越来越多地方“国家队”开始收房子了,能把市场救起来吗?

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   越来越多地方的“国家队”开始下场收房。

   3月22日，据杭州市临平区融媒体中心消息，临平区正式启动旧房换新购活动。

   购房者在活动参与楼盘中选定心仪的新建商品住房房源，与开发企业、经纪企业、租赁企业四方签署买、卖、租一体的四方协议。开发企业在协议规定期限内（倡议期限在30-90天，具体以协议约定为准）为购房者锁定意向房源。

   全国各地的“以旧换新”活动近期呈多点开花之势，青岛、济南、扬州、深圳等地均有企业推出“以旧换新”“以房换房”等活动。

    这会成为一种市场风向吗？

   多地“国家队”下场收房

   据《每日经济新闻》此前报道，江苏苏州太仓市和相城区先后推出房屋“以旧换新”活动，旧房由地方国企收购后，改造为人才房和保障房，旧房款直接用来抵新房款，买卖都由地方国企为业主一条龙操办，连旧房评估费都不用业主承担。

   苏州市相城区启动“太仓模式”旧房换新的第一天（2023年12月21日），记者就走访了此次“旧房换新”官方指定登记地点和颂雅苑售楼处。由于活动实行现场报名，不接受电话预约，据现场销售反馈，一早上接待了近60组看房人的登记，下午还预约了30组，如果500组客户满额，会提前结束登记，进入评估环节。

   相城区“以旧换新”模式下，没有卖房和买房的环节，直接一套旧房换一套新房，选购的新房总价超过旧房即可。旧房由苏州相城城投集团直接回购，旧房款用于抵新房款。

   负责登记置换信息的置业顾问赵鑫（化名）向记者介绍：“旧房首先要求产权清晰、没有任何抵押担保，贷款已经还清。置换的时候，新房超过旧房的差额部分，你可以自行补齐或者贷款。城投公司会找三家评估公司来评估旧房价格，最后取高。然后，我们城投集团直接回购。”

   3月15日，苏州市人民政府发布《关于住房公积金支持房票安置、住房“以旧换新”的通知》，提出“以旧换新”置换购房人及其直系亲属符合住房公积金提取、贷款相关条件，可申请办理住房公积金提取、贷款业务。

    就在3月10日，“宣城市城建集团”公众号也发布公告称，为支持改善性住房需求，宣城市城建集团联合宣城市国控集团开展在售商品房“以旧换新”活动。

   2月28日，江苏省徐州市云龙区居民王女士领到了卖旧房买新房补贴26702元，这是该市发放的首例商品住房卖旧换新补贴。

   2月21日，“扬州发布”消息，江苏省扬州市住房和城乡建设局发布《关于鼓励市区商品住房“以旧换新”的通知》，有效期至2025年6月30日。实施“以旧换新”契税补贴政策，推广“三方联动”式“以旧换新”做法，支持开发企业开展“直接收购”式“以旧换新”业务等。

   中指研究院统计显示，2023年以来，已有南京、宁波、南通、连云港、扬州等多地表态支持“以旧换新”，徐州、南京、武汉江夏区等部分地区发放换房补贴，宁波、连云港、济南等部分城市联合开发商及房地产经纪机构推出“换新购”服务，购房者可在开发商处认购并锁定房源，并由委托的房地产经纪机构出售旧房，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房，若旧房未售出则退还新房认购金。

   建议成立“住宅银行”

   合肥大学房地产研究所顾问凌斌教授认为，当前我国房地产市场已经从“有没有”转向了“好不好”。在“好不好”的房地产市场中，改善性购房消费是主流，房子“以旧换新”有市场基础。

   “这种做法给市场注入信心，有助于满足群众改善性住房需求，同时有助于拉动消费，值得提倡！”安徽省房地产业协会副秘书长郭红兵态度鲜明地支持。

   首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池认为：对于购房者而言，“以旧换新”政策带来的优势显而易见。他们可以提前锁定新房房源，有更多时间和机会选择心仪的住房，从而加快新房入市的步伐。然而，这一政策也存在潜在风险。

   例如，“以旧换新”不成功时，已经选定的新房如何处理，退房是否会产生损失；或者因为“以旧换新”不成功，导致购房资金不足等问题。

   此外，购房者还需要关注当地政策的具体规定，以防范可能遇到的风险，如旧房未完成过户时新房已购，是否执行二套房贷政策，是否会提高房贷成本等。

   值得注意的是，有的城市实施的“以旧换新”，主要方式是国资企业按照市场评估价收购旧房，然后把这些收购的旧房作为保障性租赁住房使用。

   这种“以旧换新”措施能够短期内在一定程度上遏制旧房房价下跌的势头，同时刺激新房的消费。但是也存在企业收购资金不足，市场评估价也不一定能够让旧房业主满意等挑战和问题。所以，目前推出的“以旧换新”数量、能够成交的“以旧换新”数量都不多，带有“试水”性质，能否带动新房消费还有待时间检验。

   凌斌建议，“以旧换新”的最好模式应该是建立“住宅银行”。

   鉴于当前我国建立“住宅银行”的条件还不成熟，可以考虑先设立“以旧抵新”中转站，即旧房以市场评估价进站，中转站再以评估价的一定比例（比如70%）给旧房业主发放无息资金，旧房业主用此笔无息资金作为新房首付款或房款，等到旧房售出后，旧房业主偿还无息资金。这样旧房即使没有卖掉，业主也能获得首付款资金，能更快地达到“以旧换新”的目的。（每日经济新闻2024年3月22日）

