支持房企融资政策在落地见效

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2023年下半年，“金融16条”延期、落实“一视同仁”支持房企融资等措施加力支持房企融资。2024年，建立城市房地产融资协调机制，进一步支持房地产融资。房企要抓住政策契机积极融资，可从存量与增量两方面“节流开源”，增强流动性。

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近期支持房企融资政策
2023年下半年，“金融16条”延期、落实“一视同仁”支持房企融资等措施加力支持房企融资。2023年7月，央行、国家金融监督管理总局发布通知，将“金融16条”中两项有适用期限的政策统一延长至2024年12月底，引导金融机构继续对房企存量融资展期。10月底，中央金融工作会议指出“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资”。11月，央行、金融监管总局、证监会联合召开座谈会，提出了“三个不低于”的要求，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。随后，多家商业银行密集召开 ，表示一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，做好房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、债券承销与投资等全方位综合金融服务，进一步支持保障性住房等“三大工程”建设。
2024年，建立城市房地产融资协调机制，进一步支持房地产融资。2024年1月12日，住房城乡建设部、金融监管总局联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，要求各地级及以上城市建立房地产融资协调机制，搭建政银企沟通平台，推动房企与金融机构精准对接。1月26日上午，住房和城乡建设部召开城市房地产融资协调机制部署会，要求地级及以上城市人民政府要把这一重要机制迅速建立和运转起来，各地要以项目为对象，抓紧研究提出可以给予融资支持的房地产项目名单。融资政策体现对于项目与房企层面的双重支持，当前以项目层面为重点。
图：房地产融资政策重点经历了“项目-企业-项目”的变化
城市房地产融资协调机制在加快落地见效。自1月份城市房地产融资协调机制工作部署以来，各地和相关金融机构迅速行动，建机制、提名单、抓落实，工作取得良好开局。截至2月28日，全国31个省份276个城市已建立城市融资协调机制，共提出房地产项目约6000个，商业银行快速进行项目筛选，审批通过贷款超2000亿元。
图：房地产融资协调机制支持房企融资建议
进一步加大支持房企融资，改善房企流动性。一是，切实落实“一视同仁”支持房企融资，金融机构“尽职免责”、“三个不低于”要有切实可操作性的措施，使政策效果充分显现。城市房地产融资协调机制要加快落地见效，协调机制要常态化运行，重点支持民营及混合所有制房企，评估协调机制运行中存在的问题，及时改进，提高措施的针对性和有效性。三是，退还房企前期相关投入及缓交土地出让金，减小资金压力。建议退还参与城中村改造企业保证金及前期投入，缓解民营房企现金流紧张情况。再者，对房地产企业相关税费进行减缓，支持延长土地款支付时间，允许以银行保函代替竞买保证金，允许1年内分期缴纳土地出让金，分期缴纳土地出让价款的，在约定分期缴纳期限内不计利息。
房企要抓住政策契机积极融资，可从存量与增量两方面“节流开源”。在存量债务方面，房企可利用现有政策做好债务接续，进行合理展期，从而优化债务结构。房企可利用增信支持政策，借助信用保护工具、连带责任担保等增信方式通过发行债券实现“借新还旧”，进而优化债务结构。同时，金融16条支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，房企可与金融机构和投资人协商延长债务期限，从而缓解当前债务压力，降低违约风险出现。
在争取融资增量方面，企业应把握最新政策，盘活经营性资产，拓展融资渠道，从而增厚安全垫。首先，房企可利用城市房地产融资协调机制向监管部门推送项目获得融资，保证项目顺利进行。其次，房企可通过发行ABS、REITs等方式盘活经营性物业，同时可在2024年底之前将经营性物业贷款用于偿还存量贷款和公开市场债券。最后，房企可利用“三大工程”政策支持，为城中村改造与配售型保障房等项目争取融资支持。

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