配售型保障性住房探索新路让更多新市民、青年人在城市有个“家

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近期，多个城市的配售型保障性住房开放申请，有的地区这类住房售价低至市场价的5折，让更多在城市奋斗的新市民、青年人有了实现“居者有其屋”的机会。

今年被业内视为配售型保障性住房建设的“开局之年”，多地加快推进“配租+配售”“两条腿走路”的保障房体系建设。目前，我国配售型保障性住房扩面至全国各城市和县城。

“青年人有希望，城市才能有未来。”住房和城乡建设部部长倪虹此前曾表示，规划建设保障性住房，是完善住房制度和供应体系、重构市场和保障关系的重大改革。“解决好群众的住房问题，尤其是新市民、青年人的住房问题，让他们放开手脚为美好生活去奋斗。”

当下，更多配售型保障性住房在路上。目前，37个城市的8.6万套配售型保障性住房正拔地而起，那是更多年轻人的“家”。

“夹心层”购房问题有了新解法

不少在城市打拼的人尤其是年轻人都面临一个问题：他们无法申请或申请不到保障性住房，也买不起商品房，成了住房问题的“夹心层”，即游离在保障与市场之外的无能力购房群体。

配售型保障性住房的出现，为缓解“夹心层”的购房焦虑提供了“新路子”。配售型保障房是指保障家庭按照政府确定的销售价格购买，退出时由政府组织回购的住房，可以集中建设或者在商品住房项目中配建。这类房源主要针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要引进的人才等群体。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，配售型保障性住房主要聚焦工薪收入群体和人才群体，他们中的青年人、新市民占比较高。与公租房、保障性租赁住房不同，这类房屋可以售卖；相较于商品房，这类房屋最核心的一个优势就是按“保本微利”原则配售，售价明显低于市场价，有的项目房价甚至只有市场价的一半。

首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池认为，当下，各地针对工薪阶层与人才需要，应不断加大配售型保障房的供给。

大城市的“夹心层”尤其多。赵秀池也看到，配售型保障性住房在常住人口300万以上的大城市率先发力，主要是因为通常城市规模越大，房价越高，工薪阶层买不起房的问题也较为突出。

今年，包括“北上广深”在内的多个城市公布了配售型保障性住房筹建的“KPI”。例如，广州宣布今年筹集1万套配售型保障房。其中，既包括新建的配售型保障房项目，也包括一些存量房转为配售型保障房。

在楼市整体去库存的“大背景”下，多地采用类似的方法推动完成配售型保障性住房“KPI”。

李宇嘉表示，“收储”房屋作为保障性住房，是盘活存量房一个很重要的渠道，一方面可以有效去库存；另一方面，能够缓解开发商资金链紧张的问题，更好地防范开发商资金链断裂风险，避免出现房屋交付难等问题。

当下，不少人在期待配售型保障房的落地，这意味着他们可以在城市安家。近年来，随着我国保障房体系不断变革，不少人可以通过这一途径在城市实现从“一张床”到“一间屋”再到“一套房”的跨越。

多个配售型保障性住房项目开始申购或登记

当前，一些配售型保障性住房项目已经开始申购或意向登记。

作为福州市首个配售型保障性住房项目——滨海双龙新居第二轮申购正在开放中。今年3月20日，该配售型保障性住房项目首轮申请的当日，前来详细咨询和登记申购的市民超过100组。该项目房源预计均价每平方米5200元至5400元，约为周边商品房价格的一半。

福州市住房保障和房产管理局住房保障处处长温昌经在接受媒体采访时表示，配售型保障性住房项目实行封闭管理，不得上市交易。“价格优惠是因为用地属于划拨用地，且以保本微利的原则出售。”

福州市安居工程建设有限公司项目负责人王鹏表示，“虽然是保障性住房，但基本是按商品房标准来建设，其设计主要考虑实用性，75平方米就能做到三房。而且是装修后交付，业主可拎包入住。”

几天前，该配售型保障性住房项目又迎来了多重利好，不仅明确了划片学校，还开通了线上渠道，并将原来两万元的预购金调整为0.5万元。值得一提的是，申购该配售型保障房后，并不影响购房者后续购买商品房。

昆明市不仅开启了配售型保障性住房申购，还在制度上往前迈进了一步。7月11日，昆明市住房和城乡建设局发布《昆明市配售型保障性住房管理办法（试行）》，主要明确了关于配售型保障性住房群众较关注的申购条件及程序、人才群体的认定、回购方式、项目情况等问题。

据悉，从6月24日昆明市开启配售型保障性住房申购以来，已有5300户申购家庭提交了在线申请。

昆明市配售型保障性住房便民服务点工作人员告诉中青报·中青网记者，配售型保障性住房主要是针对低收入，尤其是住房有困难的群体，申请需要昆明户口，家里没有购买住房，“每个房子价格都不一样，根据楼层和朝向等具体条件实行‘一房一价’，因为是微利，会比市场价格低。”

