惠东滨海高佣金求客,惠州城区有楼盘秒光!楼市全方位分化成趋势

全面复工复产后，惠州楼市在4月中下旬开始进入供应量、成交量都明显上扬的趋势阶段，在成交量突破1万套后，市场也出现了全方位的分化趋势。惠东滨海线在高佣金求渠道带客，而城区市场批量的刚需和本地客换房需求逐步释放，让热点片区和热点区域供需两旺，金山新城有楼盘开盘秒光。同样惠湾片区受疫情影响，深圳客回流速度减慢，外省客尚未回归，市场依然在处于缓慢的恢复阶段。业界观察人士解释，目前惠州楼市还没有完全走出疫情时代的影响，楼市进入全方位分化时代已经成必然趋势，20%的项目走了市场70-80%的销售量。

5月全市预计28个项目推新

新增供应量超过200万平方米

4月惠州全市成交破1万套，极大提升了惠州开发商的信心。南都记者统计，五一小长假期间，惠州全市超30个楼盘有营销活动，城区粗略统计近10个全新盘亮相，更多楼盘新单元加推、新组团亮相都是为了抢占五一节点，进而希望在5月市场上能够有更多的斩获。

据惠民之家统计，5月份全市有28个项目推新，其中惠城、仲恺18个，博罗、惠湾、惠东10个。粤东世联行统计数据显示，5月份惠州整体市场预计供货量超过200万平方米，相较于4月有近20%以上的增长。粤东世联行总经理周玉仁在受访时表示，不是在5月份新增供应量的爆发，而是部分楼盘按照既定节奏，在去年下半年开工，节点出货第在一季度的楼盘，因为受疫情影响，被迫推到了4月中下旬到5月初。

虽然5月市场新增供应量相较于4月有明显的上扬，但5月的市场并没有和预期中的呈现一直上扬的态势。世联行的统计数据披露，5月前三周（从4月27日始算）成交套数分别为2856套、3278套、3686套，而在5月18日-5月24日第四周下滑至3019套。这也是2020年惠州楼市从3月开始一直的成交曲线，不是一直稳定上扬的向前，而是处于上下小幅度的曲线震荡中。

惠州德威集团营销负责人刘友解释，这种曲线震荡是楼市的正常状态，现在市场已经处于供大于求的买方时代，某一阶段一些楼盘卖的火爆，短时间数据就会有明显的上扬，此外市场的震荡和疫情还是有关系“很多人说楼市走出疫情时代，实际上城区最多恢复了7成，疫情对改善型需求的物业客户影响较大，尤其是140平方米以上的物业面积段的客户成交。”

城区金山新城有楼盘11秒卖4.5亿元

滨海有楼盘带客到项目一批奖600元

   批量新货入市，背后则是客户的争夺战，惠州城区和惠湾滨海片区的市场反馈呈现出截然不同的局面。城区6成以上的客户是刚需或者是必须改善型客户，即便当下外省客和深圳客流失严重，但开发商稍有动作，依然能保证正常的去化。

数据统计在3月首周中海玫瑰园、中海阅江府项目销售120余套，销售金额1.5亿元。背后则是中海在疫情期间的让利。3月份中海玫瑰园现在售4栋3-4房户型，建面96-135平方米户型，均价11000元/平方米，推出特惠房源9字头起。而中海阅江府4/5/8栋在售建面98-142平方米的3-4房户型，均价12300元/平方米，低楼层的部分项目有95折的优惠。

南都记者统计，截止5月下旬，惠州累计打折优惠的楼盘超过30个，采取的方式有垫首付、减首付、免利息，打折，但从实际效果来看，城区仅有中海两个项目，惠博片区仅有佳兆业东江新城取得了较好的销售业绩。

惠州资深地产策划人胡光宇说，打折优惠并不是所有楼盘都能得到市场的认可，一些本身有品牌，均衡性好，另外项目在市场上口碑也不错，地段配套都较好的楼盘，一旦有折扣，市场还是有明显的认同。

