实探“认房不认贷”后的广州楼市

自打响一线城市“认房不认贷”第一枪后，广州在调整优化差别化住房信贷政策上又有新的突破。目前，广州首套住房商业性个人住房贷款最低首付比例为不低于30%，利率下限为LPR-10BP；广州二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例为不低于40%，利率下限为LPR+30BP；在广州有2套房及以上者，暂停发放贷款。更多内容请看《广州拔头筹！“认房不认贷”落地！》

据介绍，上述新政从9月8日起执行，9月8日之前（不含9月8日）已完成买卖合同或房地产买卖合同网签的，按原规定执行。

市场逐步回暖

今年8月，广州一手住宅网签面积降至46.15万平方米，同比下跌32%，创下2023年来月度新低。但伴随着8月底9月初一系列支持政策密集出炉，广州房地产市场也开始逐步回暖。

数据显示，一系列新政后的首个周末（9月2-3日），广州多个楼盘重现热闹景象，多个项目的到访量、成交量出现大幅提升。合富研究院跟踪的数据显示，新政落地后首个周末，广州中心板块和近郊板块的一手住宅成交量环比上升16%和32%，带动全市整体成交量上升15%，令广州楼市暂时告别成交胶着的窘况。

证券时报·e公司记者从越秀地产内部人士获悉，8月28日-9月3日的一周内，越秀地产广州区域单周来访量接近4000组，环比增长接近50%，新房成交环比增长135%。而卓越集团的消息显示，“认房不认贷”落地后，该集团广佛地区现场来访量提升20%左右，成交数据暂无明显变化。

“这个月出的政策比较多，看房的人也多起来了。”一位广州地产中介人士向e公司记者表示，经历了前几个月的市场低迷期，近期楼市的关注度出现明显回温。“不过市场也不是一下子就能爆发增长起来，应该是一个逐步回暖的过程。”

9月11日，e公司记者实地前往广州市天河区的某热门楼盘销售中心了解到，该楼盘的主力户型已售罄，目前在售的为加推项目。在记者到访期间，该项目现场实地看房客人并不多。据工作人员介绍，该项目在周末看房客流较多，特别是“认房不认贷”政策落地后，看盘量出现了明显增长，而且主要以置换型需求的客人居多。

首套房贷利率一线城市最低

9月1日，人民银行广东省分行公布了广东省（不含深圳）内各城市首套房贷利率下限历史调整情况。其中，广州市自2019年10月8日至今，广州市执行利率下限水平为LPR。

经过本次调整后，广州市执行利率下限水平为LPR-10PB，成为首个突破LPR下限的一线城市。

在二套房方面，此前广州市执行的是普通商品住房首付比例不低于50%，非普通商品住房不低于70%。房贷利率下限为LPR+60PB。本次调整后，广州市二套住房首付比例调整为不低于40%，利率下限为LPR+30PB。

前述地产中介人士向e公司记者表示，本次住房信贷政策的调整，对二套住房的刺激效应更加明显，不仅降低了首付比例，还降低了30BP的贷款利率，对于有改善型需求的购房者而言是一个很大的帮助，首付门槛和利息成本都显著地降低了。

“国家明确，房地产供求关系发生重大变化，过去长期过热时期的紧缩性政策要调整，纠偏和回归常态。这不是边际调整，而是方向上的变化，即全面回归常态，回归到控制市场过快下行、资产过快下跌的框架下。因此，有了市场和政策的上述变化，广州进行了全方位的政策调整。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向证券时报·e公司记者表示。

从近期楼市来看，广州7月份二手房价格环比跌幅高达1%，跌幅位居一线城市之首，也是70城跌幅最大的城市；据克而瑞统计，8月份广州新房去化率仅为9%。在这一背景下，广州于8月30日率先落地“认房不认贷”。

李宇嘉认为，广州既支持卖一买一的换房需求，也支持第二套房需求，其中对改善型需求和二套房需求的支持力度更大，也对应了近年来新房市场以这类需求为主的现实。

但李宇嘉指出，与今年一季度因前期疫情积压的需求释放而出现“小阳春”，但在二季度衰减一样，此次政策利好带来的行情修复，其脉冲响应或在年底甚至11月份出现减弱。“二套房需求潜力不大，而换房需求需要刚需接盘，需要先卖后买。无论政策怎么变，不变的是首付门槛降低但月供增加。基于当前就业和收入基本面的变化，不管是刚需还是改善，有支付能力和意愿的需求并不大。未来楼市能否企稳，要看基本面的修复态势。”

责编：张骞爻

校对：高源

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