更早之前，6月17日，西安市两个配售型保障性住房项目，共计2710套住房，开始意向登记。

随着越来越多配售型保障性住房进入市场，不少人担心会冲击商品房市场。对此，李宇嘉认为，配售型保障性住房对商品住房市场的影响比较小，一方面，购买配售型保障性住房的人群本身不具备购买商品住房的能力，但他们对拥有产权住房的诉求比较高，这类保本微利价销售的房屋刚好满足他们的需求；另一方面购买配售型保障性住房以后，产权人还可以购买商品住房，有利于构建“先上车后改善”的健康住房消费梯度循环。

这类房屋还实施封闭管理。去年8月，国务院发布的《关于规划建设保障性住房的指导意见》（以下简称《意见》）明确，对保障性住房实施严格的封闭管理，禁止以任何方式违法违规将保障性住房变更为商品住房流入市场。确需转让、因辞职等原因离开机关事业单位或企业的，由城市人民政府按规定予以回购。

今年以来，昆明、宁波、郑州、南宁等地尝试从制度上规范配售型保障性住房管理。据赵秀池观察，各地配售型保障房的管理涉及准入、退出、回购、配售程序、配售价格等规定，都规定了严格的封闭管理；配售价格保本微利，一般规定利润不超过5%。但对于回购价格，各城市规定存在差异，在考虑政府折旧基础上，有的城市考虑了银行利率，有的城市考虑了消费价格指数。

控制成本很关键 但不能失去“好品质”

配售型保障房要让工薪阶层买得起，并实现项目资金可平衡，以及在微利的条件下实现发展可持续，面临的挑战仍有不少。

“控制成本很关键。”李宇嘉表示，这对项目的管理水平要求很高，“让利”原则也需要贯穿项目每个环节。“土地成本要低，融资成本要低，管理成本也要低。”

其中，在新建房屋时，土地出让金作为地方财政的重要支撑，在房地产开发项目中占比很高，当下，各地主流的做法还是政府以划拨方式供地。

赵秀池建议，筹措配售型保障房要注意处理好新建保障房与收购存量房的关系，当前更应在收购存量房上下功夫，既包括收购开发商的批量存量房，也包括收购个人提供的存量房。“个人的存量房散落于各个区域，收购个人的存量房，更有利于被保障人群融入社会。”

在融资方面，今年5月，中国人民银行拟设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计带动银行贷款5000亿元。

在当下的高库存环境下，这笔钱对房屋“收储”来说，仍然有不小的差距。这仍是一个亟待解决的问题。

赵秀池谈到，各城市在做好配售型保障房供给的同时，也要注意供求平衡，避免盲目扩大规模。同时，要做好过去遗留形成供应的保障房与现在配售型保障房的衔接工作；在“以购代建”中收购的房屋价格既要考虑开发商的合理收益，也要考虑政府财力的负担。《意见》也明确了要严防新增地方政府债务风险。

配售型保障性住房筹集一个重要的原则是“以需定购”。李宇嘉认为，必须摸清配售型保障性住房需求主体的底数以及对配售型保障性住房户型的要求，购房者交一定的订金，锁定了购买需求，才开始大规模筹建。“防止房子卖不出去，砸在手上。”

他还谈到，在配售型保障房实行封闭管理的情况下，房子回归住的属性，对于购房者来说，一定程度上意味着房子没有了资产属性。在这种情况下，想要提高工薪阶层和人才群体的购买意愿，就必须提高房屋供应效率，一方面，供应的区位要相对优质；另一方面建设和配套的品质要跟商品房一样，即建设“好房子”。（中国青年报2024年7月16日）

