第一建闻|国家统计局:前10月全国房地产开发投资116556

导言introduction

11月16日，国家统计局公布了2020年1—10月份全国房地产开发投资和销售情况以及2020年10月份商品住宅销售价格变动情况。

前10月全国房地产开发投资同比增6.3%

2020年1-10月份全国房地产开发投资和销售情况方面，数据显示，1—10月份，全国房地产开发投资116556亿元，同比增长6.3%，增速比1-9月份提高0.7个百分点。其中，住宅投资86298亿元，增长7.0%，增速提高0.9个百分点。

按地区看，1—10月份，东部地区房地产开发投资61714亿元，同比增长7.1%，增速比1-9月份提高0.6个百分点；中部地区投资23372亿元，增长2.4%，增速提高1.5个百分点；西部地区投资26636亿元，增长8.3%，增速提高0.2个百分点；东北地区投资4834亿元，增长5.6%，增速提高1.2个百分点。

1—10月份，房地产开发企业房屋施工面积880117万平方米，同比增长3.0%，增速比1-9月份回落0.1个百分点。其中，住宅施工面积621836万平方米，增长3.8%。房屋新开工面积180718万平方米，下降2.6%，降幅收窄0.8个百分点。其中，住宅新开工面积132481万平方米，下降3.3%。房屋竣工面积49240万平方米，下降9.2%，降幅收窄2.4个百分点。其中，住宅竣工面积35443万平方米，下降7.9%。

1—10月份，房地产开发企业土地购置面积17775万平方米，同比下降3.3%，降幅比1-9月份扩大0.4个百分点；土地成交价款11386亿元，增长14.8%，增速提高1.0个百分点。

商品房销售和待售情况方面，1—10月份，商品房销售面积133294万平方米，同比持平，1-9月份为下降1.8%。其中，住宅销售面积增长0.8%，办公楼销售面积下降14.5%，商业营业用房销售面积下降14.0%。商品房销售额131665亿元，增长5.8%，增速提高2.1个百分点。其中，住宅销售额增长8.2%，办公楼销售额下降12.8%，商业营业用房销售额下降15.8%。

1—10月份，东部地区商品房销售面积54532万平方米，同比增长4.0%，增速比1-9月份提高1.8个百分点；销售额73165亿元，增长11.1%，增速提高2.2个百分点。中部地区商品房销售面积36053万平方米，下降5.0%，降幅收窄2.0个百分点；销售额26325亿元，下降2.9%，降幅收窄2.8个百分点。西部地区商品房销售面积37155万平方米，增长1.0%，1—9月份为下降1.0%；销售额27565亿元，增长3.6%，增速提高1.5个百分点。东北地区商品房销售面积5554万平方米，下降8.8%，降幅收窄0.1个百分点；销售额4611亿元，下降4.8%，降幅收窄0.2个百分点。

10月末，商品房待售面积49492万平方米，比9月末减少89万平方米。其中，住宅待售面积减少148万平方米，办公楼待售面积增加31万平方米，商业营业用房待售面积减少36万平方米。

房地产开发企业到位资金方面，1—10月份，房地产开发企业到位资金153070亿元，同比增长5.5%，增速比1-9月份提高1.1个百分点。其中，国内贷款22378亿元，增长5.1%；利用外资111亿元，下降15.2%；自筹资金50045亿元，增长6.5%；定金及预收款51287亿元，增长4.3%；个人按揭贷款24312亿元，增长9.8%。

10月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为100.50，比9月份提高0.08点。

对此，58安居客房产研究院分院院长张波表示，从国家统计局公布的1—10月房地产开发投资数据来看，10月房地产投资热度依然保持平稳，但区域之间继续呈现分化，商品房销量已经达到并超越去年同期水平。房企开发到位资金也同步增长，在销量提升的带动下，定金及预收款增长明显，利用外资则有明显下降。具体来看有以下几点值得关注：

第一，商品房销售达到历史高点。从销售面积来看，1—10月份，商品房销售面积同比持平,但销售金额已经达到了131665亿元，增长5.8%。今年在疫情的大背景下，商品房销量不减反增，的确出乎市场整体预期，预计这一趋势仍将持续，大概率来看2020年商品房销售金额会超越去年同期水平。但值得关注的是，商业地产的表现持续走低，从销售金额来看，办公楼和商业营业用房1-10月的销售额同分别大幅下滑12.8%和15.8%，疫情对于实体经济侧的影响在商业地产层面表现明显。

