房企化债迎新进展 房地产市场预期改善

证券时报记者 张达

近期，房企化债迎新进展，多家房企披露债务展期细节。其中，碧桂园（02007.HK）9只境内债目前已全部成功展期，融创中国（01918.HK）境外债重组方案获高票通过，远洋集团（03377.HK）将对境外债务进行全面重组。

接受证券时报记者采访的业内人士认为，近期多家房企债务成功展期或重组，将缓解房企流动性压力，同时也表明境外投资者对房地产市场预期在改善，有助于提振行业发展信心。

碧桂园9只境内债

全部成功展期

9月19日，碧桂园旗下“16腾越02”债券展期方案已获表决通过，这意味着碧桂园旗下9只计划展期的境内债目前已全部成功展期三年，涉及金额约147.02亿元。

据了解，碧桂园境内已展期的9只债券分别为：16碧园05、21碧地03、20碧地03、19碧地03、21碧地04、21碧地01、21碧地02、16腾越02、20碧地04。自8月14日停牌后，“16碧园05”率先于8月18日公告展期方案，并于9月1日获得债券持有人会议表决通过，其余8笔债券分别于9月4日公告展期方案，并于9月11日、9月12日、9月18日陆续获得持有人会议表决通过。至此，碧桂园9笔债券展期事项在一个月左右的时间内均获得通过。

对此，碧桂园表示，通过高效地完成债务展期，解决了短期的流动性压力，获得了恢复经营的时间和空间。对于投资者，在本次展期中也获得了首付和增信保障，改善了信用债原有的结构劣后地位。在公司的诚意以及市场对公司信任的双重作用下，债券成功展期实现了双赢的结果。

另外，证券时报记者从碧桂园获悉，9月5日，碧桂园已经支付应该于8月7日支付的两笔美元债票息。这两笔债券应支付的利息均在30天支付宽限期内。

融创境外债重组方案

获高票通过

9月18日晚，融创中国公告披露境外债重组最新进展。其中，融创境外债重组方案共有2019名债权人投票，债权人数通过率为99.75%，债务总额通过率为98.3%。

公告还显示，融创将美元债重组中强制可转换债券的最高限额，由22亿美元上调至27.5亿美元。

按融创此前披露的境外债务重组方案，据测算，27.5亿美元强制可转债，加上10亿美元可转债以及按照13.5港币价格转为融创服务股权的债务最多约7.78亿美元，即融创通过债转股消减债务总额合计将超过45亿美元。

对于强制可转换债券限额提高的原因，公告称，融创了解到计划债权人有较高的意向选择强制可转换债券作为重组对价的一部分。融创认为，发行较高比例的强制可转换债券作为重组对价的一部分，有利于进一步优化资本结构，降低债务规模及减轻未来的流动资金压力。基于目前的市场状况，提高强制可转换债券限额符合公司及股东的整体利益。

远洋拟对境外债务

全面重组

9月15日，远洋集团发布了内幕消息公告，将对境外债务进行全面重组，并聘请华利安诺基（中国）有限公司担任财务顾问，盛德律师事务所为法律顾问。

公告称，鉴于远洋集团流动性紧张的情况，经审慎考虑，远洋集团将暂停其所有境外项下的付款，直至整体重组或延期解决方案获得实施。远洋集团将继续积极与其相关持份者包括银行、债券持有人及金融机构磋商，以展期或重组相关境外债务。本次远洋集团共有8笔境外存续债券暂停支付并停牌。

远洋集团当日在其官微表示，当前，远洋未出现任何公开市场违约，境内公司债、境外美元债票息均展期成功，并按期兑付展期后的境内公司债款项。远洋主动推进境外债务处置，提供可持续的资本结构，助力公司稳定经营和未来长远发展，这也有利于从根本上维护购房者、债权人、合作伙伴等相关方的利益。

据了解，8月31日，远洋集团完成境内债“18远洋01”成功展期后，目前仍在积极正常履约，已在9月14日汇出境内债“18远洋01”的首笔款项，而远洋下一笔美元债到期在2024年7月。

短期债务偿付压力缓解

“近期，多家房企境外、境内债务展期或重组成功，这是个好消息。”镜鉴咨询创始人张宏伟说。

张宏伟认为，碧桂园如期兑付两笔应该于8月7日支付的票息，避免了一个月宽限期到期后的“爆雷”。同时，境内债已全部展期，这对于碧桂园来讲，大幅度缓解了短期内到期债务的压力，也有助于碧桂园短期内将精力集中到公司现在重点工作“保交楼”上去。另外，碧桂园债务进展，也有助于提振资本市场对于碧桂园或整个房地产行业的信心。

而对于融创境外债重组方案获高票通过，张宏伟认为，将有助于缓解融创短期内到期债务的压力。他认为，这是多方面博弈的结果，一方面是认房不认贷、首付比例降低、取消限购等政策组合拳落地，对于一二线城市布局为主的融创来讲带来了销售复苏和回升的机会，尤其是北京融创壹号院，作为北京四环改善产品，入门级单套总价为3000万元，其9月3日总认购金额约56.2亿元，进一步提升了资本市场对于融创的信心。未来随着市场好转、销售业绩回升，融创在偿还债务方面压力也会减小。

易居研究院研究总监严跃进也认为，融创境外债重组取得了重大突破，高票通过有助于后续债务重组的更好推进。另外，从其产品布局和当前房地产豪宅市场的复苏来看，融创是能够“起死回生”的。

而对于远洋集团，张宏伟认为，远洋一旦启动境外债务重组，意味着公司将会集中精力筹资做好最重要的“保交楼”工作。守住安全底线之后，如果房地产市场在政策加持下企稳回升，远洋集团的国有股东优势会对其未来境内融资有增信背书，有利于增强境内资本市场对公司的信心。若境外债务重组顺利通过，上市主体有望在相当长一段时间内避免“出险”。

据了解，债务重组是一种常见的债务处置方式，近两年，房地产行业出现流动性风险，债务重组也成为房企缓解燃眉之急、以时间换空间的重要手段。据不完全统计，目前已有超50家房企开启债务重组。

中指研究院企业研究总监刘水接受证券时报记者采访时表示，近期多家房企债务成功展期，一是缓解了房企流动性压力，减小偿债压力，房企风险在加快出清。二是表明境外投资者对房地产市场预期在发生变化，预期在改善。三是有助于稳定市场预期，提振行业发展信心。

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