附录1

昆明市人民政府办公室关于印发《昆明市配售型保障性住房管理办法（试行）》的通知

昆政办规〔2024〕2号

各县（市）、区人民政府，市政府各委办局，滇中新区管委会，各开发（度假）区、自贸试验（经济合作）区管委会，各直属机构，市属企业：
《昆明市配售型保障性住房管理办法（试行）》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。昆明市人民政府办公室2024年7月8日（此件公开发布）昆明市配售型保障性住房管理办法（试行）第一章 总则第一条 根据《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号）、《昆明市规划建设保障性住房工作的实施意见》（昆政发〔2023〕17号）等规定，为规范配售型保障性住房的管理，制定本办法。第二条 本办法所指的配售型保障性住房是政府以划拨方式供地，由市人民政府批准后实施，按“保本微利”原则面向昆明市城镇户籍工薪收入群体、城市需要引进的人才等群体配售的保障性住房。配售型保障性住房实行封闭管理，严禁以任何方式将配售型保障性住房变成商品住房流入市场。第二章 保障对象和原则第三条  昆明市配售型保障性住房保障对象为：昆明市城镇户籍工薪收入群体、城市需要引进的人才等群体。第四条  夫妻双方或单身人士（以下统称“申购家庭”），只能购买一套配售型保障性住房。已享受过房改房、经济适用住房等政策性住房实物分房的家庭，申购配售型保障性住房须按规定腾退原政策性住房。租住配租型保障性住房的，应当在购买配售型保障性住房后退出。第三章 建设第五条  申购家庭须确定一名具备完全民事行为能力且符合申购条件的家庭成员为申购人。单身人士申购的，须年满18周岁并具备完全民事行为能力。第六条  申购家庭在昆明安居网或昆明安居网微信公众号注册个人账号，填写申购信息，提交规定的材料。申购时由市住房城乡建设局公布项目户型和预估配售均价，属地人民政府负责保障教育资源。第七条  市住房城乡建设局会同市自然资源规划局、市公安局、市民政局联合审核申购家庭的购买资格。市住房城乡建设局负责审核申购家庭享受政策性住房情况，市自然资源规划局负责审核申购家庭不动产登记情况，市公安局负责审核申购家庭户籍情况，市民政局负责审核申购家庭婚姻情况。市委人才工作领导小组办公室牵头，会同市发展改革委、市工业和信息化局、市教育体育局、市科技局、市人力资源社会保障局、市卫生健康委、市投资促进局等部门认定城市需要引进的人才。市住房城乡建设局出具审核结果并通知申购家庭。第八条  审核结果在昆明安居网或昆明安居网微信公众号公示。公示时间为5个工作日，公示期间申购家庭对审核结果有异议的，可申请复核。第九条  申购家庭按公开方式取得选房资格和选房顺序号：申购家庭在昆明市范围内无自有住房的为第一顺序，其他申购家庭为第二顺序。当期未取得选房资格的，进入轮候库。第十条  根据市委人才工作领导小组办公室需求，市住房城乡建设局按一定比例选定部分配售型保障性住房房源，报市保障性住房建设指挥部同意后，优先面向城市引进人才配售，配售方案由市委人才工作领导小组办公室另行制定，报市住房城乡建设局备案。第十一条  获得选房资格的申购家庭，按照摇号取得的选房顺序号自主选择楼层及房号。选定房屋后，由市住房城乡建设局发放《昆明市配售型保障性住房认购凭证》（以下简称《认购凭证》）。取得认购凭证后，放弃认购资格的，1年内不得再次申购昆明市配售型保障性住房。第四章 配售第十二条  配售型保障性住房项目须经市住房城乡建设局同意后开展认购，申购家庭凭《认购凭证》与售房单位签订认购合同。签订认购合同后，放弃购房的，5年内不得再次申购昆明市配售型保障性住房。第十三条  配售型保障性住房的配售价格由售房单位根据保本微利原则确定，并对外公布。第十四条  配售型保障性住房有关资金严格执行封闭管理，由市住房城乡建设局负责监管。第十五条  配售型保障性住房建成交付后，应当在办理不动产登记时将房屋权利性质标识为“配售型保障性住房”。产权人一栏应当填写申购家庭成员。配售型保障性住房办理不动产首次登记、转移登记、抵押登记等，不动产登记部门应当将相关登记信息推送至市住房城乡建设局。第五章 封闭管理第十六条  配售型保障性住房取得不动产权证未满5年的原则上不得申请回购。因辞职离开本市或重大疾病等特殊情况，可申请回购。第十七条  配售型保障性住房可以继承，按照《民法典》关于继承的相关规定执行。购买配售型保障性住房的家庭，因继承、遗赠、婚姻状况变化等方式取得其他配售型保障性住房的，只能保留一套。离婚析产后未享有配售型保障性住房所有权的一方可另行申购配售型保障性住房。第十八条  因银行业金融机构或住房公积金管理部门实现抵押权而处置配售型保障性住房，或购房家庭因个人债务涉诉导致配售型保障性住房被司法处置的，房屋应当回购。第十九条  配售型保障性住房回购工作由市住房城乡建设局统筹。购房家庭申请回购时，向市住房城乡建设局提出申请，由市住房城乡建设局负责审核。回购价格按照原购买价格+利息－房屋折旧的原则核算。利息按照签订回购协议时国家公布的三年定期存款基准利率和持有年限计算，不计复利。房屋折旧按照年折旧率2%和房屋持有年限进行计算。购房家庭自行装修及对房屋的添附成本均不予计算。计算公式：回购价格=原购买价格+［原购买价格×申请回购时国家公布的三年定期存款基准利率×房屋持有年限］-［原购买价格×（房屋持有年限×2%）］。回购申请审批通过后，回购主体应按相关规定完成回购，解除合同并备案，退出的房屋及时纳入配售房源。回购完成后，由属地住房城乡建设部门审批退还房屋维修资金。房屋再次配售时，配售价格由回购主体按照届时该套房屋评估价格加维修维护费等必要费用计算，购房家庭按规定交存房屋维修资金。第二十条  申请回购配售型保障性住房应满足以下条件：（一）无贷款、无抵押、无租赁、未设立户口及居住权、无法律纠纷；（二）未改变居住用途、房屋结构无拆改、设施设备无缺失；（三）水、电、燃气、电信、有线电视等公共事业费用和物业服务费用已结清。第二十一条  购房家庭因隐瞒、欺骗、贿赂等不正当手段取得配售型保障性住房，经查实后房屋被收回的，申购家庭应当按照合同约定腾退配售型保障性住房，涉及购房贷款的应先清偿相关贷款后，由指定的机构依法依规收回配售型保障性住房，按照原购买价格-房屋折旧方式核算退还金额，折旧金额按照第十九条计算，但不予利息补偿，退款须待该套房屋再次售出后支付；逾期未处理的，应当依据合同约定，通过司法途径处理。第二十二条  配售型保障性住房物业管理按现行物业管理有关规定执行。第六章 监督管理第二十三条  申购家庭在申购配售型保障性住房时，不得弄虚作假，骗取资格。采取隐瞒、欺骗、贿赂等不正当手段骗购配售型保障性住房的，一经发现，立即取消购房资格，收回住房并将申购家庭列入个人住房保障诚信档案，5年内不得申购配售型保障性住房。再次发生以上行为的，终身不得申购配售型保障性住房。第二十四条  机关、企事业单位工作人员在配售型保障性住房建设、管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法依规追究责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。第二十五条  市住房城乡建设局应当对配售型保障性住房配售情况进行公示并接受社会监督。建立投诉举报和反馈机制，公布投诉举报电话。第七章 附则第二十六条  本办法由昆明市人民政府负责解释。第二十七条  本办法自2024年7月9日起施行。

