北京二手挂牌5日激增4000套，新房爆火与二手“内卷”，买卖方“心理战”白热化

北京楼市李凯旋／摄

北京宣布执行首套房贷款“认房不认贷”的第二天，房产中介从业者林莫（化名）起了个大早，又或者说，他几乎一夜未眠。

“上海出政策的时候已经是周五傍晚了，然后我们一个门店的同事都在讨论。一边讨论北京会不会出政策，一边在微信和电话上回复客户北京到底会不会出政策。”林莫对《华夏时报》记者说。

9月1日19时左右，北京官宣执行首套房贷款“认房不认贷”，至此，四个一线城市全部暂别“认房又认贷”的严格限制时代。而从政策落地的那一刻起，市场就开始了巨大的变化。“我感觉连1分钟都没有，手机上不断弹出微信窗口，来咨询买房、调价、卖房的都有。”林莫说。

那天晚上，林莫回复客户的消息直到深夜。9月2日清晨，林莫到了店里快速地将门店适合成交的二手房源粗略排版在一张A4纸上，然后把店里囤积的A4纸一股脑塞到打印机里开始打印，有一部分甚至因为纸张来不及放正，打出来的图案整体歪向左边。

“跟有一首歌唱的一样，‘等了好久终于等到今天’。因为北京的市场已经下行了很长时间，新政出来一定会加速市场成交，这是个太好的消息。”林莫对《华夏时报》记者说。

但市场这双“无形的手”似乎难以被限制，一些问题开始露出苗头，比如激增的二手房挂牌量和更犹豫的买家。

“加速”的二手房市场

专家对《华夏时报》记者说：“‘认房不认贷’是一线城市自2017年以来动作最大的政策，充分说明了一线城市从供求关系发生重大变化的角度出发，主动作为，积极优化调整政策，这既是一线城市政策底的标志，也是全国房地产政策底的标志，具有非常强的信号意义。”

将时间线向前拨动。7月24日，政治局会议对房地产的描述率先进行更新，表示房地产市场供求关系发生重大变化。言外之意，当前的房地产市场已经从供不应求转为供过于求。仅以北京为例，2023年3月份，北京二手房市场成交量出现一波小高潮，月度成交量为22192套。随后，北京二手房成交量持续下跌，7月份已经跌破万套，为9718套。8月份，根据住建部的数据，由于政策利好信号放出，北京二手房成交量为109609套，环比上涨12.8％，但同比降幅依旧超过20％。与此同时，二手房的挂牌量也在增长。

“‘认房不认贷’政策出来之后，购房者分为三部分，一部分是本身资金就比较充足的，在这个时候想要入手。另一部分则是因为比如有过房贷记录，所以不能享受首套房政策的，在新政落地之后也会出手。还有一部分是改善性需求的，卖掉现有的房子，然后去置换品质更好的房子。”林莫对《华夏时报》记者说。

从落地后的市场反应来看，二手房市场的活跃度的确在增加。“9月2日，公司系统显示全北京在售的二手房数量是151000余套，9月3日中午，在售的二手房数量就增长到了153000多套。”北京某头部房产交易的工作人员对《华夏时报》记者表示。记者从房产交易网站上了解到，截至9月6日12时，北京二手房的挂牌量已经超过15.5万套，新政落地5天，北京二手房挂牌量增加4000多套。

那么，成交量是多少？上述工作人员对《华夏时报》记者说：“9月2日，新政的第二天，我们整个系统成交了598套二手房。”北京中原地产实时监测到的数据则显示，9月2日至9月3日，北京二手房的成交量为2800套，约为8月份周末成交均值的2倍。

“之前北京的二手房市场是买家市场，买家的议价空间比较大。而新政出来之后，卖家的看涨心态开始出现，所以话语权有转变的趋势。这几天，基本上卖家涨价在合理空间之内，买家就会赶紧成交。”林莫对《华夏时报》记者说。

另一位长年关注朝阳楼市的房产交易从业者彭帅（化名）对《华夏时报》记者说：“现在总价在300万元到400万元的二手房是最好卖的，只要位置合理，周边配套也齐全。这几天，这类二手房源成交量比较高。”

“有涨价的现象，但是我们认为，北京的二手房还没有进入到一个涨价的通道，因为挂牌量现在很多，卖家可选择的房源也很多。15万套的二手房，按照业内的标准来看，12套是正常的水平，15万套甚至可以达到‘滞销’。”林莫对《华夏时报》记者说。

新政落地后希望降价出手的业主。截图自房产交易人员公开社交平台

被挤爆的售楼处

新政落地之后，《华夏时报》记者注意到，已经较长时间在市场中保持强势地位的新房市场更加强势，成交量可谓是直线拉升。

9月3日，排卡一个月的融创壹号院开盘。据悉，融创壹号院位于北京朝阳公园板块，与北京CBD相接，是该区域稀缺的新房项目。根据住建部官网信息，融创壹号院销售均价在13万元／平米左右，与周边均价16万元／平米的二手房有明显的价格倒挂。

