比朱辛庄便宜1万!北京今年最值得买的500万量级项目,来了!

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虽说再过一个半月,2023年才算收尾,但北京楼市似乎一眼就看到了头:

经历了春季“小阳春”的躁动、夏季“放大招”的期盼、秋季“认房不认贷”的高潮,北京冬季行情肉眼可见的量价齐跌。

当前,绝大部分二手房只有降价才能卖出去,就连新房,一向以品质著称的绿城,也大幅降价了。

崔各庄晓风印月,7万就能谈,之前这片儿的价格天花板招商龙樾合玺卖到了8.8万;豆各庄绿城沁园,东五环位置,卖到了4.8万......

坦白说,这是个不好的兆头。

▲为啥?北京楼市是一个由新房领涨的楼市,二手房涨势动能比不上新房。因此当新房不涨甚至降价了,二手房乃至整个楼市行情都可能要掉头。

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既然行情不好,现在买房,自然就要关注保值。

什么是保值?不仅是保证房子本身的价值不掉队,更重要的是保证未来20年,这个房子都是区域的标杆次新。

而要做到这一点,最重要的三个考量就是:

①客户基础。这个房子在必须有充足的接盘人群和流动性。

②价格安全底线。房子必须低价,价格越低,安全系数越高!

③开发商必须是“深耕型”。像大H那样捡漏就走的房企,肯定不行。

由此,看遍了北京新房,我觉得能够满足我这三个条件的,莫过于昌平南的梧桐星宸。

▲梧桐星宸项目项目距离地铁沙河高教园站约600米,地铁3站地就能到朱辛庄,5站就能到西二旗,3站地有万达广场,4站就能到新建的超级合生汇(生命科学园站),同时链接8号线、10号线、13号线,周边还有永旺国际购物中心、龙德广场、悦荟万科广场等大型商超,轨道出行相当便利。

对于昌平,在我的调查里,昌平是全北京最年轻的区县。依托海淀的大学和昌平沙河高教园的大学资源,无数毕业生、研究生都选择住在昌平、忙在海淀。

因此,就接盘人数而言,昌平南应该是接盘系数最高的区域。

值得注意的是,梧桐星宸的IP不止是昌平南,它本身位于沙河高教园,这个高教园周边高校环伺,相对于良乡大学城,沙河高教园的学校质量和数量都是碾压的,北航、北师、北邮、中财、外交学院、矿大、北信科,而且附近还有华电等学校。

另外,沙河高教园除了大学外,其优先吸引产业的做法也更高明,并且回天地区本身就是北京的外来人才高地——要知道,昌平要承接海淀的外溢,不是建个中关村(000931)XX园就可以的,核心还是人才、研究氛围。海淀之所以能成为产业第一高地,靠的就是顶尖学府的聚集带来的校企一体化,很多科技企业都是学生创业或者教授团队开办的。

因此,昌平沙河高教园、未来科学城西区在我看来是北京上马的几个产业园里潜力最大的,区别于其他区,他发展产业的思路是引入高校并形成规模,而不是着急建写字楼,现阶段服务的主体对象是师生而不是上班族。一旦研究氛围形成,资源自然会集聚过来。

▲住在大学城,每天看着大学生、研究生们进进出出,这样的人文环境,相信无论是对于子女教育还是本身的生活氛围,都有极大的裨益。

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价格方面,梧桐星宸的指导均价是5.5万一平,整体性价比和安全系数很高。

尤其是前两天朱辛庄地块66000的价格出来以后,正负8%的差价吧,那未来这块地小户型有可能奔7万了。

如此,梧桐星宸5.5万的预售价,和朱辛庄相比指导价每平米低了1万多,安全垫更厚、未来空间更大,且首次开盘的时候,开发商还可能选择让利给更多惊喜——为了冲业绩,再加上市场仍然很冷,所以大概率开发商会选择以价换量。

目前,梧桐星宸首开572套房源,99平以下的小户型占比高达90%。其中,59平的一居就38套房,330万左右就可以下来,75平的两居一共就98套,总价400万出头。

▲项目首开南面的三个地块,共572套房。

至此,首付200多万就能买昌平临铁三居,周边都是高校,这就是梧桐星宸的购买逻辑。

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说完了价格,再来说说开发商。

梧桐星宸这块地,拿地是首开,操盘是越秀,都是深耕北京的大国企。

也正因为如此,项目放出的品质信息还是蛮高的。整体外立面是极简风格,本身也配建园林,打造了一个一环+一轴+六园+五景的大景观。

此外,项目旁还规划有一块教育用地,准备打造九年一贯制的小学和中学。

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(责任编辑:张晓波 )

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