香港楼市回归理性 开发商瞄向大湾区市场

证券时报记者 吴家明

今年2月28日，香港特区政府财政司司长陈茂波在公布2024/2025财政年度特区政府财政预算案时，宣布撤销所有楼市“辣招”，即所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。以一套价值1000万港元的房产为例，可以少缴近300万港元的税费，大幅减少了非香港永居人员的购买税费。那么，3个多月的时间过去后，香港楼市情况如何？

中原地产统计数据显示，在2月28日至3月26日期间，香港多达115个新盘取得成交，总成交量达到3799套，平均每日成交136套，总成交金额高达381.38亿港元，远远超过“撤辣”前一个月(1月28日至2月27日)的229套及39.2亿港元。值得注意的是，“撤辣”后有多达11个新盘取得过百套的成交。

“3月的楼市真的很旺，可以说是‘多年未见’。”在香港上水从事房产中介的黄经理当时带客户去了好几个新房开盘现场，排队买房的“盛景”让他印象深刻，“现在市场逐渐步入冷静期，回归理性，新房市场的变化尤为明显，成交量出现下降。”

包括黄经理在内的多位当地业内人士表示，导致市场出现变化的原因除了政策刺激效应的减弱，还有消息指出部分当地银行的贷款政策收紧，包括削减按揭优惠以及收紧按揭审批。与此同时，最近香港新房项目推出数量有所减少，之前也已经去化了不少。此外，“撤辣”的确带来量价反弹的好势头，但如果仅仅依靠“撤辣”，楼市持续向上的动力仍有不足。

美联物业提供的数据则显示，5月香港一手房成交量为1400套左右，较“撤辣”后3月的成交量回落，二手房市场也呈现出类似调整趋势。不过，3月的成交量属于罕见水平，事实上5月的新房成交量仍高于2021年旺市时平均每月约1360套的水平，市场交易仍然活跃。此外，“撤辣”后3个月内香港新房成交量超过7300套，较“撤辣”前3个月的约1950套增长近2.7倍。

美联物业全国研究中心总监何倩茹谈到，香港楼市“撤辣”的效力已经在递减，但目前的成交量仍然高于去年，成交气氛仍然较好。今年下半年的成交量走势会跟香港经济回暖的情况、美联储降息等相关，整体表现仍有待观察。

香港楼市“撤辣”之后，许多香港开发商都将目光投向内地特别是粤港澳大湾区市场。有香港的置业经理告诉记者，最近一段时间前来香港看房的内地买家多数来自深圳和大湾区内的几个城市。而随着恢复“通关”过后香港与内地的交流日益频繁，香港居民在大湾区内地城市置业的热情也逐渐升温。

“莲塘的房价还不到上水的二分之一，通勤时间也就不到半小时，而且口岸过关便宜又方便。”在深圳莲塘口岸，有许多房产中介经理向过往的香港旅客推销口岸周边的房产。在罗湖人民南片区，多位房产中介经理告诉记者，近一年来香港客户的咨询量大增，平均租金也基本恢复到2019年的水平。

随着深中大桥等基础设施的完善，中山、珠海等地的房子也成为房产中介们的推销重点。“我们的老板是香港人，他也是瞄准这个机会，港人北上不仅是吃喝玩乐的消费，买房的人也会越来越多。”莲塘口岸商业城(600306)内一家房产中介店铺的陈经理表示。记者现场随机采访了几位香港居民，他们均表示尽管大湾区内地城市的房价普遍出现下跌，但房产租金回报率并不高，所以即使买房也是出于自住或度假需求，对价格会更加“敏感”。

在何倩茹看来，港人大湾区置业的趋势会不断加强，随着去年以来的“北上消费”，更多港人亲身感受到大湾区居住和生活的好处，这会成为购买房产的最大动因。“而包括深中大桥、大湾区地铁等交通设施的通车，这些都是锦上添花的因素，但不是直接因素，因为从香港到大湾区内地各个城市本来就已经很便利。”

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