五一期间，惠州滨海线至少5个楼盘为了鼓励中介经纪人带客上门，推出了中介带客上门即有奖的活动，金融街巽寮湾海世界三期在5月1日-5月5日，中午2点前给中介的带客现金奖是600元一批，中午两点后带客奖励200元一批，没有规定是否成交。而双月湾片区的云顶海岸在五一假期，则是带客满足在售楼处呆2个小时，即奖励渠道业务员500元，而且当场发放，也依然没有成交要求。位于大亚湾霞涌的修邦海月半岛，在5月1日到31日期间，带客在项目呆满一个小时，即奖励300元。

要求匿名的滨海片区的操盘手表示，以前滨海线主要靠深圳客，现在深圳市场上扬，又受疫情的影响，深圳客退潮严重，“中介带客去打坪山以及深圳外围市场了，带客上门就给现金奖，这种情况几年都没有出现过了，没客给奖金是提高中介的积极性，滨海线市场现在是靠促销，降价打折，另外就是靠提高佣金点数，还有部分有品牌优势的项目，在积极拓展外省客户，主要是北方客。“

惠湾片区一样如此，粤东世联行惠湾片区总经理程笑受访时称，现在惠湾市场没有哪个项目销售能一开就秒光，或者很多人抢一套房的情况，“深圳客只有以前的4成，现在惠湾第一梯队的楼盘，一周能走20—30套货，具备明显的有品牌优势，或者是地段优势明显，或者是有比较激进的促销政策的项目，更多的盘一周销售都在10套以内。”

在城区金山湖片区则又是另外一重天，5月16日，2018年惠州总价地王项目保利天汇1栋开盘，均价16736元/平方米，采用微信抽号的方式开盘，选房时间30分钟，总共124套房，11秒抢光。5月23日，上述地王的另一个地块，华润万象天汇首期4、5栋开盘，户型为建面约95-128平方米产品，共244套，备案均价16400元/平方米，采用微信选房的方式，结果就是18秒被抢光，销售金额4.5亿元，南都记者核实，244套房源，认筹客户超过700批，很多人没抢到。

在惠博片区则有楼盘打折降价到2018年，市场也不叫好，2019年10月均价在7800—8100元之间的星岸城在5月份推出6666元的优惠特价，但市场反馈依然一般。

胡光宇解释，这就是市场分化的结果，现在购房者日趋理性，不是说你价格低就有市场，“这种分化一方面是区域的分化，另外一方面则是购房者认知的分化。”

20%的项目走了市场70%以上的量

惠州楼市全方位分化已成大趋势

数据显示，近年来惠州市场越来越向头部房企集中，2019年年度统计数据显示TOP10房企，在惠州市场的销售份额已经占据惠州市场的45%以上。在2020年上半年，这种分化更为明显，以前是区域之间的楼盘分化，而现在则演变成区域和区域之间明显分化，楼盘和楼盘之间也有明显分化。

以1-5月的市场数据反馈显示，20%的项目走了市场70%以上的量，从2月份、3月、4月惠州城区单盘销售来看，德威江誉城、金悦华府、西江花园、合生上观国际、中海阅江府这些项目一直都是在TOP10内。金山湖核心片区内，华润万象天汇和保利天汇一房难求的背后，则是同一片区景富双湖湾、湖心岛一号的销售相对平淡，马安片区德威江誉城销售一直一枝独秀秋，而惠博片区，佳兆业东江新城明显更受青睐，北站新城片区金裕星河丹堤和奥园梵高的花园则是销售的主力。

惠州资深地产策划人胡光宇解释，现在是根据楼盘的品牌、区位、性价比出现分化，“2017年到2018年那样的一房难求，还要收喝茶费的局面已经过去了，健康的市场也应该是有的盘卖的很好，有的盘卖的很差的，不会是所有盘都卖的很好，我们可以看到2019年以前，同一个片区，区位相差不大的情况下，价格成为性价比的主要赢家，但现在显然不是了，购房者更多的是综合考虑，可能和新冠肺炎疫情相关，更多的购房者在考虑，除了价格之外，这个盘能带给我们所能样的生活方式，物业服务，品牌的附加值等等。”

世联行惠湾片区总经理程笑也表示，这种分化从另外一个角度看，也是市场健康的反馈，我们分析这些一直卖的较好的楼盘会发现几个明显的特征，一是项目的均衡性较好，没有明显的短板或者缺点，二是项目在品牌、户型、配套、物业上都有比较强的竞争力，三是项目的区位或者是产品打造能力性对较强。

来源：南方都市报

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