地产观潮|“以旧换新”成楼市新风向,效果到底如何?

  为提高楼市活跃度和一二手房联动性,不少城市提出了“以旧换新”的政策方向,通过直接收购、中介合作、发放补贴等多种方式,帮助居民卖旧买新。

  由于二手房交易、评估时间较长,目前多地住房“以旧换新”整体的落地效果还有待观察,许多交易堵点仍有待疏通。为此,证券时报记者走访深圳市场,对“以旧换新”政策实施情况进行调查采访。

  效果如何?

  近日,深圳市房地产业协会与深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知(以下简称《通知》),宣布在全市推行房产“以旧换新”,首批13个新房项目参与。记者从相关部门获悉,近期会有更多的新房项目参与“以旧换新”。

  深圳也成为四个一线城市中首个推出购房“以旧换新”活动的城市。不过,与一些城市由政府主导不同,深圳住房“以旧换新”主要是市场力量驱动,参与主体包括开发商、购房者、中介机构和行业协会。根据《通知》,房地产开发企业、中介机构与换房人进行面对面沟通,签署协议,明确活动细节和各方权益。房地产开发企业对换房人意向购买的新房设定一定期限的“解约保护期”(建议不少于90天),如旧房未售出的,换房人可无条件解除协议,无需承担违约责任。

  早在4月19日,深圳一家大型房产中介机构就联合南山区一个在售新房项目推出“以旧换新”活动。至今已满10天,该中介机构公布“以旧换新”类别签约12单,成交金额预计超过2.1亿元。项目的上客量与成交量双双提升,成交转化率提升50%。不过,在另一个新房的营销中心,尽管二手房中介经理也在现场极力推荐,但现场销售经理表示,截至目前,仍没有通过“以旧换新”方式签约的房源。

  而在中山市,有新房项目发布一则海报:中山全市首单“以旧换新”成交,额外还享2万元优惠。

  购房者的疑虑

  记者在南山区多个新房项目走访时,多位房产中介经理告诉记者,其实深圳此前也有开发商推出过类似的活动,一些新房项目也可以接受先下订,等卖房后再付首付,也相当于现在的“以旧换新”。“我所接触到的情况是,购房者对此还是存在一些疑虑,绝大多数开发商也没有针对以旧换新推出的特别的优惠措施。”南山一处新房项目营销经理告诉记者。

  在走访过程中,有计划置换的购房者也表示,“以旧换新”的买卖方式还不够灵活,还是会舍不得过于“低价”卖掉旧房子。此外,选购新房环节也有不少问题。“不管是深圳的以旧换新模式,还是其他城市推行的旧房收购模式,一般要求购房者在指定的新房楼盘购买,这意味着选择性受到一定限制。”有购房者表示。

  广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉建议,在扩大“以旧换新”范围的同时,新盘选择上以改善型盘源为主,特别是旧改区域或片区内二手房挂牌量较大,居民改善住房的需求迫切。对于这些典型新房,中介机构和开发商、金融机构、评估机构密切合作,适度加大优惠的力度,争取让几个新房项目能够通过“以旧换新”放大成交量,带来示范效应。

  一线城市或有“新动作”

  中指研究院表示,当下居民就业、收入预期尚未明显好转,购房者观望情绪重,购买期房较为谨慎等因素,也一定程度影响了“以旧换新”政策效果。

  业内人士普遍认为,各地之所以热衷推出“以旧换新”政策,一是因当下二手房存量大、交易慢,二是因房企去化承压。“以旧换新”整体仍处于探索阶段,若后续配套政策持续完善,有望在一二手市场联动上发挥更大作用。未来,在楼市需求侧政策方面,一线城市或许还将会有新动作。

  无独有偶,近段时间以来,市场对于深圳楼市限购政策放松的传言不断。与此同时,越来越多的城市都选择在限购政策上做出松绑动作。就在4月28日,成都市住房和城乡建设局官网发布《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》(以下简称《通知》)宣布,成都市范围内住房交易不再审核购房资格。

  李宇嘉表示,所有城市都在抢有限的购买力,地方政府能做的就是在行政端(比如限购)政策上发力,特别是近期出政策的所有城市都在需求端发力。据诸葛数据研究中心不完全统计,自去年以来至今年4月28日,全国已有约35城放松限购政策,其中有合肥、昆明、苏州、长沙等22城全面放松限购。

  诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪认为,取消限购政策相对优化公积金、购房补贴等力度较大,但结合南京、合肥、苏州等已经全面取消限购的城市来看,楼市热度也并未完全回暖,本轮楼市深度调整周期较长,政策的实际效果如何,还有待进一步观察。

  

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(责任编辑:王治强 HF013)

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