五一新房交易量仍在低位,假期后市场有望迎来改善

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4.30中央政治局会议释放了更加积极的信号，针对房地产提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，提振了市场预期。同时4月底以来，北京、上海、深圳、成都、天津、南京等地围绕优化限购政策、鼓励以旧换新等，接连释放政策利好，促进潜在购房需求释放。

近两年，每逢小长假，房地产市场在居民出游热情较高及行业调整压力下，整体表现均较为平淡。从今年五一假期楼市表现来看，供应方面，节前房企取证节奏略有加快，假期期间，部分城市房企把握政策优化窗口期推出新盘，并加大促销力度。

成交方面，五一假期期间，部分城市在政策优化及项目促销带动下，新房项目到访量较之前有所增加。根据中指数据，今年五一假期期间22个代表城市新房日均销售面积较2023年假期下降超四成，恢复至2019年假期水平的七成左右。值得注意的是，去年五一假期包含4月最后两天（4.29-4.30），月末项目网签量较高，若剔除这一因素，以今年22个代表城市新房“五一”日均成交（5.1-5.5）与去年“五一”后三天日均成交（5.1-5.3）对比，日均销售面积小幅下降6%。

图：2019-2024年五一假期22个代表城市新房日均成交面积

表：2024年五一假期（5.1~5.5）代表城市新建商品住宅成交情况（万㎡）注：茂名暂无2024年5月2日数据；舟山、淄博暂无2024年5月5日数据；唐山暂无2024年5月2日、5日数据。数据来源：中指数据CREIS（点击查看）市场监测：https://www.cih-index.com/
从重点城市来看，今年五一假期期间，北京、广州、深圳、成都、南京、济南等地部分优质项目到访量增加明显，但观望情绪仍在，其中北京、济南2024年五一假期日均成交面积较去年假期均表现增长，且均高于2019年假期水平；而多数三四线城市楼市表现一般，市场成交与近几年五一假期数据相比普遍表现下降。
北京：
4月30日，北京时隔13年优化了限购政策，主要是在现有限购政策基础上，对五环外增加1套购房指标，根据中指数据，北京近几年五环外新房成交套数占全市比例均在八成左右，新政有望带动新房市场活跃度提升。此次限购政策调整适逢五一假期，从市场反馈来看，五环外多个新房售楼处到访量明显增多，典型楼盘整体到访量增加20%左右。从区域和项目来看，整体分化依然比较明显，顺义、昌平等具备一定客户支撑度的区域，市场活跃度相对更高，客户到访量增加更为明显。
营销方面，五一假期，房企一方面积极紧抓营销节点，推出一系列促销活动，以来访有礼、成交有礼、特价房、折扣优惠等促销活动为主。另一方面，在产品力内卷的市场下，多个房企在假期开放示范区、实景园林等，以提升项目的吸引力，邀约客户到访参与，促进房源去化。整体来看，预计节后政策效果将进一步显现，带动北京楼市成交好转。
上海：
节前上海新房多个项目开盘，其中核心区豪宅项目香港置地启元实现日光，4月二手房成交亦突破1.5万套“阳春线”，楼市整体热度较3月虽有下滑但仍处于较高水平。五一假期期间，上海市房协及房地产经纪协会联合倡议在本市发起商品住房“以旧换新”活动，但受出游及供应端影响，市场热度不高，假期期间仅2个新房项目处于认购期，多数五批次项目尚未开启认购，部分热点项目假期内有一定到访量。
广州：
五一期间约有20个楼盘新开盘及加推，加推为主，新开盘集中在五一前抢跑。市场分化明显，其中中心区域改善项目来访及去化相对较好，部分项目五一前开盘热销并在五一期间加推，均取得不错的上访量及成交量，现场人气较好。但中心区个别项目及外围区域楼盘略显平淡，尤其是近两年供地大幅减少的外围区域，五一期间加推及新开盘项目明显减少，多以顺销为主，外围区域以刚需为主的市场需求亦略显不足。
深圳：
今年五一期间，深圳各大房企加大促销力度，除了到访礼、复访礼、“一口价”特惠房源、送装修及家电等活动外，部分楼盘推出赠送物业费、返现、买房送黄金、认购送5000元小米SU7购车定金等。不少购房者利用假期看房，多个楼盘售楼处坐满了看房者。二手房市场则延续一季度的“以价换量”特征，不少二手房业主的挂牌价出现了明显下调。
据中指研究院数据，2024年5月1-5日，深圳共成交新房188套/1.92万㎡，二手房44套/0.39万㎡。虽然第一批参与深圳“以旧换新”活动的项目已经公布，但“以旧换新”活动的具体执行细则还未公布，对市场的带动尚不明显。另外，部分居民安排假期外出活动，购房需求或推迟至节后，并对出台优化政策保持期待。
杭州：
