大局已定，未来10年房地产市场将形成4大新格局，信号已经明显

除了跟房地产直接相关的各项数据指标公布外，1月17日，官方也发布了跟房地产密切相关的一些数据，让我们再次提前感受到未来房地产市场的大致走向。

短期来看，房地产会受到各项利好政策的加码最终走向恢复态势，但长期来看，未来的房地产格局基本上已定，房子是用来住的不是用来炒的这个定位也决定了未来房地产的新格局。

俗话说，房地产长期看人口。人口红利和城镇化红利跟房地产直接挂钩，这两项数据的公布能给房地产带来哪些启示呢？

数据显示，2023年年末全国人口140967万人，比上年末减少208万人。人口自然增长率为-1.48‰。可以说创下了多年以来的新低记录。机构普遍预测，到2035年中国总人口在14亿人左右，到2050年中国总人口在13亿人左右。长周期人口负增长的内生性动力一直都在。

《中国发展报告2023》提出，当前我国的人口总量已处于峰值期，未来较长时间内将保持下降趋势。报告预计未来年度出生人口约每十年下一个百万台阶。

而支撑房地产快速发展的另一项数据显示，城镇人口占全国人口的比重（城镇化率）为66.16%，比上年末提高0.94个百分点。我相信未来城镇化提升仍是未来10年地产增量的重要驱动因素。从发达国家发展历程来看，75%左右是城镇化率相对稳定的一个平台期，城镇化率从65%左右提升到75%左右约需要10-15年时间。

所以，未来10年，房地产仍有一定的发展空间，但一定会进入一个比较稳定增长阶段，结合人口负增长问题，房地产也必将利用好这个窗口期进行转型。我们还得考虑农民进城对房地产到底能带来多少需求的释放，毕竟今天不同于过去。

总之，我们的房地产市场正在考虑这些问题，尽快让房地产从过去的高周转、高负债、高杠杆的三高模式中走出来。如果真的等到各项红利都消失的时候就来不及了。

国家已经明确提出，适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。前半句是变化主体，而后半句是应对变化的短期策略。

面对这种变化，我们已经调整了房地产发展模式，过去三高模式的时代已经不能适应新阶段的发展需求，必须尽快调整思路，追求高质量发展。这是趋势，也是必然结果。

本来房地产政策不会经历这几年的调整的，它会按部就班完成房地产大转型。不过没办法短期内遇到的客观因素影响，让房地产转型放慢了速度。你会发现，无论房地产政策如何调整，定位都没有变。速度慢下来是肯定的。不要老盼着回到过去，那是不可能的。

既要稳住房地产，又要实现房地产平稳健康发展。就要摒弃过去的思路，为房地产探寻新的发展模式。所以，我们不能只追求速度，更要追求高品质，以及实现从有没有住向住得好不好过渡。

房地产大拆大建时代过去了，注定不会像过去那样。尽管现在仍有这样那样的问题需要化解，但只要对路，房地产终会迎来健康良性发展。未来十年房地产市场的发展逻辑将由增量扩张转变为存量转换，也就是说，未来中国房地产市场的发展将以增量扩张为主转变为以存量更新与转化为主。

从支持政策上来看，过去各种政策包括金融政策支持开发贷款、买房按揭贷款等，今后更要注重对存量住房的维护支持。让老百姓住得好、住得舒适。还会对房屋提供养老金支持。

2023年12月27日，经济日报指出，我国住房交易正逐步进入存量时代。目前，全国已有7个省和直辖市二手住宅交易量超过新建商品住宅交易量，显示二手房在市场中占比逐渐增大。

这也意味着未来存量房市场将撑起楼市大半边天，仍有一定的发展空间。

大家都知道，期房预售制早期的确起到过积极作用，不过随后也暴露出很多问题。预售制改革势在必行。前不久，国家表示，加强预售资金监管，加快预售制度改革。这也预示着接下来将加快推进现房销售，逐步废除期房预售。

现在越来越多的地方在土地出让等环节探索现房销售模式。意味着在国内实施20多年的期房预售制度开始松动，多地探索从提高预售条件向现房销售转变。但一定是一个循序渐进的过程。

中国房地产正好要利用好房地产动能转换的窗口期实现这样的过渡。

从去年国家部署房地产改革来看，住房保障将进入快速发展的新阶段。14号文凸显了保障房和商品房都强调自住属性的重要性，保障房需求将得到更大程度的强化，同时市场化将推动房地产行业的转型。

转型有两大目标已经明确，一个是消除老百姓买不起商品房的忧虑，所以就要加大对保障性住房的建设和供给；第二个就是商品房回归商品属性，进一步满足改善性住房需求。

原来两者有冲突，随着保障房建设逐步完善，二者将不会冲突，而是相互补充。让老百姓住房不再发愁。每个群体都将有更多的住房选择权。这一变革将不仅仅对购房者和租房者有利，也对房地产行业和整个经济都将带来积极的影响。

总之，就是给老百姓提供多样的住房样式，让他们有的选的余地，更要让他们愿意选。这是房地产的根本。

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