商铺返租的困局 业主出路在哪?金牌律师为您解答

最近一段时间，石家庄商铺返租接连“爆雷”，『血拼石家庄楼市』也收到了大量维权投诉，我们尽力帮大家发声，同时为了尽可能为大家提供更多帮助，我们特别邀请律师做客『血拼直播间』，针对商铺返租问题，帮大家答疑解惑，彻底说个明白。

长按下方海报太阳码可以查看直播回放。

血拼小助理针对直播答疑的内容，也给大家整理了一份详细的文字版，方便大家阅读。

1、 新源蜂巢以疫情为理由，和业主无商议的情况下，两个月不返租。如果起诉，是否会胜诉，对后期返租有什么影响?

律师解答：此次新冠疫情是否构成不可抗力，进而构成法定免责事由，需要根据个案的实际情况，总和判断此次疫情是否直接导致业主与蜂巢间的合同根本不能履行。

如果蜂巢已经把你的商铺租出去了，而且也没有出现空租，还以疫情为由不返租，很显然是不成立的。即便是出现不可抗力，开发商也应该提前告诉业主，并和业主进行协商，而不应该是事后才通知业主无法返租。

2、我是正阳城市广场商铺的业主。

当时是全款买的，现在手里只有开发商自己出的购房合同和商铺返租合同，租金已按返祖的合同执行给了3次了，现在问题是开发商找各种理由不给网签备案，我现在担心开发商一房多卖或是把房子抵押或质押，如果真是这样，是算违约还是算合同无效？怎么处理？能退房么？当时买的时候还交了5万元的认购款(钱当时是给了销售人员，收据上有收款人的签字，没有开发商的印章)，如果能退房子，这个钱还能要回来不?他们开发商故意欺骗消费者(不以真实卖房为目的而是出于集资目的)买商铺构成犯罪么？

律师解答：

关于一房多卖以及擅自抵押问题：商品房作为不动产，其所有权的转移必须登记，而且是以登记为生效要件。

一般情形下办理的过户登记的购房人已经合法取得了该商品房的所有权，其他购房人不能对其主张权利。

但如果办理过户手续的购房人是与开发商恶意勾结，签订房屋买卖合同并过户的，那么您作为没有办理备案手续、不动产权登记的业主可以主张该购房人与开发商之间的商品房买卖合同无效，进而要求该购房人返还房屋。

另外，您也可以依法追究商品房出卖人的违约责任，虽然您目前没有办理备案手续以及不动产权登记，但是您与开发商间的房屋买卖合同是具有法律效力的，合同订立后，开发商又将该房屋出卖给第三人或抵押给第三方的，导致原商品房买卖合同目的不能实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，可以要求开发商承担违约责任，包括返还已付购房款和利息、赔偿损失并可以请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

另外，如果您与开发商之间签署的房屋买卖合同中明确约定了办理备案合同的时间和条件，您也可以根据该合同约定主张开发商的违约责任。

关于认购款的退还问题如果您当时是采取现金缴纳的方式支付该认购款的，且收据上只有销售人员签字，没有开发商盖章的话，是存在一定的法律风险的，建议您可以从该销售人员系开发商工作人员的角度收集相关证据，比如该销售人员的工作证件信息等。

关于开发商是否构成非法集资问题《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，以非法吸收公众存款罪定罪处罚。

所以在这里 要提醒业主，售后返租这种行为本身就是不合法的。

3、我是建中城市广场的业主，去年返租以贷款没办下来为由少付了租金，有什么办法，网上说如果经营不好他会申请破产到时合同就无效了，是这样吗，有什么办法可以提前准备一下？

律师解答：

公司破产与否与合同有效无效是没有直接关系的，就算是公司破产了，你之前的合同依然有效。

建议您及时向返租方主张逾期支付租金的违约责任，要求返租方支付欠付租金、利息，如您所签署的返租合同中有明确约定违约责任的合同条款，则您还可依据合同约定要求反租方支付相应的违约金。

如果包租公司注销了，那包租公司和自己之前的合同怎么办？因为注销公司是有一定的法定流程，在注销前应该通知债权人，如果没有通知债权人，也没有进行的法定清算，那公司的股东就需要承担债务连带责任，也就是如果找不到包租公司了，那就要去找股东。

