥离了房地产业务后，冠城大通将不再从事房地产开发业务，经营上聚焦电磁线业务。

从收入占比上看，房地产和电磁线是冠城大通的两大主业。近几年房地产业务占到了公司40%左右的收入，电磁线则在50%上下。之前，冠城大通基本上一半以上的收入来源于房地产，且其拥有更高的毛利率。

受房地产市场环境及公司项目计提等影响，2021年和2023年冠城大通已经两次陷入亏损中，电磁线业务则保持了稳定的利润。在退出亏损的房地产业务后，冠城大通将不再受到该业务的拖累。

虽然还未陷入亏损中，美的置业的盈利也出现了明显的下降。或许是未雨绸缪，6月23日，美的置业公告，公司将房地产开发业务重组至控股股东。此后，美的置业将专注于物业管理服务业务、商业物业和产业园业务、房地产科技和建设项目管理业务等。

物业管理方面，截至2023年底，美的置业拥有总合约建筑面积9032万平方米。商业物业和产业园业务中，公司有6个自持商业物业、4个第三方持有的物业和3个自有产业园。

美的置业曾是房企销售“千亿俱乐部”中的一员。2019-2021年公司连续3年合约销售都超过了千亿，并于2021年达到创纪录的1371.4亿元。2023年公司合约销售降至658.5亿元，降幅超过一半。2024年上半年，美的置业合约销售202.1亿元，同比降幅继续超过五成。

与诸多已经陷入亏损的房企相比，美的置业还有一定的盈利额。2023年公司应占净利润为9.14亿元，与2020年最高峰的43.26亿元相比，占其比例20%出头。

在这样的情况下，美的置业将房地产开发的重资产业务与持续经营性业务进行了股权分隔，实现公司业务的“去重向轻”转型。

无一例外，截至目前，年内主要几家宣布退出房地产开发业务的房企都获得了市场的支持。最早的是4月底，华远地产(600743)宣布退出房地产，公司股价连续3个交易日一字涨停。之后是6月底美的置业的退出公告，公司股价一日之内大涨69.87%。

最近宣布退出房地产的格力地产和冠城大通，也都收获了两个和一个涨停板。

中指研究院企业研究总监刘水近日就表示，房地产市场深度调整，房企背负较大经营业绩压力，企业对房地产发展前景研判不乐观，一些上市公司谋求转型发展及提高经营质量，后期或许还会有其他上市公司主动退出房地产开发业务。

个别尝试聚焦

7月初，义乌政府网站披露了凤起潮鸣二期预售许可公示。5月底项目一期获批销售，公开信息显示，首次开盘即销售20亿元，一个半月入账35亿元。一期预售91套，在县级市义乌，这个项目是典型的改善型定位。

凤起潮鸣是绿城中国开发的一个项目。2023年12月，绿城中国以31亿元底价获得项目地块，项目计划总投资53.75亿元，总建筑面积达到25.57万平方米。

这是绿城中国开发改善型住宅的一个缩影。公司公告显示，2024年6月，绿城中国销售金额约为174亿元，销售面积约53万平方米，即销售均价大约32531元。上半年，绿城中国合同销售约为854亿元，销售面积约280万平方米，即销售均价大约为30500元。

在规模房企中，绿城中国的销售均价可以说是首屈一指。从克而瑞公布的销售成绩看，2024年上半年操盘销售前10的房企中，绿城中国也是降幅最小的一家。

即使放大到前40名，绿城中国也是所有上市房企中降幅最小的一家，同比降幅只有5.8%。与之相对应的是，百强房企操盘口径销售金额下降了39.5%，统计局统计数据显示，2024年上半年，新建商品房销售额47133亿元，下降25%，其中住宅销售额下降26.9%。

绿城中国的高单价不是一夕形成的。首先是合同销售上，2020年公司实现合同销售2892亿元，销售面积约1385万平方米，销售均价突破两万元达到2.09万元。之后公司合同销售均价基本都保持在两万元以上，并未受到地产环境急剧变化的明显影响。

除了合同销售外，绿城中国还详细公布了公司自投项目的销售均价。2019-2020年，公司自投项目每平米销售均价在2.6万元上下，2021-2023年分别为28416元、26823元和28334元，维持了较高的水平。