附录2 

   杭州市保障性住房配售管理办法（试行）（征求意见稿）

   为健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，着力破解工薪收入群体住房困难，规范保障性住房配售管理，根据《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14 号）精神，制定本办法。

  一、总则

  （一）（概念界定）本办法所称保障性住房是指政府提供政策支持，以划拨方式供地，限定户型面积，限制处分权利，以微利价面向符合条件的城市户籍住房困难家庭、各类引进人才、机关事业单位人员等工薪收入群体销售的住房。

  （二）（适用范围）本办法适用于市区范围内保障性住房供应、使用、退出及监督管理等活动。

  （三）（基本原则）坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，保障性住房的配售管理实行政府主导、市级统筹、属地负责的原则。

  （四）（职责分工）市住房保障工作领导小组负责保障性住房政策、规划和计划等重大事项的决策和协调。

  市住房保障和房产管理部门是保障性住房配售管理的行政主管部门，负责政策制定、组织实施、监督指导工作。市住房保障服务中心负责具体实施工作。

  市发改部门负责会同市规划和自然资源、住房保障和房产管理等部门确定保障性住房销售基准价格。

  市教育、公安、民政、司法、财政、人力社保、审计、税务、公积金管理等部门按职责做好相关工作。

  各区政府负责组织实施属地保障性住房的供应、使用、退出及监督管理等工作，负责指定区属国有企业作为属地保障性住房的运营回购主体。区住房城乡建设主管部门负责具体实施工作。

  二、定价和供应

  （五）（销售价格）保障性住房销售基准价格按照基本覆盖划拨土地成本和建安成本、加适度合理利润的原则核定。

  （六）（户型标准）保障性住房户型面积标准结合申请家庭人数和人才等级等因素确定，城市户籍住房困难家庭2人及以下户、3 人户、4 人及以上户家庭的户型面积标准分别为70平方米、90 平方米、120 平方米。各类人才家庭中区级人才户型面积标准为 90 平方米，市级ABCDEF 类人才户型面积标准为120 平方米。人才可根据家庭人数参照城市户籍住房困难家庭的相应标准选择房源。

  （七）（供应标准）申请家庭不得超过对应的户型面积标准上浮 5 平方米选择房源。既有房源转化的保障性住房在供应时，可结合房源情况，适当放宽面积限制，但原则上不得上升一个户型面积标准等级选择房源。

  三、申请和审核

  （八）（准入条件）城市户籍住房困难家庭申请保障性住房应同时具备以下条件：

  1.主申请人具有一定年限杭州市区（指上城区、拱墅区、3西湖区、滨江区、萧山区、余杭区、临平区、钱塘区、富阳区、临安区，下同）户籍；

  2.申请家庭一定年限内在市区无房；

  3.单身申请人需年满 30 周岁；

  4.市政府规定的其他条件。

  各类引进人才家庭申请保障性住房应同时具备以下条件：

  1.主申请人属于经杭州市分类认定的ABCDEF 类人才（含经同城认定的省部级人才）或各区认定的区级人才，或具有全日制研究生及以上学历；

   2.主申请人具有杭州市户籍或持有杭州市范围的《浙江省居住证》或《浙江省引进人才居住证》；

   3.主申请人在杭州市区范围内用人单位工作，与市区范围内用人单位签订劳动合同，并缴交社保；

  4.申请家庭申请时在市区无房；

   5.市政府规定的其他条件。准入条件具体标准根据保障需求和房源供应情况动态调整，按照解困优先、人才优先原则分类制定，经批准后以公告形式发布。

  （九）（申请家庭）保障性住房以家庭为单位申请，申请人配偶、未成年子女应作为共同申请的家庭成员。单身（含离异或丧偶）带未成年子女且拥有监护权的视作一户申请家庭，可不受单身需满 30 周岁的年龄限制。申请人父母、申请人配偶父母、成年未婚子女具有市区户籍的可自愿选择是否作为共同申请的家庭成员，计入家庭人口数。一户申请家庭只能购买4一套保障性住房。

