2020上市房企关键词:高质量增长与资本市场新风口

来源：中房网

 5月26日，“2020中国房地产上市公司测评成果发布会”在上海举行，这是中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心连续第13年发布中国房地产上市公司测评研究成果。在本次发布会上，还同步揭晓了“2020中国物业上市公司测评成果”，该项测评由中国物业管理协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合主办。

在本次测评成果发布会现场，来自房地产行业的领导、专家、学者，知名金融投资机构的代表、优秀上市房企的代表，分别对下半年的房地产市场走势，上市房企如何实现高质量增长，以及资本市场关注房地产行业的风口会等话题展开讨论。

中国房地产业协会会长冯俊

冯俊：房地产上市公司要“领跑”，必须要做到三点

中国房地产业协会会长冯俊表示，在经济深化转型、行业创新发展的新时期，房地产企业应该如何发展，特别是作为其中优秀代表的房地产上市公司应该如何“领跑”，有三点值得重视。

首先是房地产上市公司要把深化供给制改革、改善供给放在首要位置。冯俊认为，房地产的发展能不能在新的经济发展阶段保持能量、增加动能，在有效地扩大内需方面发挥作用，取决于房地产的供给侧改革。因此，房企必须要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，要激发和创造有效需求，房地产上市公司更应该要把改善产品、性能、功能放在重要位置，不断提高产品设计水平，不断改善产品的功能，满足人们不断提高的美好居住生活新需求。

其次，房地产上市公司要努力降杠杆，提高抗风险能力。这二十多年来，通过高杠杆、高负债、高周转实现快速发展，是行业发展的常态之一。但是，不少房地产企业负债率过高，一旦销售受阻，回款大幅下降，就导致现金流承压，再叠加到期的债务，企业运营风险骤增，在此次疫情影响下该问题更加凸显。冯俊强调，房地产的发展，不能建立在流沙的基础上，必须要夯实基础。

最后，房地产上市公司要成为稳定市场的主力军。只有保持行业持续健康稳定，给消费者以信任，企业才能做到长期发展，成为百年老店，也才能给股东更好的回报。上市公司作为公众公司，有优势也有条件能做得更好，成为行业标杆。冯俊建议，上市公司的治理结构和价值取向，应该逐渐从侧重于利润导向，往侧重于消费者权益保护发展。

中国房地产业协会副会长、易居中国董事局主席周忻

周忻：疫情让地产和物业服务行业改变和进化

中国房地产业协会副会长、易居中国董事局主席周忻表示，有信心未必会赢，没有信心一定会输。疫情发生后信心比黄金更重要。事实是，两个月过去，地照抢，楼照卖，股票照涨。

周忻表示，中国房地产行业、物业服务行业在这次愈后的经济复工复产中依然扮演着举足轻重的角色。无论是财政收入、税收、就业，无论是股市、楼市、物业在后疫情时代都恢复得非常快，土地市场很火，房产销售量也很好。但他同时提醒，市场风险还是存在的，此刻企业需要做得更扎实，不要盲目的乐观，不要盲进。

世界正在快速改变。周忻认为，无论是国际市场，中国经济各种旧有惯例，以及各种的对市场的认识和思维，在这次疫情后都会发生巨大变化。所以当下应该更多讨论行业如何进步，如何变革，如何升华。他指出，过去几个月，房地产行业和物业行业都在悄然得发生很多变化。

第一、买房线上化。后疫情时代，很多地产商都在研究如何在线上卖房，从线上的拓客，线上的直播，线上的认筹，线上的买券，线上的落定，到现在正在研究的线上如何签约，线上如何支付，这种变化将带来房地产营销的一种变革和升级。

第二、数据的资产化。房地产行业和物业服务行业都在讨论如何把数据资产化，这是一个不可逆的趋势。每一家企业都有数据，开发企业有开发的数据、销售的数据、用户的数据、装修的数据。物业管理行业有住户的数据、设备的数据、出行的数据。数据是资产。克而瑞从前年开始把过去积累了很多年的数据，从克而瑞地产到克而瑞物管、资管、证券、租售、科创六个板块，建立了43个数据库，用AI、用区块链把数据整理成为资产，让行业共享。

第三、AI与物联网在各领域的作用。物业服务行业面临着管理上的技术升级，物联网的能力升级和增值服务的升级。如果今天资本市场给物企的估值是考虑物企管理面积和利润增长，那么未来一定会考虑的是物企科技能力，科技在未来将影响资本市场对物业服务行业的估值。

不论房地产还是物业服务行业，后疫情时代行业需要进步，需要升级，需要有所改变。

中国房地产测评中心主任、易居企业集团CEO丁祖昱

丁祖昱：对今年的房地产保持谨慎乐观

中国房地产测评中心主任、易居企业集团CEO丁祖昱表示，在经济碰到一定问题的情况下，如果能够稳住房地产，相信对经济的发展有巨大的作用。

近几年，丁祖昱在多个场合均提到了房地产是中国经济的“压舱石”，这一观点在几天前发布的政府工作报告中得到再度印证，也给了房地产企业和关联企业一颗“定心丸”。——稳，就是最好的答案。

