“控制开发节奏使市场回归理性”西安监管商品房预售资金

  继住建部督导调研房地产工作后，西安新的房地产调控政策落地。

  3月24日，西安市住建局正式发布《西安市商品房预售资金监督管理办法》（以下简称“办法”），围绕预售资金收存与拨付管理出台细则，落实全额监管、全程监管，商品房预售资金拨付上，按开发项目建设进度核拨。

  规范预售环节的背后是近一年西安楼市热点频出：继过去5年新房价格累计涨幅91.1%居于全国70城榜首后，2021年西安房价延续涨势，2月份新房价格同比涨幅7.4%，涨幅位居全国70城第四；“万人摇”“万元地”现象风头依旧。

  继去年“11·30”楼市新政以及今年“3.16”调控后，聚焦预售资金监管环节则成为了当前西安维护房地产市场秩序稳定又一举措。

  “西安此次出台预售资金监管办法表现为‘由里及外’，即通过对房地产项目开发节奏控制引导市场理性回归。”中商联商业研究专家工作委员会副主任、陕西龙化东方总经理王建红表示。

  办法自2021年4月1日起施行，有效期5年。购置类保障房项目参照执行。

  最终监管细则4月落地

  这并不是西安首次对商品房预售资金实现监管。

  2011年，西安便启动了商品房预售资金监管系统；2019年12月又发布了《西安市商品房预售资金监督管理办法（征求意见稿）》（简称“意见稿”），就监管细则公开征求社会各界意见和建议。目前意见稿已出台一年有余。

  中国房地产报记者梳理发现，对比2019年年底意见稿，西安此次预售资金监管办法存在3项调整：

  其一，意见稿将重点监管资金额度设定为所需工程建设资金总额的1.2倍，新出台办法不再限定具体数额，变更为更灵活的“根据工程建设成本等实际情况综合测算确定，但不得低于中国建设工程造价信息网公示的西安市住宅单方工程造价乘以申请预售许可楼幢的建筑面积的数额”。

  其二，意见稿拟将当地国有企业置诚资产作为专门的商品房预售资金监督机构，负责商品房预售资金监管专用账户设立；最新办法删减了该环节，开发商可直接选择商业银行设立资金监管账户。

  其三，办法对对监管升级，新增“如果各区县住房建设行政管理部门、开发区管委会工作人员在资金监管中没有尽职，将依法处理”条例。

  “最初意见稿设定的1.2倍资金监管额度其实偏高，这次监管数额需要根据具体项目情况测算得出，向其他一二线城市靠拢。”对于最新办法调整西安一家银行机构负责人告诉记者，意见稿原本额外指定了一家国有企业统一进行账户开办和预售资金交存，但可能责任分工上不容易理清。这次办法去掉了中间环节，使得操作过程中开发商、监管银行、贷款发放银行角色分工更加清晰。

  楼市火热引发调控

  “西安此次出台商品房预售资金监管办法，其主旨依旧在于减少由于资金造成的逾期交房和烂尾，保障工程进度和建设如期完成。”王建红向记者补充到，与其他城市相比，其特殊之处就在于，西安是“由里及外”，通过对开发节奏控制使房地产市场达到理性回归。

  这几年，西安楼市表现抢眼。

  以2015年为基准，2020年西安新房5年累计涨幅达91.1%，位居全国70城榜首。

  根据国家统计局数据，今年2月，西安新房价格环比涨幅为0.9%，同比涨幅7.4%；二手房价格环比涨幅0.8%，同比涨幅4.7%，二手房涨幅位于全国70城第四。中国房价行情网显示，目前西安新房均价16738元/平方米，二手房16964元/平方米。

  “万人摇号”“打新”等现象近期也在西安频频上演。2021年以来，西安已经诞生4个“万人摇”项目。3月22日，紫薇·云璟时光引得12170组客户登记，中签率仅2.2%。

  “今年以来，西安9个城区的房价有涨有跌，但整体看西安房价每一年都在上涨。”房产经纪人李军说，目前西安主城区新房均价已超过了1.5万元/平方米，其中有不少项目单价达到2万~4万元/平方米甚至更高。就算是位置稍远的西咸新区，新房均价也普遍超过1.2万元/平方米，“房价越涨，看房的人越多” 。“万人摇”背后还有“万元地”。今年2月，西安曲江拍出一宗地块，2.35万元/平方米楼面价拉升土拍天花板。回溯2020年，西安共成交1947万平方米开发用地，同比增加14.6%；土地收入1058亿元，同比增长32.6%。

  持续上扬的西安楼市吸引过半百强房企进驻，当前以碧桂园、万科、融创、绿地等为代表的一线房企在当地积极拿地推货。

  西安楼市火热表现引发市场与主管部委关注，并引发新一轮调控。

  促进房地产市场健康有序发展

  据不完全统计，目前全国已有超过70个城市实施了商品房预售资金监管，各地多围绕设立资金监管专用账户、预售资金的交存和拨付做监督管理，不同城市在拨付节点等细则上存在差异。

  从各地反馈来看，预售资金监管在规范商品房市场秩序上举足轻重。其中，对预售资金全额全程监管的合肥近期公示了一组数据，2020年合肥市住建局共开立监管账户806个，进款总额1338亿元，核准拨付监管资金1172亿元，拨付农民工工资19.2亿元，促进房地产市场健康有序平稳发展。

  2020年开展“烂尾楼清零行动”的银川，去年12月出台《银川市新建商品房预售资金监管办法（试行）》，截至今年2月，监管新政出炉百天内，银川市住建局引导签订监管协议79份，归集监管资金6.47亿元，现阶段拨付监管金额1.01亿元，预售资金监管平台运行平稳。

  对于西安此次出监管办法的意义，王建红向记者归结为两个方面，第一，可减少烂尾楼出现以及由此引发的纠纷，保证购房者权益；第二，可降低开发商盲目拿地冲动，尤其是高溢价拿地冲动，通过对预售资金监管可有效控制开发商拿地节奏，使开发商拿地变得更为理性。

  “以上两点又会间接影响到房价。随着楼市理性回归，疯狂上涨的房价必然会得到一定遏制。”他进一步总结到。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，目前各地预售资金监管政策其实大同小异，但西安此次办法的出台存在一定的特殊性，即近期刚好迎来住建部督查调研。“当地迎来督导调研，说明对西安近期房地产市场表现是存在顾虑的，不排除有部分炒作现象。”

  他进一步表示：“此次监管办法整体而言对西安房地产市场存在积极效益；有助于稳定市场秩序。对于开发商而言，需要主要对政策理解到位并规范操作，关注资金压力，尤其是关注‘三道红线’和房贷集中度等政策背景下的资金回笼。”

  新闻延伸

  《西安市商品房预售资金监督管理办法》：商品房预售资金拨付上，按开发项目建设进度核拨。完成主体结构验收前，累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金总额的50%；完成竣工验收前，累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金总额的95%；完成竣工验收备案前，累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金总额的99%。完成不动产首次登记后，可以申请提取剩余1%的重点监管资金。

  7层以上（不含7层）的建筑，增加建设层数达三分之一节点、建设层数达三分之二节点，累计申请使用资金额度分别不得超过重点监管资金总额的20%和35%。

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