附录1  

扬州市住房和城乡建设局 

关于鼓励市区商品住房“以旧换新”的通知

江都区、邗江区、广陵区住建局，经济技术开发区建设局，生态科技新城规建局，蜀冈－瘦西湖景区住建局，各房地产开发企业、房地产经纪机构：

为更好满足改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，经与相关部门会商，现就鼓励市区商品住房“以旧换新”工作通知如下：

一、取消限售政策。市区住房取得《不动产权证书》，即可上市交易（有限产权限制交易的除外）。

二、实施“以旧换新”契税补贴政策。凡在2024年1月1日以后，政策有效期内，在市区出售自有住房并在1年内购买新建商品住宅的，或在市区购买新建商品住宅并在1年内出售自有住房的，给予新购商品住宅契税补贴（补贴比例不超过1.5%），与人才购买首套房契税补贴政策不可同时享受。原产权人在本市区只能享受一次“以旧换新”购房契税补贴，夫妻及其未成年子女之间相互出售住房的（含更名），不享受“以旧换新”购房契税补贴政策。补贴仅针对通过市场交易购置的新建商品住宅，房源不包括通过司法拍卖、赠与、转让、继承等方式获得的商品住宅。售房时间以在不动产登记部门完成转移登记或转移预告登记时间为准；购房时间以新购商品住宅网上备案管理系统合同备案时间为准。

三、推广“三方联动”式“以旧换新”做法。开发企业、中介机构及购房客户，达成置换意向，客户委托中介机构出售旧房，同时与开发企业签订商品房买卖合同。三方约定在规定时间内，如旧房卖出，客户按先前约定办理商品房买卖手续；如旧房未卖出，客户可与开发企业解除商品房买卖合同，开发企业无条件退还客户缴纳的意向金，如双方商定继续履行的，可以重新签订合同。

四、支持开发企业开展“直接收购”式“以旧换新”业务。为开发企业与购房客户在“以旧换新”过程中的旧房收购和新房交易提供便捷服务。

五、鼓励通过多种方式处置收购房源。鼓励各地探索将收购的旧房用作人才房、保障房和征迁安置房；鼓励开发企业通过出售、出租、活化利用等多种方式处置收购的房源。

六、构建预告登记机制。开发企业收购的存量住房可以办理转移预告登记，办理预告登记的住房，在卖出后，可由开发企业申请注销预告登记，旧房权利人与旧房购买人申请办理转移登记。

七、允许开发企业委托收款。“以旧换新”过程中，开发企业已足额支付旧房收购款项，后续旧房再出售时，允许开发企业接受委托直接收取售房款。

本通知自发文之日起施行，有效期至2025年6月30日。适用范围为市区（含江都区），县（市）可参照执行。如上级政策调整，以上级政策为准。

扬州市住房和城乡建设局

2024年2月20日

附录2

各分中心、市中心各处室，各承办银行：

为支持我市房票安置、住房“以旧换新”工作，减轻住房公积金缴存人购房压力，现就房票安置、住房“以旧换新”使用住房公积金通知如下：

一、房票安置

为支持房票安置对象使用住房公积金，房票持有人及其直系亲属符合住房公积金提取、贷款相关条件，凭商品房买卖合同、开发商出具的付款凭证等，可申请办理住房公积金提取、贷款业务。

二、住房“以旧换新”

为满足购房人“以旧换新”住房消费需求，“以旧换新”置换购房人及其直系亲属符合住房公积金提取、贷款相关条件，可申请办理住房公积金提取、贷款业务。

以房票安置、“以旧换新”形式购房，申请办理住房公积金提取、贷款业务的，办理材料、办理流程等参照现有政策执行。

本通知自发文之日起施行。

附录3

近日，为支持我市房票安置及住房“以旧换新”工作，苏州公积金中心出台《关于住房公积金支持房票安置、住房“以旧换新”的通知》。

公积金（组合）贷款

房票持有人、“以旧换新”置换购房人及其直系亲属符合公积金贷款相关条件的，可带齐材料至服务大厅柜台办理公积金贷款业务。

申请条件

1.在申请之日前连续按期足额缴存住房公积金六个月（含）以上，灵活就业人员连续或累计缴存公积金六个月（含）以上，且申请时住房公积金账户处于正常缴存状态；

2.无公积金贷款余额；

3.在苏州市范围内购两套（含）以内的自住住房；

4.首次或第二次办理公积金贷款；

5.购买住房的首付款不低于规定比例；

6.能够落实贷款担保。

申请材料

身份证明：包括居民身份证等有效身份证件；

婚姻状况证明：包括结婚证、户口簿等证明材料；

首付款证明：售房单位出具的发票或收据、银行转账凭证等；

贷款用途证明：商品房买卖合同；

其他资料：异地贷款的，提供异地贷款职工住房公积金缴存使用证明；办理组合贷款的，还需提供收入证明。

购房提取

房票持有人、“以旧换新”置换购房人及其直系亲属符合公积金提取相关条件的，可带齐材料至服务大厅柜台或通过“苏州公积金”APP、苏州公积金个人网上业务大厅等渠道办理公积金提取业务。

申请条件

职工（含配偶）购买自住住房的，可以提取公积金，每次购房行为只能提取一次公积金。

所需材料

1.身份证件原件（居民身份证或台湾居民来往内地通行证或港澳居民来往内地通行证）；

2.购房合同或《房屋所有权证》或《不动产权证》原件；

3.《销售不动产统一发票》（预收购房款或购房款）或契税完税证明或《增值税普通发票》原件（有效期两年）；

4.如购房人不是提取职工本人，提取职工还需提供结婚证或户口簿原件；

5.与住房公积金个人账户关联的银行卡（如尚未办理关联或需要变更银行卡，需提供苏州大市范围内工、建、农、中、交、苏州、邮储任意一家银行发出的本人借记卡）。

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