二手房市场回温

  2023年2月多城二手房成交激增。

  北京、上海等城市刚需房带看量显著上升，已超过1月和12月；成都2月二手房成交同、环比分别上升146.08%和79.72%，排重点关注城市前列；青岛、杭州、深圳、厦门等城市同、环比也出现较大涨幅。

  2023年至今，受前期刚需需求挤压释放、部分城市政策利好以及部分优质刚需房以较低价格挂牌入市影响，整体二手房市场已经出现回暖。

  从目前来看，部分城市二手房市场成交短期已好于新房市场，后续有望反哺新房市场，刺激新房市场刚需和改善项目销售回暖。

  CRIC数据显示，2023年2月16个重点城市二手房成交体量约652万平方米，同、环比分别上升122%和54%；前2月累计成交超1000万平方米，累计同比上涨41%。

  其中，成都、青岛、杭州、深圳、厦门等城市同、环比出现较大涨幅。

  2023年2月，最火热的当属成都二手房市场。2月，成都二手房成交194.23万平方米，同、环比分别上升146.08%和79.72%。不仅为16个重点关注城市中最高，也是成都2018年至今月度最高值。

  克而瑞四川区域负责人表示，成都二手房如此火热的原因，主要归于三点：

  首先是成都市场节后供销关系的不平衡。2022年底疫情全面解绑，积压了三年的大量大西部购房者涌入成都市场，在需求被释放的同时，2023年新房市场1-2月的供应量仅为73.21万平方米和62.70万平方米，而成都疫情未解绑前月度平均新房去化在120万平方米以上，这就造成了供不应求的局面，部分购房者自然转入二手房市场。

  其次，新房市场无论是面积段还是总价段都以改善为主。对于首置刚需购房者来说，主城区仍有大量总价200万/套以下的二手房房源，因此大量刚需客户扎堆转入二手房市场。

  最后一个原因是信贷关系。过去很长一段时间，成都二手房，尤其是建造时间较久的老房源，银行按揭比例和利率都非常高，成都曾经是全国市场利率最高的城市之一，二套房房贷利率甚至高于6%，但现在无论按揭比例和利率都出现了下调，这对二手房的触动非常大。

  对比2023年2月部分二手房成交热点城市的新房数据来看，部分城市二手房市场成交短期好于新房市场。

  如北京，2023年2月二手房成交132.49万平方米，同环比分别上升78.31%和74.80%，与此同时，2023年2月北京一手住宅成交43.36万平方米，同环比分别上升52.38%和8.16%，二手房无论成交面积还是同环比涨幅都更高。

  但从成交均价来看，虽然北京2月二手房成交面积出现了明显上升，但成交均价变化不大，为30264元/平方米，环比上升0.84%，同比下降2.32%。

  由此可见，虽然北京二手房成交量出现了上升，但价格仍在相对低位。

  上海市场也是如此，2023年2月，上海二手房成交19126套，同比上涨50.56%，环比上涨137%。但整体市场仍在以价换量。

  某品牌中介告诉我们，2月正逢上海2022年八批次尾盘和2023年一批次认筹“交接”期，有不少业主近期挂牌是为了置换“打新”，由于要赶新房供应周期，因此部分业主价格是可以商量的：“大概有5%-10%的议价空间，大家还是相对理性的。”

  需要注意的是，上海2023年接下来仍有大量新房供应量入市，届时市场竞争势必将变得更加激烈，二手房支撑力或将不足，目前的热度是否延续，还需要观察。

  从目前二手房市场的回暖来看，主要为以下原因：

  第一，前期积压刚需购房需求集中回流入市。二手房与新房最大的区别在于每一套房子的情况都各不相同，需要持续带看和实地对比，随着疫情的全面放开，中介门店到访客户量激增，原本压抑的需求被极大程度释放，从而推动了短期市场的升温。

  第二，部分城市实行“带押过户”后置换改善需求释放，2022年底多个城市落地执行二手房“带押过户”，北京试行“连环单”业务并行办理。政策利好之下，不仅缩短了二手房交易周期，也降低了二手房置换成本，极大程度激活了二手房市场。

  第三，一部分优质刚需房以较低价格挂牌入市。从整体挂牌情况来看，不仅挂牌量在上升，房源质量也在上升，业主“出货心态”较强。

  第四，市场贷款利率下降以及信贷资质的放款，降低了客户的购房门槛。

  整体而言，目前部分重点城市二手房带看量与网签规模均有显著幅度回升，这既有疫情全面解禁迎来的补偿性需求释放，亦有政策利好叠加刺激市场恢复。

  这些城市二手房市场的回暖也侧面论证了居民购房信心正在逐步修复，这为后期新房市场回暖奠定了良好的基础。

  但需要注意的是，目前大部分城市新房供应尚属低位，市场面临供应空窗期，3月预期将迎来一波集中供应，届时二手房热度是否还能持续，还需持续观察。

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