  （十）（再申请限制）申请人父母、申请人配偶父母选择作为共同申请家庭成员的，视同已享受保障性住房，今后不得再申请保障性住房。未成年子女以及成年未婚子女已作为家庭成员享受保障性住房的，今后符合单独申请条件的，可再申请保障性住房。

  （十一）（房产核定）申请家庭房产核定的范围包括：申请家庭在市区已进行不动产登记的房产、购房合同已经网签备案的房产、承租的公有住房（福利分房）、已签订征收（拆迁）安置协议未进行不动产登记的房产，以及批地建房情况。申请家庭已享受过房改购房、经济适用住房、共有产权保障住房、征收（拆迁）安置房等政策性住房的，在退出政策性住房前，不得申请保障性住房。

  （十二）（申请配售程序）保障性住房按照以下程序进行配售申请：

  1.制定配售方案。开发建设单位根据房源供应情况制定配售方案，并按规定申请预售许可证或现售备案。

  2.发布配售公告。开发建设单位发布配售公告，内容包括项目基本情况、户型及房源数量、准入条件、销售价格及登记方式等。

  3.购买资格审核。申请家庭根据配售公告规定提出申请，按要求提交申请材料。开发建设单位对申请家庭提交的申请材料进行初核，核对相关信息，核查申请材料的准确性、完整性等。区住房城乡建设主管部门对开发建设单位初审后提交的材5料进行复核。经公示无异议后，确认购房资格。

  4.公证摇号选房。开发建设单位根据审核通过名单，委托公证处进行公证摇号。根据解困优先、人才优先原则，组织公证选房。

  （十三）（放弃限制）申请家庭选定房源后，与开发建设单位签订《配售型保障性住房购房合同》。申请家庭纳入选房范围，放弃选房、或选房后放弃购买的，自放弃之日起一年内不得再申请保障性住房。申请家庭纳入选房范围，但因无与其户型面积标准匹配的房源可选导致放弃选房的，不受上述规定限制。

  （十四）（资格再审查）选定房源的申请家庭，在签订《配售型保障性住房购房合同》前，主申请人及家庭成员户籍、住房、婚姻等情况发生变化的，应向区住房城乡建设主管部门申报，区住房城乡建设主管部门对申请家庭相关情况进行系统自动核查。因情况变化不再符合保障条件的，取消其购房资格。

  （十五）（不动产登记）保障性住房申请家庭应按规定办理保障性住房不动产登记。不动产登记机构应在预告登记证明和不动产权证上记载不动产权利人，附记保障性住房、不得上市交易等内容，土地性质为划拨。

  （十六）（各类保障衔接）承租公共租赁住房、保障性租赁住房（未享受租房优惠政策的除外）的家庭购买保障性住房的，应当在签订《配售型保障性住房购房合同》前按相关规定退出保障，享受公共租赁住房租赁补贴、高层次人才租赁补贴、新引进大学毕业生租房补贴的家庭购买保障性住房的，自签订《配售型保障性住房购房合同》次月起停止发放上述补贴。

  四、售后管理

  （十七）（使用限制）保障性住房申请家庭居住使用时不得有下列行为：

  1.擅自转让所购保障性住房；

  2.设定除购房贷款抵押外的房屋抵押权；

  3.其他违法违规情形。

  （十八）（封闭管理）保障性住房实行封闭管理，通过房屋交易、不动产登记等信息系统进行限制，不得变更为商品住房以买卖、赠与等方式上市交易。

  （十九）（再购房限制）申请家庭取得保障性住房不动产权证未满 2 年的，不得通过购买方式获得其他房产，满2年后确需购买其他房产的，应向政府指定的机构申请回购原所购保障性住房。

  （二十）（回购情形）保障性住房申请家庭取得不动产权证后，有辞职已离开本市机关事业单位、企业，或因人民法院、仲裁机构生效法律文书等需对房屋所有权进行处置等情形的，应向政府指定的机构申请回购原所购保障性住房。

  （二十一）（回购价格）保障性住房回购价格根据原购买价格并结合折旧和物价水平因素确定，装修部分不计算回购价格。折旧按每年 2%计算，自保障性住房交付时起至回购协议签订时止。物价水平按市统计部门公布的杭州市区居民消费价格指数累计计算，自保障性住房购买当年起至回购前一年度止。计算公式为：回购价格=保障性住房购买价格×（1－交付时至7回购时的年数×2%+购买时年度至回购前一年度的杭州市区居民消费价格指数累计涨幅）。

  （二十二）（继承、离婚等转移情形）保障性住房因继承、遗赠、离婚析产等情况而发生房屋所有权转移的，房产性质仍为保障性住房。不动产登记机构应在不动产权证上附记“保障性住房继承”“保障性住房遗赠”“保障性住房离婚析产”，以及不得上市交易等内容。

