前10月房地产开发投资同比下降9.3%，销售额等指标10月出现边际改善迹象

11月15日，国家统计局公布的《2023年1-10月份全国房地产市场基本情况》显示，1-10月，全国房地产开发投资95922亿元，同比下降9.3%；商品房销售额97161亿元，下降4.9%，其中住宅销售额下降3.7%；房地产开发企业房屋竣工面积55151万平方米，增长19.0%，其中住宅竣工面积40079万平方米，增长19.3%。

在当日国务院新闻办举行的10月份国民经济运行情况新闻发布会上，国家统计局新闻发言人、总经济师、国民经济综合统计司司长刘爱华表示，目前房地产市场仍然处于转型期的调整中。针对房地产市场形势，党中央、国务院作出了一系列重要部署，近期相关部门密集出台一系列优化调整政策。从10月份当月情况看，房地产开发投资、商品房销售额等指标出现了一定的边际改善迹象。

房地产开发投资指标仍处于低谷

国家统计局数据显示，今年1-10月，全国房地产开发投资95922亿元，按可比口径计算同比下降9.3%；其中，住宅投资72799亿元，下降8.8%。

中指研究院市场研究总监陈文静向《每日经济新闻》记者表示，1-10月，房地产开发投资持续承压，累计同比降幅扩大；新开工在低基数效应下，累计同比降幅小幅收窄。10月单月，房地产开发投资同比降幅较上月持平，单月同比降幅连续6个月在10%以上；房屋新开工降幅则在20%以上。

“从原因上看，房企资金状况的压力、销售的压力以及库存规模相对较大等，都使得房地产开发投资指标仍处于低谷。”易居研究院研究总监严跃进分析指出，但近期部分城市陆续发布利好消息，包括土地市场出现了活跃动向，说明此类指标在后续政策进一步调整优化下，都有向好发展的基础，包括各地在保障性住房建设、城中村改造等三大工程发力的基础上，可以选择到新的提振开发投资的新路径。

值得一提的是，各地“保交楼”成效继续显现。今年前10月，全国房屋竣工面积55151万平方米，增长19.0%。其中，住宅竣工面积40079万平方米，增长19.3%。

不过，1-10月，房地产开发企业房屋施工面积822895万平方米，同比下降7.3%。其中，住宅施工面积579361万平方米，下降7.7%。房屋新开工面积79177万平方米，下降23.2%。其中，住宅新开工面积57659万平方米，下降23.6%。

“对于目前新开工动力不足的问题，还是需要把关注视野放开。如各地二手房挂牌量增多，这个虽然本身和房企新开工没有关系，但二手房市场若是盘活了，人们就有能力去换房，房企销售资金到位了，新开工自然就顺畅了。”严跃进表示。

商品房销售均价较上月有所收窄

销售方面，1-10月，全国商品房销售面积92579万平方米，同比下降7.8%，其中住宅销售面积下降6.8%；商品房销售额97161亿元，下降4.9%，其中住宅销售额下降3.7%。

据易居研究院测算，1-10月，全国商品房销售均价为10495元/平方米，同比增速为7.2%，相比1-9月份的10503元/平方米有所收窄。

严跃进分析认为，“总体来看，当前房价数据收窄，说明各地还是有让利的操作，包括一些地方限价政策也在放松。价格调整有助于降低购房者购房成本，利好后续交易市场的提振。近期一些城市土地价格的拉升或者说高溢价地块的出现，客观上有助于引导房价预期，促进入市积极性的提高。”

值得注意的是，10月末，全国商品房待售面积64835万平方米，同比增长18.1%。其中，住宅待售面积增长19.7%。

“当前待售面积已经出现连续26个月的同比正增长态势，积极去库存是四季度各地要抓的工作。各地要把目前各类购房政策，包括限购放松或取消、‘认房不认贷’等政策落实好，积极促进住房消费的活跃。盘活存量和库存也需要有新思路，包括政府收购用做安置房和保障房，或者企业收购住房来用做员工宿舍等，这都是各地可以创新的地方，一些配套政策也需要做好。”严跃进表示。

此外，房地产开发企业到位资金情况继续下行，且相比1-9月份略有扩大。1-10月，房地产开发企业到位资金107345亿元，同比下降13.8%。其中，个人按揭贷款降幅最低，下降7.6%；国内贷款下降11%；自筹资金34781亿元，下降21.4%；定金及预收款36596亿元，下降10.4%；利用外资37亿元，下降40.3%。

陈文静认为，房企融资规模已连续3个月下降。近期中央金融工作会议会议指出“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，优质企业融资支持力度有望加大。“从趋势来看，一方面，临近年末，企业或将加快项目推盘节奏、加大营销力度，进而促进部分需求释放；另一方面，核心城市二手房销售保持恢复情况下，有望带动新房市场活跃度提升，叠加当前相对宽松的政策环境及去年低基数效应，房地产市场有望逐步企稳。”

刘爱华表示，从长期看，目前我国人均GDP刚刚超过1.2万美元，城镇化率也还有较大提升空间。整体上住房刚性需求和改善性需求依然较大。未来，随着各地区、各部门进一步深化落实房地产有关政策，房地产发展新模式逐步建立，将促进房地产市场的平稳健康和高质量发展。

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