东莞：政策“组合拳”持续加码 楼盘降价促销成常态

每经记者 陈荣浩 每经编辑 魏文艺

“厚街这边新房市场还是比较火热，要比二手房市场要热多了，二手房比较不好卖，建议您也可以优先考虑这边的新房。”9月12日下午，东莞厚街的房产中介张立平向《每日经济新闻》记者表示。

在这波楼市调控中，东莞算是各种调控支持力度较大的城市，而且早在去年就全面放开了限购，是全国较早全面放开限购的城市。

8月31日，东莞官宣实施“认房不认贷”。进入9月以来，东莞的楼市支持政策还在加码，东莞9月12日发布政策给予特级人才发布购房补贴，最高可达1000万元；9月11日，东莞调整公积金新政，可提取公积金用于支付首付款；同日，放宽港澳居民在莞购房条件。

9月13日，中原地产研究院执行院长车德锐通过微信向记者表示，“进入9月以来，东莞楼市的带看量、成交量均出现稳步回升。这种回暖是多方面影响的，一方面在政策加持下部分购房者心态开始变化，另一方面，‘金九银十’本身就是销售旺季，部分房企折扣力度较大，也会刺激部分购房者成交。”

9月新房成交现回升

从东莞市场的新房住宅的成交来看，从9月以来，市场新房的网签量开始呈现出回升态势。据东莞住建局数据，8月东莞新房住宅网签套数为1163套，二手房为2288套。而9月1日~12日，东莞新房住宅成交616套；二手房住宅成交714套。新房成交量明显好于8月同期水平。

“9月来，我们带看量比8月有明显上升，但其主要原因还是开发商搞促销比较厉害，对于这类房子，中介也喜欢力推。”张立平告诉记者，虽然各种利好政策不断出台，但购房者会不会成交更为看重的还是价格是否到位，所以在市场上，开发商也普遍推出各种促销和折扣。

在张立平看来，除了在带看人数增加以外，还有一个比较明显的信号就是，进入9月以来开发商推盘量明显加大。“近期包括金地青雲境、恒兆公馆、招商湾熙中心等多个热门楼盘入市，说明开发商对‘金九银十’比较看好。”

据中原地产研究院对东莞在售100多个楼盘项目监测，9月4日~10日东莞楼市来访认购量环比均上涨约20%，零认购项目环比小幅减少3%，25%的项目认购量环比上涨，市场活跃度明显上升。

此外，进入9月以来，不少楼盘加速入市步伐，推盘量较大的楼盘包括新世纪首铸君汇府、华润置地中心悦府、大中阳光壹号等。

记者注意到，从价格上来看，目前东莞整体新房价格要远高于二手房。东莞房天下数据显示，东莞市9月至今的二手房参考均价为21605元/平方米，而8月份东莞的新房成交价为34900元/平方米。

在车德锐看来，造成东莞市场二手房与新房价格明显价差重要原因，是在于政策开放后，二手房挂牌量大幅增加，而部分二手房业主为了能够加速出货，把价格压得比较低，于是就出现因为折价使得二手房市场整体成交上升的情况。

“东莞自去年放开限购和限售后，东莞的二手房挂牌量显著增长，价格则继续下调。因为一二手房存在较大价差，二手房成交量也跟着上去了，最后导致不少新房不得不调整价格。我个人是不太建议其他城市放开限售，其他城市在考虑放开限售政策时候，也可以充分考虑到这一点。”车德锐道。

开发商让利促销成常态

虽然各种政策利好频出，但在当前大环境下，东莞的开发商仍比较谨慎，较少像部分一线城市一样出现返价的情况，促销、优惠折扣甚至直接下调备案价的现象，在东莞楼市仍然是主流，更多项目想趁着新政叠加优惠快速走货。

从开发商的营销手段来看，如折扣优惠，买房送黄金、手机等成为市场上较为常见的营销手段。

从张立平向记者发过来的宣传海报来看，位于松山湖片区的松湖润府推出了成交送手机活动，全民经纪人带看成交2套及以上送华为手机；位于黄江的科学城·时区则打出“以旧换新”买房活动，凭自有物业资产证明，总价5%享抵扣优惠，最高可抵约12万元。还有诸如锦城公馆等项目，则是采用直接折扣或者拿出部分楼盘作为特价房。

据中原地产研究院统计的8月以来东莞市场的各类营销活动，包括中心城区、滨海片区、松山湖片区三大热点片区营销活动明显增多，以启动渠道为主。另外，部分项目采用“降价+首付分期、降价+提佣”组合拳促进成交。如万科嘉城未来天空之城甚至在开盘前启动渠道营销。

“随着各种政策利好落地，企业几乎都在盼望着市场复苏，很多项目目前的心态几乎都一样，为了抓住现在的传统销售旺季，都在想办法抢客，不断加入降价、促销阵营，并纷纷开启渠道助力。”9月13日晚间，一位东莞房企营销人士向记者表示。

“在开发商各种让利、以价换量的营销策略下，各个项目的来访量、成交量其实已经开始往上走了。而且也正因为新房的大折扣，使得中介对新房的推销力度要远高于二手房。不出意外的话，9月东莞新房的成交要远高于二手房。”

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