卖房生意亏钱，格力地产欲转行

宣布剥离房地产业务后，格力地产股价连续两日冲高。

7月7日，格力地产发布公告（下称“调整公告”）表示，基于公司逐步退出房地产开发业务实现主业转型的整体战略考量，计划对原重大资产重组方案进行调整，同时向上交所申请撤回原方案相关申请文件。

7月8日，格力地产以4.96元／股的开盘价“一字涨停”，7月9日再次涨停，截至发稿时，格力地产报5.46元／股，涨幅达到10.08％。截至今年一季度，股东总人数为5.97万。

调整后的方案为上市公司卖出所持有的上海、重庆、三亚等地相关房地产开发业务对应的资产负债及上市公司相关对外债务，并买入珠海市免税企业集团有限公司（下称“珠海免税集团”）不低于51％股权。

目前，珠海免税集团分别由珠海市国资委、城建集团持股77％、23％。

原方案为上市公司发行股份及支付现金购买珠海免税集团100％股权，同时向不超过35名符合条件的特定对象非公开发行股票募集配套资金。重组后，房地产与以免税业务为特色的大消费产业、生物医药大健康产业，一起组成格力地产的三大核心业务。

公告称，调整的原因是“原重组方案推进时间较长，公司所处内外部环境发生较大变化，并基于公司逐步退出房地产开发业务实现主业转型的整体战略考量，综合考虑了珠海免税集团良好的业务经营情况及未来发展前景”。

格力地产与珠海免税集团的重组之路颇为坎坷，自2020年5月首次公布重组草案至今已超过4年，期间，重组流程两度遭遇中止，相关方案也几经更迭。

无论重组之路如何漫长，市场对格力地产转型免税业务一直保持期待。时代财经注意到，此前两次公布重组方案后，格力地产分别收获了8个涨停板和7个涨停板。为何重组的一举一动屡屡引起股民们的狂欢？

连亏2年多，房地产不太赚钱了

格力地产准备舍弃的，是目前仍然能为收入带来最大贡献的业务。年度报告显示，2023年，格力地产实现营业收入47.32亿元，其中，房地产开发收入42.33亿元，在整体收入中的占比达到89.45％。

只不过从2022年开始，房地产开发已经不太赚钱。2022年，格力地产首次由盈转亏，原因是受房地产市场下行影响，为加快存货去化、加速资金回笼、盘活存量资产，格力地产对多个存货项目计提了大额存货跌价准备，投资性房地产公允价值也大幅下降。

2022年、2023年以及今年第一季度，格力地产分别亏损26.9亿元、7.35亿元以及1.03亿元，合计亏损35.27亿元。

此前的重组方案虽未“舍弃”房地产，但格力地产转型的决心是确定的。不过，由于“原重组方案推进时间较长，公司所处内外部环境发生较大变化”，格力地产最终做出了逐步退出房地产开发业务的决定。

格力地产方面未向时代财经正面回应上市公司选择“退房”的原因，仅表示珠海免税集团不低于51％股权的置入，有助于实现上市公司主业向以免税业务为主导的主业转型，提升上市公司资产质量和盈利水平，增强上市公司现金分红能力，更好地保护中小股东权益。

原重组方案显示，珠海免税集团主要经营免税品销售业务，免税行业的盈利模式是拥有免税经营牌照的公司利用特许经营权取得价格优势，销售利润率较高的免税商品获取利润。

根据格力地产在今年3月底公布的珠海免税集团模拟财务报表审计报告（下称“审计报告”），2021年至2023年，珠海免税集团的年度营业收入分别为17.76亿元、16.38亿元、22.86亿元，年度净利润分别为6.04亿元、3.17亿元、6.67亿元，归母净利润分别为5.00亿元、2.43亿元、6.73亿元。

值得一提的是，原重组方案披露了珠海免税集团的股东珠海市国资委、城建集团作出的业绩承诺（含珠海免税集团及其全资子公司恒超发展有限公司），2023年至2025年承诺实现的年度净利润分别不低于5.02亿元、5.67亿元、6.20亿元。

在新的重组方案中，业绩承诺是否仍然有效？格力地产方面表示，本次调整后的交易方案仍需与交易对方（即珠海市国资委、城建集团）就具体内容最终协商一致，并按照相关法律、法规及公司章程的规定履行必要的决策和审批程序。

土储不足百万方，房开业务何去何从？

格力地产并非“退房”的唯一房企，今年3月至6月，山子股份（现名“山子高科”）、华远地产和美的置业陆续发布了“退房”公告。

中指研究院企业研究总监刘水指出，在房企销售业绩连续剧烈下滑、房地产市场持续深度调整的背景下，上市房企背负较大业绩经营压力。根据中指研究院的统计，2022年以来，百强房企的销售情况不容乐观，2022年百强房企销售额同比下降41.3％，2023年继续同比下降17.3％，2024年上半年同比再下降41.6％。

“‌如果一家上市公司连续三年亏损，‌那么它可能被实施ST（‌特别处理）‌措施”，刘水续指，上市公司主动“退房”转型，实际上是为了“减轻偿债压力及经营业绩压力”。

尽管部分上市房企不约而同“‌退房”，但转型方向不尽相同。其中，山子股份进军以整车制造为核心的汽车产业，计划彻底变成一家高科技公司；而华远地产和美的置业则选择“轻装上阵”，仍在房地产行业，但转型为一个轻资产公司，业务范围包括代建、物业管理、商业物业经营等。

与这三家房企不同的是，房地产开发早已是格力地产一项持续收缩的业务，并非房地产调整期才出现的情况。

多年来，格力地产的销售金额、营业收入以及净利润时高时低，但格力地产的土储规模在持续收缩。今年5月，格力地产副总裁黄一恒向投资者回应道，公司2017年以后就未再新增住宅用地。

也正是从2017年开始，格力地产一直在“吃老本”。时代财经统计得知，格力地产持有待开发的土地储备（注：规划计容面积，含商办用地）在2016年末达到小高峰，为175.37万平方米，分布在珠海、重庆和上海，随后土储规模逐年下降，截至2023年末，仅剩下68.87万平方米，均位于重庆。

被剥离出上市平台的房地产开发业务将何去何从，未来还会有“格力地产”这个地产品牌吗？格力地产向时代财经回应称，为推动公司品牌健康发展，公司在今年1月设立了董事会品牌与ESG委员会。此外，“公司也已启动了重组后的战略谋划、研究等相关工作。未来公司将根据战略规划进一步研究决定”。

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