上市房企高峰论坛

  2020中国房地产上市公司高峰论坛

  中房网讯 5月26日，"2020中国房地产上市公司测评成果发布会"在上海举行，这是中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心连续第13年发布中国房地产上市公司测评研究成果。

  在本次测评成果发布会上举行的上市公司高峰论坛上，围绕“2020下半年房地产市场走势判研”、“上市房企如何穿越周期，实现高质量增长”以及“对于房地产行业，今年资本市场关注的风口会是什么”等主题，优秀上市房企代表们针对政策、市场、土地，以及融资等热点问题分享了他们的观点。

  旭辉控股董事局主席林中

  林中：2020下半年买房地产股比投资房子好

  旭辉控股董事局主席表示，下半年房地产行业的发展态势应该还是平稳。但是会出现一个新的情况，个别城市、个别板块分化会很厉害，局部有些非常好卖，但也有些卖不动卖不出去。成交量能够恢复去年同期水平甚至略有增长。

  资本市场有潮流，资本市场也有口味，不同时期口味不一样，目前来看资本市场喜欢稳健、财务负债率低、现金流好、有多元化收入可以支撑的企业。房企既要服务好业主又服务好投资人，但最重要的，还是做好自己的事。一个企业最好就是做好自己的战略，做好自己的经营，资本市场的话要听，但是也不能全听。涉及到资本市场基本的要求规则，要听；涉及到企业发展的业务和战略就不能全听。长远看，还是要追求持续的、稳定的、有质量的增长，只要坚持这么做，资本市场总会喜欢这种企业。所以旭辉不会变换自己的策略去迎合资本市场的口味，坚持做真实的自己。

  目前经济形势复杂，不过对于房地产长期还是看好看多，下半年市场应该以平稳为主，买房地产股比投资房子好。

  阳光控股执行董事、全球合伙人；阳光城集团执行副总裁吴建斌

  吴建斌：大胆预测物业上市公司会再热两年

  阳光控股执行董事、全球合伙人；阳光城集团执行副总裁吴建斌表示，对下半年房地产市场总体还是乐观的态度，这个乐观最主要跟前几年比较，今年正好有疫情影响，相信国家在政策方面稍微温和一点。这次疫情的影响，如果中央能进一步落实一城一策，因城施策，相信房地产企业对于政策层面相对容忍度高一点。

  物业现在估值高，pe倍数都是50，房企只有5，但资本市场的爱好和口味会变的，大胆预测一下，再热两年，估计也就10倍了，所以要抓住这个窗口期，在资本市场该上市上市，该融资该融资。

  房地产市场长期来讲一定是很好的市场，起码未来十年十五年都是非常好的市场，大家坚信这一点。另外今年下半年建议多销售，把上半年二月份三月份四月份没有完成的目标努力完成，多一些现金流，第三，如果有钱的话，多买一些便宜的土地，这家公司未来可能就非常不错。

  中梁控股董事、地产板块执行总裁李和栗

  李和栗：坚持稳步走自己的路，不要被资本市场的潮流和口味牵动

  中梁控股董事、地产板块执行总裁李和栗认为，未来房地产发展趋势将相对平稳。虽然疫情确实对房地产发展有影响，但总体需求还在，没有发生太大变化，从供应上讲，这几年已形成比较好的市场化特点，差的地方大家都不去，高库存的地方有可能变成低库存，供应端不会发生太大的变化，低库存的地方大家马上看到机会，就会拉到比较健康的水平。在供应需求相对稳定情况下看政策，房住不炒情况下，各级政府主体还是保持房地产发展平稳运行。

  中国开发商PE在10倍左右应该比较正常，现在开发商很多估值都是五倍六倍，估值还是比较低。但开发商也不必过度关注估值，资本市场波动性太强，把业务做好，把利润做好，不看股价，就看派息，多挣点钱多给股东分红，多关注公司持续经营、持续现金利润的增长。

  资本市场对房地产上市公司决策的影响主要体现在三个方面：

  第一，要看综合指标而不是单一数据，综合指标要求对上市公司要求很高，所以设定什么样的目标，并不是单一指标，某些规模或者周转率决定的。第二，坚持稳步走自己的路，不要被资本市场的潮流和口味牵动。第三，上市公司要为未来业务多找一些出口。

  珠江投资集团总裁王晞

  王晞：房企现在应“现金为王”

  在判研当前的房地产市场形势时，珠江投资集团总裁王晞在连线中表示，目前市场的关键词是“分化”。此次的疫情只是加剧分化的一个元素，实际上，从去年整个经济下行就已经导致分化。除了板块分化之外，客群、市场都已分化，原来大量的刚需型产品已经转向改善型这个分化在加剧，客群分化导致产品的分化、局域市场的分化。此外，土地市场也在分化。最近有的地方土地市场非常热，有的板块很热，就算广州同一天的拍地，有的能拍到七十多个亿，有的则流拍。

  王晞表示，对于企业本身来说，企业也在分化。在他看来，可能对于整个行业来说，下半年是稳的趋势，但是对于某些企业来说就不一定了，冰火两重天。都是快速周转的模式，可能在下半年就有很多企业会出问题，但是对于一些有准备的企业或者本身现金丰厚的企业，负债率不高的企业可能就是机会。“所以整个行业在分化，这也会导致下一步重新的洗牌，总体来看，我认为还是稳行致远。”

  那么，在这个分化态势下，房地产企业究竟应该如何应对？王晞表示，他的建议很简单，首先是现金为王，其次，地大“勿搏”，不要盲目去搏过多的土地。

  中金研究部董事总经理、大中华区房地产研究主管张宇

  张宇：如何筛选出房企长跑冠军

  中金研究部董事总经理、大中华区房地产研究主管张宇表示，资本市场有一套看房企的方式，十几年前我做了系列研究，仔细把海外，包括美国、日本、新加坡、香港这些龙头公司历史上他们怎么发展的，也就是大浪淘沙之后为什么留下这些公司，研究花很长时间，但是结论非常简单，这些房企在长期发展当中坚守财务情况，一直坚持非常有效持续，这个对于中国是一个启发。

  我们分析开发商的时候会把这个铁律更加立体化一些。总结成两个三角形两个管理，一个进攻三角形一个防御三角形，进攻三角形怎么看到杠杆利率的均衡，我们看到很多开发商的特点，当然基于头部的开发商。第二个防御三角形，当市场出现特殊的冲击，比如疫情很特殊的情况的时候，怎么能够在这个时候扛住，这个就叫防御三角形。主要体现三个方面，第一就是融资，包括融资结构也好，融资成本也好，是整个融资的优势。第二就是成本，成本端。第三就是产品，有没有一个核心的产品，实际上我们把进攻跟防御这两个三角形叠在一起看房企的时候往往能够筛选出长跑冠军，即便在短期仍然表现出坚韧的房企，一个叫做供销存管理，一个叫做人员管理和激励，这个大家应该理解比较清楚。当然，这个在资本市场里面不一定对，但是可以帮助大家看哪些房企是长跑冠军。

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