对于展望行业未来的话题，丁祖昱也表明了他的态度：谨慎乐观，要有底线思维。

“整个行业出现了一个天花板，今年要突破16万亿元、17亿平方米的规模的话，目前来看非常困难，尤其还受到疫情影响”。丁祖昱表示，按照乐观判断，今年规模会略微下降，幅度在5%左右。另外，“房住不炒”已成基本国策，金融部门并未对房地产网开一面。应该说，行业的总体压力依然存在。

在丁祖昱看来，即便今天看到市场有所恢复，我们也应该做好各种准备，有底线思维，向最好的方向努力。“总体而言，我还是对今年的整体房地产保持谨慎的乐观，希望通过稳住房地产，令整个中国经济最终得到平稳健康的发展”。丁祖昱如是表示。

奥陆资本总裁及投资总监蔡金强

蔡金强：全球经济滞胀已不可避免

“全球经济滞胀已不可避免，即将进入一年半左右的滞胀期”，奥陆资本总裁及投资总监蔡金强表示。这位前花旗银行亚太地产研究部主管、业内最有影响力的分析师之一，对目前的全球经济形势进行了深入分析。

蔡金强表示，新冠疫情堪比没有硝烟的战争，并已经演化为全球冲击，各国进入封锁状态，这对全球经济造成了极大压力。从4月平均值看，封锁导致全球GDP当月损失18%左右。为对冲经济下行和流动性压力，各国推出天量财政刺激和货币政策，过去“赤字率不超过3%，负债率不超过60%”，也即所谓的的“国际安全线”标准荡然无存，到年底主要国家的赤字率年底预计升至17-20%，负债率将达120%。目前，全球负利率债券的规模为11.7万亿美元，占全球整体债券规模的20.1%。从历史的角度来看，当前各国财政赤字预计飙升、央行印钞的行为，已经逐渐接近战争时期。

因此，在全球大放水叠加经济逆全球化背景下，蔡金强相信通胀即将卷土重来。特别是没有新兴市场国家通过全球化分工吸收流动性，将显著提高成本，进一步推升通胀。他预计，全球通胀压力将在3季度显现，全球经济衰退，即将进入大概18个月的滞胀，之后进入痛苦的通缩。其中，中国的情况会好一点，但在经济增长压力和全球放水背景下，中国恐怕最终也难以独善其身。

“滞胀之后将面临更大的危机”，蔡金强称，过去四十年主导支撑全球经济繁荣的“自由主义，经济全球化和社会福利主义”将结束，新的格局正在形成，宏观经济平衡和社会利益分配格局将发生重大调整。此外，疫情加速了逆全球化和中美脱钩的进程，未来社会、政治、经济都面临极大不确定性。而应对的方法，就资产配置而言，就是“拥抱核心资产，不要轻易交出筹码”，蔡金强如是强调。

而就房地产企业的开发主业而言，蔡金强认为在未来全球经济一年半左右的滞胀期下，应该保持部署做好防护，聚焦核心区域，保持周转节奏，维持负债率在合适的水平，不去赌市场。同时，要抓紧融资改善和优质土地的供给窗口，做好货值的补充，关注并购机会。而面对不确定性加大，多元化发展则需要有边界，比较值得推进的“两翼’，蔡金强认为是物业管理和商业。

旭辉控股董事局主席林中

林中：2020下半年买房地产股比投资房子好

旭辉控股董事局主席林中表示，下半年房地产行业的发展态势应该还是平稳。但是会出现一个新的情况，个别城市、个别板块分化会很厉害，局部有些非常好卖，但也有些卖不动卖不出去，成交量能够恢复去年同期水平甚至略有增长。

资本市场有潮流，资本市场也有口味，不同时期口味不一样，目前来看资本市场喜欢稳健、财务负债率低、现金流好、有多元化收入可以支撑的企业。房企既要服务好业主又服务好投资人，但最重要的，还是做好自己的事。

林中认为，一个企业最好就是做好自己的战略，做好自己的经营，资本市场的话要听，但是也不能全听。涉及到资本市场基本的要求规则，要听；涉及到企业发展的业务和战略就不能全听。长远看，还是要追求持续的、稳定的、有质量的增长，只要坚持这么做，资本市场总会喜欢这种企业。所以旭辉不会变换自己的策略去迎合资本市场的口味，坚持做真实的自己。