第二，地区之间分化持续。由于国家统计局统计数据的东部区域涵盖范围大，因此东部地区的表现对全国整体的影响更为明显。从1—10月份的数据来看，东部地区商品房销售面积同比增长4.0%，金额更是增长了11.1%，其中长三角和广州、福建市场热度提升得到了充分体现。尤其是在房企整体降负债，行业正步入有序进入合理负债水平的背景下，房企10月在东部地区的出货意愿度非常增强，部分区域项目的的打折促销幅度也有一定增强，在一定程度上带动了商品房成交量提升。相比之下东北地区的疲软在持续，1-10月销售面积同比下降8.8%，销售金额则下降4.8%。

第三，房企积极筹措资金。2020年房企整体短债的压力表现大，四季度这一现象在“三条红线”影响下持续体现。从到位资金来看，国内贷款22378亿元，增长5.1%，这里面有相当比例是“借新还旧”，定金及预收款增长4.3%则充分体现出房企加快销售动作，这也是金九银十，甚至双十一期间房企都大打促销的重要体现，从实际的效果来看也表现明显，其中个人按揭贷款增长9.8%则从另一个侧面表现来市场的活跃度较好。

从市场表现来看，购房者信心依然在不断提升，找房买房的数量也在不断增多。张波预计，未来两个月楼市的整体热度会有所降温，但一二手房整体成交量依然可能达到甚至超过去年同期水平。

10月一线城市新建商品住宅价格环比上涨0.3% 

2020年10月份商品住宅销售价格变动情况方面，据国家统计局城市司高级统计师绳国庆解读，2020年10月份，70个大中城市房地产市场价格涨幅保持平稳回落态势。

各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅总体回落。根据国家统计局数据显示，10月70大中城市中有45城新建商品住宅价格环比上涨，9月为55城；环比看，扬州涨幅0.9%领跑，北上广深分别涨0.2%、涨0.3%、涨0.5%、涨0.2%。

初步测算，10月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.2%、0.3%、0.5%和0.2%。二手住宅方面，销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.4个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.4%、0.5%、0.6%和0.9%。

31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.2个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅与上月相同。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均上涨0.2%，涨幅比上月分别回落0.3和0.4个百分点。

与此同时，各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅基本稳定。初步测算，10月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.1%和8.0%，涨幅比上月分别扩大0.2和0.6个百分点。

二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.4%，涨幅比上月回落0.4个百分点；二手住宅销售价格同比上涨2.1%，涨幅比上月微扩0.1个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.0%和1.5%，涨幅比上月分别回落0.4和0.2个百分点，均已连续19个月相同或回落。

对此，贝壳研究院首席市场分析师许小乐从四个方面进行了分析，他认为：

第一，市场需求释放疲软叠加密集调控下预期不强致价格涨幅进一步收窄。贝壳研究院数据显示，近两月重点城市住房需求释放步入疲软期，10月重点18城链家二手房实际成交量与9月基本持平，且近两月月均成交较6-8月降11%，重点18城二手房业主调价中涨价次数占比处在18%以下；新房方面，今年10月新房成交环比下滑13.7%，幅度超过去年，需求乏力。

第二，“一城一策”成效显现，10月商品住宅销售价格环比涨幅均在1%以下。下半年以来房价上涨较快的城市陆续出台调控，政策效果立竿见影。前期涨幅靠前的城市如徐州及银川等城在调控后房价涨幅收窄至1%以下。

第三，扬州新房价格涨幅居70城首位。10月扬州新房及二手房价格环比涨幅分列70城首位及次位。今年长三角区域城市楼市表现普遍好于其他区域，扬州地处长三角，享受长三角区域协同发展利好，吸引房企及购房者入市，前10月扬州住宅用地成交量已经追平去年，且平均溢价率达30%，高出去年约11个百分点，土地市场热度向住宅买卖市场传导。

第四，深圳二手房价格涨幅虽处70城首位，但已处在持续收窄通道。10月深圳二手房价格环比涨幅收窄在1%以下。贝壳研究院数据显示10月深圳二手房业主调涨占比45.5%，较7月（调控当月）收窄15个百分点，随着调控效果发酵预计价格会进一步走平。

他还预计后期房价会继续趋向平稳。许小乐表示，11月以来，房地产调控的“一城一策”持续深化，并进一步向三四线城市深入，如近期衢州，台州及海盐等城市出台限售、严查首付贷等政策。房价涨幅仍大、市场热度仍高的城市大概率会有约束市场供需两端的政策出台。

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