“认房不认贷”政策效果如何？最新数据来了！

根据中指研究院监测数据，9月1日-11日，全国已有超30省市发布楼市优化政策近40条，8月30日，广州、深圳两地率先落地执行首套房“认房不认贷”政策，9月1日，北京、上海全面跟进执行，力度超预期，除了一线城市外，已有成都、杭州、厦门、长沙、苏州等超30城跟进落实“认房不认贷”政策。此外，近期南京、沈阳、大连、兰州、青岛、济南、福州、郑州已宣布取消限购，上海降低临港新片区人才购房门槛。另据媒体报道，近日深圳已优化离婚购房政策、北京调整了海淀区29个二手小区指导价限制。

● 置业意愿：政策落地后，购房信心提升，京沪提升明显

● 价格水平：卖一买一置换需求带动挂牌量增加，二手房价格保持平稳；房企去化压力下，新房涨价预期不明显

● 成交规模：个别城市政策效果初显，市场销售数据恢复仍需时间

● 供应规模：9月以来批准上市面积保持在低位，可选项目有限或制约新房销售恢复

● 土地市场：广州百亿地块吸引16家房企竞拍，最终触顶摇号成交；预计政策带动销售回暖有助于核心城市土地市场企稳

● 短期市场趋势：预计核心城市政策进一步显效，全国市场有望逐渐筑底

中指研究院市场研究总监陈文静分析认为，8月末至9月初，一线城市先后落地执行首套房“认房不认贷”政策，北京、上海政策力度超出市场预期，极大修复了市场情绪和预期，近期多个核心城市放松限购政策，进一步提振市场信心。全面执行首套房“认房不认贷”，直接利好两类人群，一类是外地有过贷款记录在本地无房家庭，一类是本地卖一买一的置换家庭。政策优化后，前期观望或积压的购房需求将得到快速释放，而对于卖一买一的购房者来说，这部分需求进入市场仍需要一定时间。

多项新政带动下，预计核心城市“金九银十”市场可期，一线城市市场持续时间将好于二线及三四线城市，究其原因，第一，一线城市前期被政策压制的购房需求较多，政策优化后购房门槛大幅降低，需求入市将对市场形成更好支撑；第二，一线城市人口规模、居民购买力等基本面更强，对住房需求的支撑度也更高；第三，一线城市房价预期渐稳，而普通二线及三四线城市房价下跌预期仍在，市场修复需要更长时间。

值得注意的是，当前居民收入感受和就业预期尚未恢复，加杠杆购房意愿远低于前几轮市场周期，因此房地产市场复苏仍需要过程。若一线城市限购等政策保持不变，积压的住房需求释放后，预计销售将逐步趋稳。另外，由于过去两年房企拿地开工规模大幅下降，重点城市新房供应节奏放缓，购房者可选择的优质项目不足或成为制约销售恢复的重要原因。

从政策趋势来看，核心城市仍有优化空间：二线城市有望全面取消过去在市场过热阶段出台的限制性政策。一线城市政策调整取决于市场恢复程度，未来有望按照因区施策原则，优化限购政策。另外，降低首付比例、降低房贷利率加点数、降低交易税费等也是一线城市政策优化方向，如北京、上海首套住房首付比例有望降至30%，广州、深圳或降至20%，同时京沪普宅认定标准已十年未做调整，存在优化空间。

从全国市场趋势来看，当前优化政策落地对全国市场的带动效果尚未明显显现，核心城市随着政策进一步跟进落实，市场有望逐渐企稳恢复，三四线城市市场预期渐稳下，以价换量或带动需求释放，全国房地产市场也有望逐渐筑底企稳，价格整体稳定，其中三四线城市价格短期或延续下跌态势。供给端来看，在销售端修复整体较为缓慢的影响下，预计企业开工意愿、投资力度均较弱，供给端修复需要更长时间，其中核心城市在销售活跃度提升带动下，开工、投资有望率先好转。

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