这一时期正处于房地产销售由增长向下滑的转变过程中，且各地楼盘降价的消息也不断传来。绿城中国销售均价做到了逆势上涨。

除了销售均价的强势外，绿城中国销售虽也受到一定影响，但降幅要小于竞争对手。2021年，绿城中国合同销售达到最高的3509亿元，2023年公司销售降至3011亿元，公司销售规模较高点下降接近15%。

同期，降幅超过三成、五成的规模房企比比皆是。2021年销售超千亿的房企逾40家，2023年只有16家。

绿城中国拥有较高均价，且销售降幅较少，原因之一在于公司对核心市场的投资。2021年后，公司土地储备均价都在7000元以上。2021-2023年，绿城中国土地储备每平米平均楼面地价分别约为7182元、7582元和7982元。

从项目位置上看，2021年绿城中国一二线城市土地储备可售货值占比达74%，2022年提升至78%，其中北京、上海和杭州等10达核心城市货值占比为52%。2023年一二线城市货值占比达到80%，10达核心城市占比提高至59%。

中央层面已经不止一次提出，要“支持刚性和改善性住房需求”。从绿城中国不断增长的销售均价看，公司资源更集中于核心城市，向改善型住房需求倾斜。

与绿城中国集中于核心城市不同，滨江集团(002244)则将精力放在了省内市场。公司房地产项目主要集中在浙江省，其中又以杭州为主。从年报来看，原本公司在省内有向金华等三四线城市发展的势头，疫情后，公司又集中精力开发省会杭州市场。

这从公司新增土地项目可以窥见一斑。2022年和2023年，公司新增41个和33个土地项目，2022年杭州外只有一个项目，2023年省会之外也只有6个。在此之前，滨江集团虽然新增项目也集中在杭州，但也做到了省内“全覆盖”，非杭州的城市多有涉及。

2021年，滨江集团土地储备中，杭州总建筑面积占比刚好超过了55%，而到了2023年，杭州的占比已经超过了70%。

项目集中于强二线，均价自然要高于全国性的房企。2021-2023年滨江集团签约销售均价为4.36万元、4.58万元和4.73万元。房地产销售高峰的2021年，滨江集团实现销售金额1691亿元，2023年微降至1534.7亿元，降幅不到一成。

集中力量办大事。在行业发展处于下行通道时，部分房企实现了逆袭，或者受到的影响降到了最低。

多数选择收缩

日前，万科发布业绩预告，公司预计2024年上半年亏损70亿-90亿元之间，同比下降171% -191%。2023年四季度，万科开始出现季度亏损。2020年万科归属利润还在415亿元以上，2023年已经降至120亿元出头。

面对经营压力，万科已经开始收缩战线。首先是减少拿地。2020年和2021年公司新增项目权益地价总额在1400亿元上下，2022年新增项目权益地价总额约496.4亿元，2023年继续下降至463.2亿元。

降负债是重中之重。根据资产负债表，2021年万科负债规模为1.55万亿元，2023年已经降至1.1万亿元。需要注意的是，万科负债减少主要是合同负债减少了约3300亿元，公司有息负债并没有减少。2021年末，公司有息负债总额2659.6亿元，2023年增长至3200.5亿元。

对于负债，万科此前已经公开表示，上半年公司完成了公开市场债务的安全兑付，下半年，境内公开债券还剩余2笔，合计43亿元，通过经营端现金流、过渡银团等渠道已有相应偿还安排。

早在2024年4月底举行的2023年股东大会上，万科董事会主席郁亮就介绍，公司已制定了“瘦身健体”一揽子方案。未来聚焦综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大优势主业，除三大主业外，万科将退出其他业务，清理和转让非主业的财务投资。

在2023年报中，万科已经表示，将通过大宗资产、股权交易兑现“蓄水池”，大规模增厚安全垫。2024年实现交易回款不低于300亿元。并且要在未来两年削减付息债务1000亿元以上，坚定降杠杆。

收缩战略是多数房企共同的策略。在行业变局的当下，如何活下去是房企的第一要务。只有等到拐点出现，才能“守得云开见月明”。

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