融创壹号院认购现场图片源自企业官微

“我们是推出了350套房源，总价最低的是2800万元／套，最高的是4000万元至4500万元一套。开盘当天成交了169套房源，总认购额是56.2亿元。”融创壹号院的置业顾问对《华夏时报》记者说。

同时，作为豪宅项目，融创壹号院在排卡阶段就对购房者的资金有较高的要求，项目需要验资，购房需要提供1500万元以上的资金证明（8月25日之前可以动用的活期定期存款、股票、基金等均可），贷款客户还需要打印出征信证明。

“因为前期的验资设置，而且项目确实本身的资金门槛比较高，所以也很难评判壹号院一日销售近57亿元是不是受到了新政的利好，毕竟当日的去化率也只有一半。”彭帅对《华夏时报》记者说。

9月2日，对于刚需更友好的中建璞园开盘，该项目位于孙河生态别墅区，均价在8万元／平米左右，户型则是88平米至125平米的低密洋房。“9月2日那天客户来认购选房，当天上午售楼处不对外开放。2日、3日项目两天卖了300多套，确实是非常火，最近这几天来看房子的客户也很多，基本上可以说到访量翻了几倍，最好可以工作日来看房，那个时候客户少，周末肯定忙不过来。”中建璞园的置业顾问对《华夏时报》记者说。

“北京的新房或多或少都在涨价或者说收回优惠。”林莫对《华夏时报》记者说。以中建璞园为例，其置业顾问表示，9月4日，项目价格上调2％，9月6日上午，项目价格上调4％。“目前我们的涨价幅度就是2％至4％，具体是多少是要看客户的付款方式，能够尽快支付首付的涨价幅度低。我们也在清退一些房源，主要就是一些我们看来可能付款时间比较长或者说购买意愿不稳定的客户房源。”中建璞园的置业顾问透露。

“未知”的房价

“如果说购房者是卖一买一，而且出手的这套房子的差价能够保证，我觉得现在是可以入手的。可能一些有资金储备，但是资金储备又不算充足的购房者当下的观望情绪会比较严重。”林莫对《华夏时报》记者说。

林莫用“心理战”来形容北京落地“认房又不认贷”之后的市场。“我觉得潜在的客户有一种恐惧心理，就是担忧北京的房价会越来越高，这波行情会持续向上。”林莫说，“但我们认为，这波行情不会持续太久，因为购买力是有限的。”

《华夏时报》记者注意到，自四个一线城市执行新政之后，社交平台上有关房价的讨论越来越多。其中，“虹吸效应”一词被频繁提起。一线城市作为在资源和经济上的领先者，正在不断吸引年轻人来置业、工作、消费，而一线城市周边的二线城市角色越来越被弱化。

有声音认为，随着一线城市的购房门槛下调，二三线城市楼市的后市更不乐观。反映到政策上，那就是二三线城市的放松力度比一线城市更大。9月1日，在北京宣布执行“认房不认贷”仅90分钟之后，早已执行“认房不认贷”的天津火速发文表示，取消市内区以外区域限购。

9月4日，沈阳发文表示，取消二环内限购政策，取消住房限售限制年前规定，落实“认房不认贷”，优化公积金贷款政策，更大程度满足刚性和改善性住房需求。不过，尽管已经接近全面松绑，业内依旧认为，沈阳新政对楼市难有较大的提振作用。“考虑到当前沈阳库存仍维持在高位，新房二手房价格下跌预期仍在，本次政策对市场的带动效果或有限。”中指研究院市场研究总监陈文静对《华夏时报》记者说。

社交平台上，房产大V们可以说是站成两队“吵架”，一波用火爆的市场来劝说购房者上车，另一波则是直言“刚需坐住别急”。“和那个‘内卷’一样，新房和二手房之间内卷，一线政策和二三线政策内卷。”林莫对《华夏时报》记者说。

但《华夏时报》记者在梳理了业内观点后发现，主流观点依旧认为新政可以增加交易量，但房价稳定预期存在。“主要是刺激市场交易，让市场有交易量，新政的目的不是为了涨价。”彭帅对记者说。日前，北京大学国家发展研究院院长姚洋在采访中公开表示：“现在出台的政策说实在都是小打小闹，我怀疑‘认房不认贷’没有什么作用，这个政策太小了，大家对房市失去信心了。”

在北京从事了多年房产中介工作的林莫在政策落地后也有了一些“错误”估计。连着两三日，林莫拿着匆忙印刷的房源宣传单重新来到街边，向过往的路人推销房源。在数字化还没有普及到房地产领域时，“地推”曾是推销房子的主要方式。

晚上19时，正是下班高峰时期，林莫来到了北京地铁5号线天通苑北站的出站口，这个地铁站毗邻亚洲最大的小区天通苑，是北京每日人流量最高的地铁站之一，来来往往的乘客几乎不是潜在的刚需客户就是改善客户，但一波人流过去，林莫手中的宣传单没少几张。

“我犹豫啊，因为钱也不是说特别够，现在如果卖房然后再买，是个好时机吗？”一个刚出地铁口的乘客接过了林莫的宣传单，并抛出了问题。林莫思考了两秒钟，说：“是，理解，您可以再看看，先谈谈有没有合适的买家。”

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