4、我是辛集鹿城商业广场的业主。在2017年买了此处写字楼的公寓，同时对方以10年反租的形式用个管理公司(此公司隶属于开发商唐朝地产集团下，当时法人是辛集人大代表)与购房业主签订了10租期的租赁协议，随后对方将所有房屋整体租给麗枫洒店。并且2017年开发商收了所有业主的契税和维修基金。开发商至今没有办理房产证，并且询问过相关部门后得到契税和维修基金并未缴纳的回复。

如今的问题是：（1）因为契税与维修基金没有缴纳到相关部门，导致房产证迟迟不能办理，是否挪用了？

（2）签订的这个租赁协议偷换了法人，变成了开发商法人，对方在今年以没钱无力承担为由，拒绝支付租金，明确表示自己违约，到目前为止已经拖欠8个多月的房租，业主们要求收回房屋，受到了酒店方的阻拦。

（3）我们的血汗钱给他们做了嫁衣，每个月还着巨额房贷，酒店方不承认房子是我们的！我们四处奔波，四处碰壁。而且开发商不履行购房合同上所述(180天把房产证给办下来)，办不下来业主有权利要求退款，所以我们现在想申请退房退款。

（4）当时购房时是由当地人大代表，商会主席携手石家庄唐朝地产联合开发的，老百姓出于对本地巨头人大代表的信任才买的。他一开始是开发商之一收完钱第二年就偷偷撤股了，现在他是酒店老板，并且在当地势力非常强大，对老百姓维权百般阻挠!我们该怎么办呢？

律师解答：

建议您通过诉讼方式要求返租方承担相应违约责任，并可依据合同约定要求退还全部购房款。

关于解除合同，要求退还商铺问题：

因为您所购买的商铺性质属于虚拟产权式商铺，指的是房地产开发商将大型商业性楼盘，分割成若干个没有实体分割的空间进行出售，业主拥有商铺的所有权，但商铺本身不能独立经营，代之以租赁或委托经营的方式交由第三方运营公司统一规划布局、经营使用，业主向该运营公司收取约定回报收益的房地产开发模式。

这种模式下的商铺之间界线虚拟、无实体边界，个体商铺无法独立经营，不具有房屋结构上的独立性和整体上的可分性，所以司法实践中对于少数业主要求解除与管理方之间的委托管理合同，法院一般遵循“少数服从多数”原则，判令不予解除。

建议您可以联系亦要解除合同、退还商铺的业主共同向法院提起诉讼，且起诉业主的人数和商铺面积占比均过半数，此情形下方可能实现各业主的解除合同收回商铺之目的。

5、我是麦乐文化广场的一名业主，自从去2019年11月份不给我们返租金，一直到现在总是拿疫情推三阻四就是不返我们近千名业主租金，交首付三年多了，至今负一和一层的业主也没有办绿皮合同，由于开发商法人杨永杰为失信人员，俗称"老赖，银行已将负一和一层的部分房产扣押，我们退铺退不了，租金已经半年多不给了，多次维权无果。应该怎么办?

律师解答：

首先需要核实，你所购买的商铺是否已经有了预售许可证，如果已经取得了预售许可证，那你可开发商上签署的合同是有效的，如果没有预售许可证那你和开发商签署的合同是无效的。如果是无效的情况下，你可以以无效为由要求开发商退还你的已付房款和利息。

在返租方已出现多起纠纷且法定代表人、高管已被采取执行措施的情况下，建议您及时通过诉讼方式向返租方主张逾期支付租金以及逾期办理备案合同的违约责任，要求返租方支付欠付租金、利息，如您所签署的返租合同中有明确约定违约责任的合同条款，则您还可依据合同约定要求反租方支付相要的违约金。

6、石家庄乐城国际贸易城，商铺不能按时返租，业主想要退房，开发商要求签署退房协议，并要求扣除业主一定的本金？业主应该如何维护自己的权益？

律师解答：

首先业主们需要先确认一下，和开发商签署的是合同还是协议，如果是协议那认购协议无效，在无效的情况下，开发商需把房款全部返还给业主。

限制法 定代表人的一些权益，被执行公司的股东有没有财产可以支付，开发商对外还有没有债权，大家可以搜集一些开发商的财产线索，搜集到以后大家可以主张法院进行协调解决。

另外，开发商的退款协议，如果条款大家不同意，认为不合理，可以不签字，那这个条款就约束不到业主。

要求业主支付赔偿金，属于霸王条款。这在合同法上，属于免除自己的责任，如果您不认可的话可以选择不签。

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