响应“517”新政，超200城执行最低15%首付，楼市“红六月”或可期

5月17日央行发出“史诗级楼市利好政策”以来，多个城市积极响应，跟进落地相关政策，同时因城施策优化当地楼市政策。

根据中指研究院的监测数据，截至5月28日，全国明确发布政策文件执行15％首套房首付比例的城市已经超过200个，累计超过250个城市已经明确取消了房贷利率下限，累计全国已经超过80％城市开始落地执行“5.17新政”。

一系列的房地产支持政策，大幅提振了市场情绪，地产板块也出现一定程度的估值修复。“目前看，’红6月’是可以预期的，后续市场如何还是要看价格变动情况。最近政策给了市场信心，但购房者还是对价格敏感，如果价格快速反弹，市场可能会再次进入博弈。”分析师向《华夏时报》记者分析指出。

多地跟进执行“5·17新政”

5月17日，在国务院政策例行吹风会上，住房城乡建设部和自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局四部门在保交房、个人房贷等方面做出明确表态，要切实做好保交房工作配套政策。其中，央行推出四项政策措施，包括设立3000亿元保障性住房再贷款、降低全国层面个人住房贷款最低首付比例、取消全国层面个人住房贷款利率政策下限、下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25个百分点。

紧随“史诗级楼市利好政策”，多个省份、热点城市宣布降低房贷最低首付比例和取消房贷利率下限。据中指研究院统计，截至目前，全国明确发布政策文件执行15％首套房首付比例的城市已经超过200个，累计超过超过250个城市已经明确取消了房贷利率下限，累计全国已经超过80％城市开始落地执行“5.17新政”。

另融360数字科技研究院于5月27日发布的报告显示，根据对全国45个重点城市房贷利率的监测数据，2024年5月，全国首套房贷款平均利率为3.6％，环比下降2BP，同比下降46BP；二套房贷款平均利率为4.17％，环比下降2BP，同比下降77BP。

其中，5月21日，武汉市成为全国首个下调房贷利率下限的城市，也是首个落实下调首套房和二套房首付比例的城市。目前武汉首套房首付比例降至15％，商贷房贷利率降至3.25％；二套房首付比例降至25％，房贷利率降至3.35％。

广州则成为首个取消房贷利率下限的一线城市。5月28日，广州发布楼市新政。在信贷政策方面，将根据广东市场利率定价自律机制优化差别化住房信贷政策，通过降低商贷利率、降低首付比例，持续降低居民购房成本及门槛。其中，首套房商贷首付比例从30％降为15％，二套房首付比例降为25％；取消住房商业贷款利率下限。

同日晚间，深圳市也宣布自5月29日起下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限，首套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的30％调整为20％，二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的40％调整为30％。首套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR-10BP调整为LPR-45BP，二套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR＋30BP调整为LPR-5BP。

“517央行新政后，多个核心城市新发放的房贷利率已经大幅下降，未来存量利率同样有望下降。”国金证券房地产首席分析师杜昊旻认为，预计后续二三四线城市有望全面落地：“当前首付比例降至历史最低水平，政策诚意十足，能够切实降低购房门槛，激发潜在需求入市。”

各地同时也加快跟进调整了公积金贷款的相关规定。5月27日，上海发布楼市新政。其中，在公积金方面，家庭公积金贷款额度由首套房120万元调整为160万元（多子女家庭再上浮20％），二套房贷款额度由100万元调整为130万元。

而除了落地“5·17新政”、优化住房信贷政策外，多地近期还因城施策对楼市政策进行调整，包括支持“以旧换新”、支持非户籍人口购房、优化土地和住房供应等。

例如，上海“5·27新政”将非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从5年调整为3年、非沪籍单身人士购房区域扩展到外环内的二手房、夫妻离异后购房不再按离异前家庭计算拥有住房套数等。

市场活跃度大幅提升

各地积极响应、落地“5·17新政”后，市场信心及预期已逐步恢复。

5月17日当天，A股及港股的房地产板块均显著上涨，其中A股地产股快速止跌回升，房地产板块单日涨幅超7％，保利发展、万科等20余只地产股涨停。5月22日，房地产板块再度爆发。A股早间开盘后，地产股持续走高。个股掀起涨停潮，盘中10余股先后涨停。

销售端的表现则更为明显。“5·17”新政后，热点城市商品房市场上，一手房访客和签约以及二手房带看和成交都出现了明显反弹。根据诸葛数据研究中心监测数据，2024年第21周（5月20日-5月26日）重点监测15城市新建商品住宅成交量达16929套，环比上升0.85％。

例如，网签数据显示，上海近4周的新房成交周度数据分别为1122套、1753套、2138套、2279套，尤其是新政后首周，新房成交网签数据增长明显。而在5月27日释放重磅利好后，《华夏时报》记者即从上海龙湖青云阙项目方面了解到，该项目已于5月27日晚开启“24小时不打烊”模式，售楼处当时就有购房者在签订合同。沪上一知名豪宅项目客户“深夜订房”。5月27日当晚，该项目卖出4套房源，其中一套总价高达4140万元。

一线城市外，杭州、宁波、成都、温州、郑州等热点二线城市新政后首周的新房成交套数均呈现上涨态势。

以南京为例。据南京网上房地产数据，5月18日-20日，南京全市商品房认购分别约为349套、272套、366套，成交分别约35套、42套、137套；另据南京克而瑞，5月13日-5月19日，南京楼市供应量环比上涨463.43％，成交量环比下降32.58％，成交均价环比上涨4％。

二手房方面，根据诸葛数据研究中心监测数据，新政后首周，重点10城（包括北京、深圳、苏州、南京、青岛、成都、杭州、厦门、东莞、佛山）二手住宅成交量为19091套，环比上涨10.98％，同比微涨0.08％。从绝对值来看，当前二手房成交量处于近两年中高位水平。

销售端明显回暖之外，土拍及房企投融资方面亦出现了恢复迹象。例如，5月23日，万科宣布已与招商银行等头部金融机构签订协议，获得200亿元银团贷款，抵押物为万科旗下万纬物流公司股权，截至目前已到账100亿元；5月27日，旭辉控股集团披露，公司已与债券持有人小组就全面提案主要条款原则上达成一致，境外债重组迎来新进展。

不过，记者注意到，目前仍有部分城市如济南等地的新房市场热度并未有明显回升。对此，诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪分析称，各地的落地情况不一，政策落地及发酵需要时间，并不能迅速或集中体现在成交端；另一方面，央行房贷新政对于楼市是有刺激作用的，可以大幅降低购房者的资金成本，但收入预期等方面有待改善，消费信心的恢复也不能一蹴而就。

“目前看，’红6月’是可以预期的，后续市场如何还是要看价格变动情况。最近政策给了市场信心，但购房者还是对价格敏感，如果价格快速反弹，市场可能会再次进入博弈。”分析师向《华夏时报》记者分析称，连续多次重磅政策释放，代表了稳楼市的决心。但从整体上看，2024年楼市的需求、购房者的收入和信心都需要一定时间的恢复，还在逐渐见底的过程中，市场也期待政策的力度更大一点。

“从客群、交易特征来看，仍旧对价格比较敏感，市场仍处于修复过程中。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也向记者表示，近期落地的政策，着力点还在于鼓励居民加杠杆进场买房，考虑到房地产市场的基本面未发生根本改变，如果后期在库存去化、就业、收入等方面的基本面改观不大的话，此轮楼市回升仍将延续近期阶段性修复的特征。

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