地产观潮｜“以旧换新”成楼市新风向，效果到底如何？

　　为提高楼市活跃度和一二手房联动性，不少城市提出了“以旧换新”的政策方向，通过直接收购、中介合作、发放补贴等多种方式，帮助居民卖旧买新。

　　由于二手房交易、评估时间较长，目前多地住房“以旧换新”整体的落地效果还有待观察，许多交易堵点仍有待疏通。为此，证券时报记者走访深圳市场，对“以旧换新”政策实施情况进行调查采访。

　　效果如何？

　　近日，深圳市房地产业协会与深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知（以下简称《通知》），宣布在全市推行房产“以旧换新”，首批13个新房项目参与。记者从相关部门获悉，近期会有更多的新房项目参与“以旧换新”。

　　深圳也成为四个一线城市中首个推出购房“以旧换新”活动的城市。不过，与一些城市由政府主导不同，深圳住房“以旧换新”主要是市场力量驱动，参与主体包括开发商、购房者、中介机构和行业协会。根据《通知》，房地产开发企业、中介机构与换房人进行面对面沟通，签署协议，明确活动细节和各方权益。房地产开发企业对换房人意向购买的新房设定一定期限的“解约保护期”（建议不少于90天），如旧房未售出的，换房人可无条件解除协议，无需承担违约责任。

　　早在4月19日，深圳一家大型房产中介机构就联合南山区一个在售新房项目推出“以旧换新”活动。至今已满10天，该中介机构公布“以旧换新”类别签约12单，成交金额预计超过2.1亿元。项目的上客量与成交量双双提升，成交转化率提升50%。不过，在另一个新房的营销中心，尽管二手房中介经理也在现场极力推荐，但现场销售经理表示，截至目前，仍没有通过“以旧换新”方式签约的房源。

　　而在中山市，有新房项目发布一则海报：中山全市首单“以旧换新”成交，额外还享2万元优惠。

　　购房者的疑虑

　　记者在南山区多个新房项目走访时，多位房产中介经理告诉记者，其实深圳此前也有开发商推出过类似的活动，一些新房项目也可以接受先下订，等卖房后再付首付，也相当于现在的“以旧换新”。“我所接触到的情况是，购房者对此还是存在一些疑虑，绝大多数开发商也没有针对以旧换新推出的特别的优惠措施。”南山一处新房项目营销经理告诉记者。

　　在走访过程中，有计划置换的购房者也表示，“以旧换新”的买卖方式还不够灵活，还是会舍不得过于“低价”卖掉旧房子。此外，选购新房环节也有不少问题。“不管是深圳的以旧换新模式，还是其他城市推行的旧房收购模式，一般要求购房者在指定的新房楼盘购买，这意味着选择性受到一定限制。”有购房者表示。

　　广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉建议，在扩大“以旧换新”范围的同时，新盘选择上以改善型盘源为主，特别是旧改区域或片区内二手房挂牌量较大，居民改善住房的需求迫切。对于这些典型新房，中介机构和开发商、金融机构、评估机构密切合作，适度加大优惠的力度，争取让几个新房项目能够通过“以旧换新”放大成交量，带来示范效应。

　　一线城市或有“新动作”

　　中指研究院表示，当下居民就业、收入预期尚未明显好转，购房者观望情绪重，购买期房较为谨慎等因素，也一定程度影响了“以旧换新”政策效果。

　　业内人士普遍认为，各地之所以热衷推出“以旧换新”政策，一是因当下二手房存量大、交易慢，二是因房企去化承压。“以旧换新”整体仍处于探索阶段，若后续配套政策持续完善，有望在一二手市场联动上发挥更大作用。未来，在楼市需求侧政策方面，一线城市或许还将会有新动作。

　　无独有偶，近段时间以来，市场对于深圳楼市限购政策放松的传言不断。与此同时，越来越多的城市都选择在限购政策上做出松绑动作。就在4月28日，成都市住房和城乡建设局官网发布《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》(以下简称《通知》)宣布，成都市范围内住房交易不再审核购房资格。

　　李宇嘉表示，所有城市都在抢有限的购买力，地方政府能做的就是在行政端（比如限购）政策上发力，特别是近期出政策的所有城市都在需求端发力。据诸葛数据研究中心不完全统计，自去年以来至今年4月28日，全国已有约35城放松限购政策，其中有合肥、昆明、苏州、长沙等22城全面放松限购。

　　诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪认为，取消限购政策相对优化公积金、购房补贴等力度较大，但结合南京、合肥、苏州等已经全面取消限购的城市来看，楼市热度也并未完全回暖，本轮楼市深度调整周期较长，政策的实际效果如何，还有待进一步观察。

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