国常会:要进一步优化房地产政策,有效激发潜在需求

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3月22日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议，听取关于优化房地产政策、促进房地产市场平稳健康发展有关情况的汇报。会议指出，房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。去年以来，各地因城施策优化房地产调控，落实保交楼、降低房贷利率等一系列举措，守住了不发生系统性风险的底线。要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快完善“市场+保障”的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式。

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继续强调房地产的重要性，今年稳地产对于稳定宏观经济至关重要
本次会议继续强调“房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局”。今年我国GDP增长目标设定在5%左右，要想奋力一跳实现经济增长目标，财政、货币政策需要持续加力，房地产供需两端政策也需要进一步优化调整，房地产销售好转、房价止跌企稳，对于今年稳定市场预期至关重要，房地产行业平稳运行才能更好地保障人民群众利益，才能为实现5%左右GDP目标提供重要支撑。
再提“保交楼、保民生、保稳定”，城市房地产融资协调机制将加快落地见效
虽然今年两会政府工作报告的工作任务中未提及“保交楼”工作，但本次会议再次提及“保交楼、保民生、保稳定”，意味着2024年“保交楼”仍是各地重点任务，年初住建部表示“350万套保交楼专项借款项目已交付超过300万套，交付率超过86%”。“保交楼”工作不断落实，带动了2023年全国房屋竣工面积同比增长17%，一定程度稳定了市场预期，维护了购房人合法权益，预计今年“保交楼”资金和配套举措将进一步跟进。只有项目交付有保障，购房者购买期房的意愿才有望得到修复。
与此同时，城市房地产融资协调机制加快建立，也将进一步保障更多项目顺利交付。根据住建部披露数据，截至3月9日，全国31个省312个城市已经建立了房地产融资协调机制，涉及项目超过6000个，其中82%是民营和混合所有制企业的项目。截止到2月底，已经通过商业银行审批的贷款超过2000亿。城市房地产融资协调机制作为促进房地产稳定发展的重要抓手，预计相关配套举措将不断落地落实，房地产企业特别是部分民企的现金流有望得到改善，整体对市场的积极影响或将进一步显现。
需求端强调有效激发潜在需求，供给端侧重加大高品质住房供给
此前倪虹部长在两会民生主题记者会上明确提出“城市政府要用好调控自主权”，随后杭州积极响应，取消了二手房限购政策，本次会议继续强调要“有效激发潜在需求”，接下来各地需求端支持政策有望加速跟进。从政策趋势上看，一线城市或继续优化限购政策，二线城市有望全面取消限制性政策，核心城市降低首付比例、降低房贷利率、降低交易税费等政策依然具备空间。其中，针对多样化改善性需求的政策支持力度也有望继续加大，例如北上深等核心城市或可放松大户型住房限购政策。此外，更多城市还可通过降低多孩家庭和老年家庭购房门槛、提升公积金贷款额度和增加公积金贷款次数等方式支持改善需求。
从供给端来看，本次会议明确要“加大高品质住房供给”，一方面，预计各地政府将加大核心优质地块供给，为更多高品质住房提供优质土地保障，同时优化郊区住宅项目容积率1.0限制、优化项目价格限制等，这些政策优化将更有利于企业打造高品质产品；另一方面，从企业端来看，此前倪虹部长多次强调要“下力气建设好房子”，鼓励企业研发好产品、好材料、好设备，产品力强的企业将在未来加大高品质住房供给中发挥更大的作用。
加快完善“市场+保障”的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式
本次会议再次明确“加快完善‘市场+保障’的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式”，基本延续了政府工作报告相关提法，2024年住房保障体系建设或将加速，改革商品房相关基础性制度方面，预计土地管理制度、住房交易制度、住房保障制度、住房金融制度、住房税收制度等多个方面将迎来与新阶段新模式相适应的制度完善与改革。另外，“着力”两个字也进一步体现了中央对于构建房地产发展新模式的态度，伴随着房地产行业进入新的发展阶段，房地产发展新模式的构建正在加速推进。

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