一线城市"老破小"将"收购去库存"！

来源：房产装修家居资讯时间：2024-05-28 17:59

2024年5月28日，上海市公布了《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》。

在这个通知中，除了将上海的楼市限购进行大幅度放松之外。

其中最重要的一条就是要对上海的“老破小二手房”进行“收购去库存”。

那么，上海主要收什么样的老破小二手房呢？

第一，必须是2000年之前竣工的二手房。

第二，建筑面积必须在70平米及以下。

第三，主要集中在城市主城区。

第四，这些老破小收购以后，不能用来买卖，变成企业员工的公租房。

第五，收购的对象主要是上海的国有企业。

为什么其他城市的“去库存”都是收购新房，而上海去库存却要“收购老破小二手房”呢？

核心原因其实就是一线城市的“楼市库存”，不在新房，而是在“老破小二手房”。

中国的一线城市中，除了广州之外，北京、上海、深圳的新房库存量都不大，所以新房库存不是这些城市的问题所在。

北上深的楼市，库存量最大的，就是“二手房老破小”。

比如像北京，二手房老破小在整个二手房挂牌量中的占比，已经超过了50％，也成为了目前北京房价下降的主要对象。

北京主城区的老破小，目前要想成交，普遍都要降价30％以上。

因此一线城市，急需“二手房老破小去库存”。

其次原因是，由于主城区老破小的二手房价格已经跌出性价比，现在如果政府下场来收购，收购价格就非常划算。

尤其是随着老破小房价的下降，但这种房子位置又比较好，户型也小，非常适合用来出租，租金回报率就比价高了。

所以这个时候来收购，对于企业来说，是有租金保证的。

最后就是对于一线城市来说，主城区老破小其实是一线城市房价的主要锚定物，因为占比实在是太大了。

如果主城区的老破小房价稳不住，那么整个城市的房价就很难稳住。

所以政府要想稳城市房价，首先就要稳住主城区的老破小房价。

而收购去库存，是最好的办法。

只要主城区的老破小房价能够稳住，整个城市的以旧换新改善需求就会逐渐得到释放，新房的房价也就稳住了。

所以一线城市的“去库存”，一定会从“主城区老破小”开始。

而且国有企业收购这些主城区的老破小之后，直接变成了公租房，不能进入市场再次流通。

其实也就相当于减少了可以销售的商品房数量。

必将推动城市商品房的房价提升。

既然上海已经鼓励企业下场“收购老破小”，那么估计北京也会出台类似的新政，对北京“泛滥成灾”的老破小实施更大规模的收购。

目前北京其实已经在东西城核心区，试点了多年的“平房退租”和“简易楼腾退”，这两种手段本质都是“收购去库存”。

而最近在北京西城区推行的“白塔寺腾退”，更是直接给出了大产权的置换房，体现出了“以旧换新和收购去库存”的想法。

如果大家想要了解北京收购老破小去库存的具体收购价格，可以去了解一下白塔寺的“腾退价格”，就基本差不多。

具体的操作流程基本上是：按照市场价格的70％进行收购，然后给货币补偿，直接给钱，然后再提供以旧换新的房源。

大家用收购的总房款来购买新房源，这些新房源基本上都是大产权的商品房，相当于以旧换新。