［链家研究院］关于北京“认房不认贷”放松政策的解读

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北京链家研究院院长 高原

  “认房不认贷”是什么？

  “认房”或“认贷”本质是对二套住房的评定标准，与首付比例和房贷利率直接相关。“认房”是指银行在发放房贷时，参考购房家庭在本市名下实际拥有住房套数；“认贷”是指银行会根据拟购房人家庭在全国范围内是否有住房贷款记录（包括公积金贷款和商业贷款）来确定贷款比例。

  2017年3月至今，北京执行的是“认房又认贷”政策，即家庭名下本市无房，且全国范围内无贷款记录的购房人，可算为首套购房人。本次调整后，家庭名下本市无房的前提下，不再关注全国范围内是否有贷款记录，均可算为首套购房，享受首套利率及贷款成数。

  “认房不认贷”利好哪些人？

  “认房不认贷”主要利好新市民及改善型群体。

  新市民方面，较为普遍的一个情况是其在京无房，但曾在外地有过购房信贷记录。此类人群在旧标准下，被认定为二套住房，必须支付6成（普通住宅）或8成（非普通住宅）首付，难以获得信贷支持。新政后，此类群体将被认定为首套置业群体，可获得实质性的信贷支持。

  改善型群体方面，利好买一卖一改善置换群体。在既往信贷认定条件下，在卖出已有住房并还清贷款后，此类群体由于存在贷款记录，依然会被算作二套购房群体，受信贷约束较强，无法置换心仪住房。但新政下，同类情况群体可被认定为首套购房者，能够得到信贷支持，置换心仪住房。

  “认房不认贷”利好程度如何？

  “认房不认贷”的利好主要体现在两方面。一是较为直接的信贷成数提升；二是较为间接的信贷利率下降。

  举例而言，针对600万价格的住房，首付门槛可从480万降至240万，降低了购房者的首付压力；同时，如果按等额本息、贷款25年计算，每100万元总还款额减少87391元。

  “认房不认贷”为什么会调整？

  在房地产发展上一阶段，由于城镇化速度快、新建住宅供给少，北京市存在房价快速上涨的巨大压力。在这一阶段，“认房又认贷”作为抑制投机性购房的调控工具具有现实意义，也曾为北京市房地产市场的总体稳定与健康发展做出过突出的历史贡献。

  当前，受家庭结构变化、育儿、入学等因素影响，当前北京住宅市场近七成购房者属于改善型需求，大量改善型群体在较为严格的信贷政策压制下，难以通过置换方式满足自身的住房需求；与此同时，曾在家乡有过置业行为新市民群体也受到“误伤”。从更好满足居民正常刚性及改善性置业需求的视角来看，对首套认定标准进行调优正当其时。

  北京政策的调整与7月24日政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”导向一致，与7月28日住建部部长倪虹在企业座谈会上明确提出，进一步落实个人住房贷款“认房不用认贷”等说法一脉相承。新政能够更好支持人民对更美好居住的向往，也将有助于首都地产市场的平稳健康发展。

  “认房不认贷”对后续市场影响如何？

  北京市场一直以来都比较稳定，今年以来在面临诸多外部挑战的情况下，体现出了较强的韧性。北京的稳定性是由稳定的供需关系、较高的自有资金水平、合理的供给规模、稳定的政策环境共同决定的。此次政策调优是针对新市民和买一卖一群体的购房条件优化，就北京市实际而言信贷条件与政策环境仍然总体稳定。随着利好政策的预期实际落地，前期持币观望的群体可能入市，进而促成市场稳步回暖。

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