  （二十三）（运营管理）保障性住房居住区配套设施除根据有关规定移交相关部门外，其余部分由政府指定的机构持有并负责运营管理。

  （二十四）（物业管理）保障性住房前期物业服务收费标准按照不高于普通住宅小区甲级服务收费标准执行。保障性住房交付使用后，申请家庭参照商品住房承担住房专有部分和共有部分的物业管理服务费，行使物业管理表决权。

  （二十五）（业主权益）保障性住房参照商品住房实行维修资金管理，开发建设单位和申请家庭应当按规定缴存住宅专项维修资金。

  （二十六）（公共服务）保障性住房项目纳入街道和社区网格化管理，购买保障性住房享有与购买商品住房同等公共服务权益。

  （二十七）（违规罚则）保障性住房申请家庭采取隐瞒事实、弄虚作假等手段违规取得购房资格的，区住房城乡建设主管部门应取消其资格，按照以下规定处理，并禁止其在10年内再次申请保障性住房：1.已签订购房合同未交付房源的，由开发企业与其解除购房合同；2.已交付房源的，由区住房城乡建设主管部门通知其限期腾退，由政府指定的机构按规定回购其所购保障性住房，回购价格根据原购买价格并结合折旧因素确定，折旧系数及年限计算按照本办法第二十一条规定执行，计算公式为：回购价格=保障性住房购买价格×（1－交付时至回购时的年数×2%）。

  （二十八）（失信惩戒）保障性住房申请家庭存在弄虚作假情形的，相关失信主体的失信信息记入市公共信用信息平台。

  五、附则

  （二十九）（机关事业单位配售规则制定）面向机关事业单位人员配售的保障性住房准入条件、申购、回购等规定由市机关事务管理部门另行制定办法。

  （三十）（县市办法制定）桐庐县、淳安县、建德市可结合当地实际参照本办法制定保障性住房配售管理办法。

  （三十一）（施行时间）本办法自年月日起施行，由市住房保障和房产管理局牵头组织实施。

附录3

    郑州市配售型保障性住房管理办法（试行）

      （征求意见稿2024 年4 月9 日）

   第一章总则

   第一条【目的及意义】 为促进房地产市场平稳健康发展和民生改善，建立房地产业转型发展新模式，推动保障性住房规划建设，加快解决工薪收入群体住房困难，稳定工薪收入群体住房预期，根据《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14 号）文件精神，结合我市实际，制定本办法。

   第二条【适用范围】 本办法适用于本市市区（中原区、二七区、金水区、管城回族区、惠济区、郑东新区、郑州经济技术开发区和郑州高新技术产业开发区，下同）范围内配售型保障性住房的筹建、配售、管理等工作。

   第三条【定义】 本办法所称配售型保障性住房（以下简称“保住房”），是指政府提供优惠政策，限定套型、面积和销售价格，采取市场化方式运营，实施封闭管理，面向本市市区户籍住房困难的工薪收入群体和引进的人才群体配售的政策性住房。

   第四条【原则】 “保住房”实施遵循政府主导、以需定建、合理布局和稳慎推进的原则。 

   第五条【部门分工】 市政府对全市“保住房”政策、规划和建设等重大事项进行决策。 

   市住房保障部门作为全市“保住房”主管部门，负责建设保障性住房管理系统，负责做好“保住房”项目的销售价格核定工作。组织开展“保住房”申购资格审核、配售工作，指导“保住房”房源筹集、装修标准、封闭管理、资金监管和日常运营，指导运营公司做好“保住房”运营管理、回购、合同签订等工作。

   市发改部门负责按照国家、省、市相关要求做好“保住房”项目立项工作。配合市住房保障部门做好“保住房”项目中央预算内投资、地方政府专项债券等上级资金申报工作。

   市资源规划部门依据年度筹建计划以及发展规划做好“保住房”项目用地规划要素保障、土地报批征收、存量土地依法收回、土地储备供应等相关审批工作，办理“保住房”不动产登记等工作。 

   市财政部门负责统筹各级财政资金支持项目建设，会同市住房保障、发改、税务、资源规划等部门按程序申报上级资金补助、申请发行地方政府专项债券、落实税费优惠政策，指导做好绩效管理和绩效评价。 

   市城乡建设部门负责“保住房”项目初步设计审批、工程建设手续办理，指导鼓励建设项目按照绿色建筑、超低能耗、装配式建筑和成品住宅相关建设标准执行，监督检查项目工程质量和施工安全。

   市人社部门负责社保数据支持和各类人才认定。

   市税务、金融部门和其他市直各部门，以及各区政府（开发3区、管委会）按照职责分工，完成市政府赋予的“保住房”相关任务。

   第二章 房源筹建

   第六条【规划】 市住房保障部门会同发改、资源规划、城乡建设、人社等部门和各区政府（开发区、管委会），依据全市经济发展水平和社会发展规划，分析、研判保障性住房市场需求，编制全市“保住房”年度筹建计划以及发展规划，报市人民政府批准后实施。 

