华夏北京保租房三季度关键词：租金压力与出租率平衡

日前，华夏北京保障房REIT公布了2023年三季度投资者关系活动表，对基金投资运作情况、基础设施项目经营情况等进行介绍和说明。

基金相关人员针对租金增长方面的提问表示，华夏北京保障房REIT租金增长的申请机制较为稳定，发行时预计的合理假设是每三年4%的涨幅，实操中项目每三年会参考周边商品房租金的一定比例进行调价申请。

“目前，公租房项目的租金通常是周边市场租金的六成左右，尚存在一定增长空间。由于存在价格方面的优势，本产品和商品房出租相比仍有一定的竞争力。”相关人员称。

但对于保障性REITs来说，政策对于保障性租赁住房租金水平及涨幅的要求会使租金上涨空间减小。

华夏北京保障房REIT在二季度公告中曾表示，项目公司下辖公租房资产熙悦尚郡项目从2023年8月1日起执行调整后的租金标准，从60元/月/平方米调整至65元/月/平方米。

受此影响，华夏北京保障房REIT第三季度租金有明显上涨，中金厦门安居REIT等涨幅甚微。

华润有巢REIT和红土深圳安居REIT暂未披露租金变动，但据有巢住房租赁（深圳）有限公司总经理陈嘉在2023年中期业绩说明会上的说法，预计两项目下半年量价、续租率仍可保持相对乐观预期，在租金方面下降可能性不大。

从租金水平来看，华夏北京保障房REIT、华润有巢REIT的租金水平受益于上北京和上海的区位优势，租金水平整体较高。红土深圳安居REIT资产位于深圳，据悉该项目的租金“为届时同地段市场商品住房租金的60%左右”，因此平均月租金被拉低。

华夏北京保障房REIT的底层资产为位于北京的两个公租房项目。其中，文龙家园项目位于北京市海淀区文龙家园一里，于2014年建成，并于2015年投入运营；熙悦尚郡项目位于北京市朝阳区朝阳北路82号院，于2017年建成，并于2018年投入运营。两处资产合计可出租房间为2168套，可出租面积共计112796.3平方米。

华夏北京保障房REIT三季度报告显示，其底层资产运营平稳、出租率维持高位，两处公租房资产合计出租率为97.00%，高出招募说明书预测值3.4个百分点；管理人协同运管机构积极落实租金收缴工作，三季度报告期内两处资产合计租金收缴率为97.68%，较二季度进一步提升。

其中，文龙家园项目出租率为96.88%，三季度租金收缴率为97.67%；熙悦尚郡项目出租率为97.24%，三季度租金收缴率为97.70%。

比对租金和出租率，目前二者存在租金越高出租率越低的相关性。例如，华润有巢REIT的租金在70元/月/平米，其出租率则最低；而厦门安居REIT、红土深圳安居REIT租金在31-32元/月/平米，出租率方面则表现最好；华夏北京保障房REIT租金上涨后，出租率也略有下降，但降幅不大。

这或许意味着管理者要在租金与出租率之间不断寻求平衡。

除了受租金因素影响，华润有巢REIT的2个项目采用市场化运作，招商灵活，C端租客的换租也加剧项目的不稳定性。而其它几个则由住房保障部门统一组织开展配租，租户或更加稳定。

据华夏北京保障房REIT三季报介绍，文龙家园项目企业客户比例为21.55%，个人租户比例为78.45%；熙悦尚郡项目全部为个人租户。而根据华润有巢REIT三季报，其有巢泗泾项目出租率为94.54%，排名前五企业客户合计63间，占比5.27%；有巢东部经开区项目出租率为91.32%，排名前五企业客户合计68间，占比5.52%，企业客户集中度分散。

另据了解，三季度文龙家园项目进行两次配租工作，参与配租房源36套，配租面积1946.78平方米；熙悦尚郡项目进行一次配租工作，参与配租房源20套，配租面积900.32平方米。

投资者关系活动表介绍，目前，北京市政府会根据申请人的收入标准、户口等相关条件进行审核是否满足公租房申请条件，从现行的制度来看，申请人应当具有本市城镇户籍，家庭人均住房使用面积15平方米(含)以下；3口及以下家庭年收入10万元(含)以下、4口及以上家庭年收入13万元(含)以下。或者外省市来京连续稳定工作一定年限，具有完全民事行为能力，能够提供同期暂住证明、缴纳住房公积金证明或社会保险证明，本人及家庭成员在本市均无住房的人员。

华夏北京保障房REIT管理者还表示，从实际操作来看，保租房和公租房在定价、审批、客户群体方面有一定的差异，且目前就北京市尚存在有大量的公租房轮候家庭，保租房集中入市对公租房项目的影响可能相对有限，管理人会密切关注相关情况对项目的后续影响。

报告显示，今年第三季度，华夏北京保障房REIT项目公司层面实现收入1814万元，较二季度环比增长0.68%，较招募说明书同期预测值高出3.88%，项目公司EBITDA利润率为80.56%。

三季度，基金层面实现可供分配金额1375万元，年化分派率达4.35%，前三季度累计实现可供分配金额4127万元，已完成招募说明书中2023年预计可供分配金额的83.2%。

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