五一期间，房企促销积极性提升，不少楼盘推出了买房送车位、家装包好礼、砸金蛋、房价直降、工抵房等活动。从市场情况来看，房企开盘积极性有所提高，新开盘项目共计有10个，房源规模近1500套。但从摇号热度来看，楼盘分化显著，仅2盘需摇号，且中签率均在15%以上；有8成楼盘流摇直接选房，去化情况一般。
苏州：
4月苏州新房供求两端同环比均呈收缩态势，五一假期期间，购房者观望情绪依旧较浓，房企放缓推盘节奏，许多板块可售项目库存较多。整体来看，新房市场多数项目面临一定去化压力，二手房在以价换量下，核心区小区保持一定活跃度。
南京：
假期期间，看房人气明显升温，节前南京发布多条利好政策，如发放购房补贴、以旧换新、购房落户等，五一期间发布了南京都市圈9个城市公积金贷款互认。与此同时，多个项目推出认购大礼包、到访有礼、认购赢家电、送产权车位等活动，多项利好吸引了大量购房者前往售楼处看房，项目来访量增加明显，但购房者观望情绪仍在，价格预期尚需修复。
成都：
4月28日，成都出台新政，全市范围内住房交易不再审核购房资格、不再实施公证摇号选房，与去年9·26新政相比，此次放开“5+2”区域“144㎡及以下”限购，意味着成都长达7年半的限购政策全面取消。新政对供应端刺激明显，新政周（4.22-4.28）共有31个楼盘取证，4月最后一天，成都共有12个住宅项目集中取证，5月成都有推售计划的楼盘近30个。
假期期间，多数项目推出促销活动，本市看房客群增加，同时吸引川内其他地级市及省外客群旅游期间看房买房。“5+2”区域部分改善项目售楼部到访量增加30%-40%，销售表现较好；近远郊区域多数项目来访量增加，外地客群借旅游间隙看房情况普遍，但整体成交仍较少，观望情绪较重。二手房市场带看量及成交量增加明显，尤其是“5+2”区域，出现大量川内地市、新疆、西藏客群咨询及带看，预计“5+2”区域同总价或低总价二手房会对近远郊新房项目造成一定影响。
西安：
假期期间，西安楼市成交仍然呈现分化态势，高新港务是成交热点区域，主城区纯新项目集中供应入市，供应量较大，且优惠力度较大，如推出一口价房源、限时限量特价房、成交送普吉岛7天5晚或三亚6天5晚双飞游等，但仅个别楼盘表现较好。
天津：
假期期间，多数项目加大优惠力度，尤其是部分老盘受到新产品挤压加速以价换量。节前最后一天天津发布新政，取消市内六区120平米以上新房限购，放宽京冀人群购房门槛，假期天津楼市成交峰值出现在放假第一天，之后受旅游出行分流影响，成交量有所下降。受政策实施时间较短、五一人群外出等因素影响，政策效果不明显。随着新政的大力宣传、充分落地，潜在购房需求有望逐渐入市，政策效果预计将逐渐显现。
青岛：
五一起，青岛近期发布的八项新政开始施行，促进市场需求释放。五一期间多区域楼盘提前降价、推出特价房，黄岛等部分区域降价幅度较大，售楼处关注度和访问流量较节前有明显提高，市场热度略有回暖。
郑州：
五一期间，各项目主推限时特价优惠叠加低首付政策，部分项目结合郑州“以旧换新”政策推出购房补贴。案场表现上看，假期市场延续冷热不均的分化局面，客户关注度仍然集中在核心区热门楼盘，前期热点项目保持高到访量，个别项目反馈日均成交保持10套以上，而郊区项目热度仍偏低。
图：重点30城商品住宅周度销售面积走势 数据来源：中指数据CREIS（点击查看）市场监测：https://www.cih-index.com/
从当前市场整体情况来看，4月，重点城市新建商品住宅周度销售面积缓慢上升，同比降幅有所收窄，但绝对规模仍处于近几年周度较低水平。二手房方面，4月最后一周，重点城市二手房成交套数环比增长13.1%，同比增长11.0%，重点城市二手房整体成交表现仍好于新房。
展望未来，政策层面，4.30中央政治局会议定调楼市，房地产供需两端政策有望持续优化。近期多个城市优化楼市政策，进一步释放利好，预计后续更多核心城市将优化限制性政策，一线城市或针对不同人群、不同区域、不同面积段优化限购政策，二线城市或全面取消限购政策；除此之外，在降低首付比例、降低房贷利率、降低交易税费等方面亦有较大空间。供给端来看，“保交房”力度有望延续，以保障购房人合法权益，缓解居民对于期房交付的担忧，稳定市场预期。另外，统筹消化存量房产和优化增量住房的具体政策有望逐步落实，包括政府平台回购二手房作为保租房、回购房企未售新房作为保障房等都可能是重要方向。同时在控制增量方面，暂停或减少商品住宅去化周期长的城市新增住宅用地供应，并将增量土地供应与存量土地盘活挂钩等政策也将逐步落实，真正落实“人房地钱”要素联动。
市场方面，当前新房市场调整压力仍在，但随着宏观政策继续协同发力、房地产政策不断落实，年中新房市场有望迎来边际改善。二手房市场短期预计在“以价换量”下，将维持一定活跃度，而当前多个城市开展“以旧换新”活动，有利于进一步打通一二手链条，也有望对新房市场产生积极影响。 

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