   第七条【土地来源】 “保住房”建设用地以划拨方式供应。“保住房”建设用地纳入本市年度土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，从储备土地中优先供应。

   第八条【区位布局】 “保住房”的筹建，应当统筹规划、合理布局、职住平衡，充分考虑交通便利、公共设施齐全等条件的要求，合理安排区位布局。 

   第九条【筹建方式】 “保住房”的筹建主要分为新建和收购存量住房。新建包括：（一）依法收回的已批未建土地、闲置土地、非居住存量土地（闲置低效工业、商业、办公、仓储、科研用地），以及可深度开发的已有土地（公交场站、地铁上盖等），在符合上位规划、满足安全要求的前提下变更土地用途建设；（二）城中村改造、城市更新、危旧房改造中配建； （三）机关、企事业单位利用自有土地建设；（四）新开发商品住房项目中配建；（五）市政府规定的其他筹建方式。存量住房包括各类政策性住房和市政府规定的其他房源。

   第十条【任务分解】 市住房保障部门根据保障性住房发展规划和年度建设计划，经市政府批准，将“保住房”的新建、配建和收购任务分解到各区（开发区、管委会）。

   第十一条【套型面积】 “保住房”应控制套型、面积，满足保障对象居住需求。新建项目单套住房建筑面积控制在70—120平方米，三居室套型比例按项目情况控制在50%—60%。收购项目单套住房建筑面积和套型比例可适当放宽。市住房保障部门根据市场供求关系及房地产发展趋势等因素，可适当调整“保住房”单套建筑面积和套型比例。

    第十二条【建设审批】 项目公司应当在办理土地划拨手续前向市住房保障部门申请办理“保住房”项目建筑总面积、单套建筑面积、户型比例及商业用房建筑面积的核准手续。车位按1:1比例配置。在土地划拨供应时，应明确商业用房比例。商业用房由项目公司自持的，建设比例原则上不超过总建筑面积的8%，需缴纳相应分摊土地出让金；商业用房由运营公司回购的，建设比例占总建筑面积的 0.3%，暂不缴纳相应分摊土地出让金。“保住房”项目的配套设施及公共服务设施应同步规划、同5步建设、同步交付。 

   第十三条【节能环保】 “保住房”建设，应当积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备，推动节能、省地、节水、节材及环境保护工作，提高住宅建设整体水平。 

   第三章 准入条件

   第十四条【准入条件】 主申请人应具有完全民事行为能力，申请家庭成员包括配偶和未成年子女；单人户家庭申请人应达到法定结婚年龄。

    申请家庭应同时符合以下条件：

   （一）主申请人应取得本市市区户籍3 年以上；

   （二）申请人及其家庭成员在本市市区范围内无自有住房，或家庭人均住房建筑面积不足 20 平方米。自有住房包括：商品房、经济适用住房、房改房、拆迁安置房等；

   （三）其他需满足的条件。对于已享受过房改房、经适房、公租房、公有住房、保障性租赁住房、人才公寓等政策性住房的申请家庭，除同时满足以上条件外，还需按规定腾退原政策性住房； 

   （四）市政府规定的其他条件。第十五条【特殊情形】 享有郑州市人才计划支持的高层次人才、博士以上学历和经市人社局认定的市重点产业急需紧缺人才不受户籍时限的限制。 

   第十六条【申请方式】 “保住房”申购资格认定通过保障性6住房管理系统实现申请、审核全过程在线办理。第四章配售管理第十七条【配售组织】 “保住房”由市住房保障部门统一组织配售。重点解决本市市区户籍住房困难的工薪收入群体和引进的人才等。配售以家庭为单位，一个家庭只能申购一套。

   第十八条【优先情形】 取得保障资格且有以下情形之一的家庭可优先进行配售选房。 

   （1）家庭成员中有《军人抚恤优待条例》规定的重点优抚对象的； 

   （2）家庭成员中有市级以上劳动模范等先进人物的；（3）家庭成员中有市级以上优秀志愿者的；

   （4）家庭成员中有县级以上见义勇为者的；

   （5）3 子女（含）以上家庭；

   （6）符合准入条件的本市公共租赁住房保障对象家庭；

   （7）享有郑州市人才计划支持的高层次人才、博士和经市人社局认定的市重点产业急需紧缺人才；

   （8）市政府规定的其他优先情形。第十九条【配售方式】 “保住房”配售按照“一项目一登记一供应”的方式进行，配售方式将结合项目情况，依托“郑好办”APP,实施线下配售或线上配售。

   第二十条【放弃情形】 已选定住房未按照规定时间内签订购房合同的，当年不得再次申购；已签订购房合同未取得不动产证又申请放弃的，2 年内不得再次申购。

   第二十一条【剩余房源转化】项目配售3 个月后仍有剩余房7源的，可转化为保障性租赁住房。承租人有购买意愿的，在符合申请条件的情况下可以购买。 

  第五章  封闭管理

   第二十二条【合同签订】 产权单位与购房人签订《商品房销售合同》（首次网签备案可与项目开发企业签订），办理权属登记手续，录入保障性住房管理系统。不动产权证书附记信息栏记载:该房屋为配售型保障性住房，不得以任何形式上市交易。

