百亿量级地块再现,土拍市场回暖,专家预计6月后或回归正常节奏

百亿量级地块、超百轮竞价、一日之内11宗地成交超240亿、交易网站一度瘫痪、北京以1130.9亿的土地市场成交总额位居各大城市首位……近期的各项热点显示出了当前土地市场的热度。随着复工复产的持续推进，疫情影响的逐步弱化，土地市场在4、5月份得到了明显修复和改善。

数据显示，4月单月，土地购置面积、土地成交价款分别同比上涨13.8%、82.3%，百城土地成交平均溢价率小幅提升至15.46%，达到2019年下半年以来最高水平；同时，克而瑞数据显示，在5月11-5月17日的一周内，土地市场周度溢价率再度升至26%。

多位业内人士分析，近期土地市场的热度是由于近期供给地块优质，且融资环境的相对放松使得企业拿地能力增强，各地调整后的土地政策也减轻了房企拿地的压力。

不过，在“房住不炒”的主基调下，未来土地市场的热度或随着土地供应速度减缓而逐步降温，预计6月后土地市场逐步回归正常节奏。

溢价率回升明显

国家统计局日前发布的数据显示，4月单月，全国土地成交价款增速为82.3%，明显高于房地产开发企业土地购置面积13.8%的增速，地价上升明显，土地市场成交活跃。同时，4月百城土地成交平均溢价率小幅提升至15.46%。

光大证券研报数据显示，4月一线、二线、三线城市土地成交均价分别约为9500、4400、2500元/平方米，均处于历史相对高位。

同时，光大证券(601788,股吧)分析师何缅南指出，4月份三四线城市溢价率约27.55%，但也有约315宗地块流拍，环比增加252宗，高溢价率与高流拍率并存，即使是热点三四线城市，如徐州、常州，也出现了较多流拍地块，预计后续三四线城市土地市场将进一步分化。

不过，时间进入5月，溢价率持续上涨。克而瑞研究中心统计数据显示，5月11日-5月17日的一周内，周度溢价率上升至26%，创今年以来的新高；其中，一二线溢价率均高达27%，三四线也达到了24%。具体来看，溢价率超过30%的地块成交幅数高达36块，环比增加33%；合肥、宁波、绍兴溢价率达30%的土地均为4幅。

中原地产研究中心统计数据显示，截至5月20日，单宗地块超过20亿的32宗地块，底价成交的只有6宗，占比不足二成。

对于土地市场的持续升温，58安居客房产研究院分院院长张波向记者分析，其一是各地为了缓解疫情影响，对拿地政策进行了适度调整，如分期比例、保证金时限要求等放松，在一定程度上缓解了拿地的资金压力；其二是三四月房地产市场的快速复苏给了房企更多的拿地信心；其三不少城市增大的土地供应量，尤其是优质土地的集中上市，极大提升了房企的拿地热情。

事实上，各地政府近期在土地供应方面，也颇为积极。

5月19日至21日期间，上海连续三天出让共计5幅纯宅地，分别位于青浦、松江和宝山，总起始价达到45.37亿元；同时，上海还于近日挂出一宗起始价为90.98亿元的商住地块，也是上海今年以来推出的单价第二高地块。

而5月18日，广州则一口气上架了12宗土地。由于访问量暴增，广州公共资源交易中心网站一度出现系统崩溃。最终，除1宗土地流拍外，其余11宗地皆顺利成交，成交总价达240亿元，被称为“史诗级”的土地出让。

北京在5月19日内出让了三宗宅地，单日收金133.9亿元，并由此以约1130亿元的总额超过杭州，成为全国卖地收入最多的城市。

除了北京、杭州外，中原地产研究中心统计数据显示，截至5月20日，50大城市卖地合计约1.5万亿，同比上涨14.8%；其中27个城市卖地超过200亿。

房企伺机而动

各地土地溢价率走高的背后，是各大房企积极补仓的身影。

5月15日，龙光地产在深圳的土拍中，历经超100轮的举牌，击败了包括招商、中海、金地、越秀、佳兆业、平安不动产、厦门建、华润等一众强劲对手，以115.97亿元+配建人才房40760平方米拿下了这宗位于深圳前海的宅地。

在深圳这场土拍之前，合生创展于5月9日的北京土拍市场上，经过57轮竞价，以溢价率26.5%、总价72.2亿元的代价，拿下了丰台区南苑乡分钟寺村L-24、L-26地块，楼面价达到6.7万/平方米；10日后的5月19日，合生创展又大手笔以42亿元、65.4亿元的价格，再拿下分钟寺村两宗地块。

近期新城控股在拿地方面也颇为积极，4月以来在京津两地拿下三宗地块，其中天津武清区一宗居住用地以最高限价拿下，溢价率高达40%，并且自持租赁住房建面3500平方米。仅4月份，新城控股就斥资146.22亿元在11城取得12宗地块。

亿翰智库数据显示，在5月9日-15日的一周内，其监测的50家房企新增土储面积、成交金额环比增幅皆在100%以上。

整体来看，近期房企投资力度在加大。克而瑞数据显示，1-4月百强房企整体拿地销售比回升至0.35，较3月末上涨0.7，回升至2019年均值。各梯队房企拿地意愿均有不同程度的上行，其中TOP 21-30房企拿地销售比上升最为显著，梯队内的滨江、龙光拿地相对积极。同时，4月份，金地、中梁、新城、中海等企业参拍幅数都在15宗以上，活跃度明显提升。

不过，土地市场如今热火朝天的状态或在不久的将来迎来降温。光大证券分析师何缅南认为，4月百城土地成交平均溢价率为2019年下半年以来最高水平，后续如果地价持续走高，是否会触发降温政策需要密切关注。

张波向记者分析，目前来看，土地市场的热度会随着各地土地供应速度减缓而逐步降温。“由于一季度全国整体土地供应量同比明显减少，在4-5月加大土地市场供应一方面是缓解房企的拿地需求，另一方面则是保证上半年土地市场的供应节奏。因此，预计5月土地市场的热度还会维持，6月后土地市场逐步回归正常节奏。”

事实上，在5月22日发布的政府工作报告再度强调了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”，监管层对房地产行业的态度未曾动摇。

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