目前经济形势复杂，不过林中对于房地产长期还是看好看多。“下半年市场应该以平稳为主，买房地产股比投资房子好”，林中表示。

阳光控股执行董事、全球合伙人；阳光城集团执行副总裁吴建斌

吴建斌：大胆预测物业上市公司会再热两年

阳光控股执行董事、全球合伙人；阳光城集团执行副总裁吴建斌表示，对下半年房地产市场总体还是乐观的态度，这个乐观最主要跟前几年比较，今年正好有疫情影响，相信国家在政策方面稍微温和一点。这次疫情的影响，如果能进一步落实一城一策，因城施策，相信房地产企业对于政策层面相对容忍度高一点。

物业现在估值高，pe倍数都是50，房企只有5，但资本市场的爱好和口味会变，大胆预测一下，再热两年，估计也就10倍了，所以要抓住这个窗口期，在资本市场该上市上市，该融资该融资。

房地产市场长期来讲一定是很好的市场，起码未来十年十五年都是非常好的市场，大家坚信这一点。另外今年下半年建议多销售，把上半年二月份三月份四月份没有完成的目标努力完成，多一些现金流。另外，如果有钱的话，多买一些便宜的土地，这家公司未来可能就非常不错。

中梁控股董事、地产板块执行总裁李和栗

李和栗：坚持自己，不要被资本市场的潮流和口味牵动

中梁控股董事、地产板块执行总裁李和栗认为，未来房地产发展趋势将相对平稳。虽然疫情确实对房地产发展有影响，但总体需求还在，没有发生太大变化。从供应上看，这几年已形成比较好的市场化特点，差的地方大家都不去，高库存的地方有可能变成低库存，供应端不会发生太大的变化，低库存的地方大家马上看到机会，就会拉到比较健康的水平。在供应需求相对稳定情况下看政策，“房住不炒”情况下，各级政府主体还是保持房地产发展平稳运行。

“中国开发商PE在10倍左右应该比较正常，现在开发商很多估值都是五倍六倍，估值还是比较低”。李和栗表示，开发商也不必过度关注估值，资本市场波动性太强，把业务做好，把利润做好，不看股价，就看派息，多挣点钱多给股东分红，多关注公司持续经营、持续现金利润的增长。

在李和栗看来，资本市场对房地产上市公司决策的影响主要体现在三个方面：第一，要看综合指标而不是单一数据，综合指标要求对上市公司要求很高，所以设定什么样的目标，并不是单一指标，某些规模或者周转率决定的。第二，坚持稳步走自己的路，不要被资本市场的潮流和口味牵动。第三，上市公司要为未来业务多找一些出口。

珠江投资集团总裁王晞

王晞：房企现在应“现金为王”

在判研当前的房地产市场形势时，珠江投资集团总裁王晞表示，目前市场的关键词是“分化”。此次的疫情只是加剧分化的一个元素，实际上，从去年整个经济下行就已经导致分化。除了板块分化之外，客群、市场都已分化，原来大量的刚需型产品已经转向改善型这个分化在加剧，客群分化导致产品的分化、局域市场的分化。此外，土地市场也在分化。最近有的地方土地市场非常热，有的板块很热，就算广州同一天的拍地，有的能拍到七十多个亿，有的则流拍。

王晞表示，对于企业本身来说，企业也在分化。在他看来，可能对于整个行业来说，下半年是稳的趋势，但是对于某些企业来说就不一定了，冰火两重天。都是快速周转的模式，可能在下半年就有很多企业会出问题，但是对于一些有准备的企业或者本身现金丰厚的企业，负债率不高的企业可能就是机会。“所以整个行业在分化，这也会导致下一步重新的洗牌，总体来看，我认为还是行稳致远”。

那么，在这个分化态势下，房地产企业究竟应该如何应对？王晞的建议很简单，首先是现金为王，其次，地大“勿搏”，不要盲目去搏过多的土地。

中金研究部董事总经理、大中华区房地产研究主管张宇

张宇：如何筛选房企长跑冠军

中金研究部董事总经理、大中华区房地产研究主管张宇表示，资本市场有一套看房企的方式，十几年前做的系列研究，仔细把海外，包括美国、日本、新加坡、香港这些龙头公司历史上他们怎么发展的，也就是大浪淘沙之后为什么留下这些公司，研究花很长时间，但是结论非常简单，这些房企在长期发展当中坚守财务情况，一直坚持非常有效持续，这个对于中国是一个启发。

“我们分析开发商的时候会把这个铁律更加立体化一些”，张宇把它总结成两个三角形，一个是进攻三角形，如何到杠杆利率的均衡。第二个是防御三角形，当市场出现特殊的冲击，比如疫情很特殊的情况的时候，怎么能够在这个时候扛住，这个就叫防御三角形。

张宇认为，这主要体现三个方面，第一就是融资，包括融资结构也好，融资成本也好，是整个融资的优势。第二就是成本，成本端。第三就是产品，有没有一个核心的产品，实际上我们把进攻跟防御这两个三角形叠在一起看房企的时候往往能够筛选出长跑冠军。

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