   第二十三条【回购情形】 “保住房”实行封闭管理，禁止以任何方式将“保住房”变更为商品住房流入市场。购房人有下列情形之一的，其房产由运营公司回购：

   （一）购房人因工作调动全体家庭成员户籍迁往外地的；

   （二）购房人长期拖欠住房贷款并被司法机关裁定贷款违约的；

   （三）购房人患有医疗行业标准范围内重大疾病的；

   （四）因人民法院强制执行等原因需处置该套住房的；

   （五）政府规定的其他情形。  

   第二十四条【回购价格】 购房人符合本办法第二十三条退出条件的，退出住房由运营公司回购，回购价格按照原购买价格结合住房折旧确定，住房折旧按每年1%的折旧率予以核减，购房人自行装修部分，不予补偿。 

    计算公式：回购价格=（原购买价格）×[1-（交付使用年限×1%）]。（交付使用年限从购房合同签订之日起算，满半年不满8一年的，按一年计算；不满半年的，不计入折旧。）

   第二十五条【房屋维护】 购房人对“保住房”改造和装修花费不计入回购费用。已被回购的“保住房”，原购房人应保持房屋购买时或回购时状态，不可对房屋结构和装修进行破坏。对破坏房屋结构和室内装修的，破坏部分费用由原购房人承担。

   第二十六条【房源腾退】 已被回购的“保住房”，发生原购房人未在限期内搬离的，产权单位可依法申请人民法院强制执行，并按同时期同地段市场租金征收回购后房屋使用期间租金。

   第二十七条【抵押规定】 “保住房”除房屋按揭贷款外，不得进行任何抵押。 

   第二十八条【费用收缴】 “保住房”交付使用后，购房人应当按照规定缴纳房屋专项维修资金和物业服务费。

   第二十九条【转移情形】 “保住房”可以继承、离婚析产，原房屋性质不变。 

   第三十条【购买其他房产】“保住房”购房合同签订之日起满两年后，方可购买其他房产。

   第三十一条【后期管理】 各区（管委会），应及时将保障性住房纳入街道和社区管理，发挥党建引领作用，建立和完善居住社区管理机制。 

   第六章 价格管理

   第三十二条【价格核定】 “保住房”项目达到配售条件前，市住房保障部门根据项目单位申请，对配售价格予以核定，并向9社会公布。 

   第三十三条【价格组成】 “保住房”配售价格主要由土地价格、建安成本、5%的利润以及需据实核算的相关成本组成。与“保住房”项目直接相关的城市道路和市政基础设施，以及教育、医疗、养老等公共服务设施不摊入配售价格。

   第三十四条【再售价格】 “保住房”回购后按房屋现状再次配售，配售价格与该房屋回购价格一致。

   第七章  优惠政策

   第三十五条【配套教育】 “保住房”项目配套的幼儿园、学校可由属地政府统一协调在周边项目配建。

   第三十六条【开发贷款优惠】符合条件的“保住房”项目可纳入地方政府专项债券支持范围，支持利用住房公积金、鼓励银行业金融机构按照市场化、法治化原则提供保障性住房开发贷款。

    第三十七条【税费优惠】 “保住房”项目相关税费按照国家、省、市相关规定执行。 

   第三十八条【购房贷款优惠】申购人可使用住房公积金和商业贷款购买“保住房”，按照国家、省、市相关规定执行。

   第三十九条【其他优惠】 保障性住房家庭享有商品住房同等落户、子女入学等政策。

第八章  监督管理

   第四十条【购房家庭】 申请人及家庭成员所作承诺和提交的印证材料必须客观真实,采用瞒报、虚报等手段，骗购“保住房”10的，由运营单位（或产权单位）回购，按同时期同地段市场租金征收房屋使用期间租金，并计入保障性住房信用管理档案，5年内不得申购保障性住房。 

   第四十一条【工作人员】 行政部门及其工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，追究其行政责任；涉嫌构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。

   第四十二条【追责情形】 有下列情形之一的，由有关部门依法追究相关单位及责任人的责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 

  （一）擅自更改配售价格或收取除政府规定以外的其他任何费用的； 

   （二）擅自销售或委托中介机构代售“保住房”的；

  （三）擅自占用“保住房”或其他配套用房的；

   （四）市政府规定的其他情形。第九章附则第四十三条 市住房保障部门依据本办法，制定“保住房”的准入、配售和封闭管理等相关细则，报市人民政府批准后施行；各相关单位按照职责分工制定相应的配套政策。

   第四十四条 各县（市）、上街区、航空港区政府可以结合当地实际情况，参照本办法执行。第

    四十五条 本办法自 2024 年5 月1 日起施行

     

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