降首付比例，降存量房贷利率！央行、金融监管总局重磅发布

8月31日，中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶分析认为：

1、对于仍执行限购的城市来说，首套及二套房商贷比例下限将由此前的30%、40%下调至20%和30%，全面降低了居民购房门槛，当前仍执行限购的城市多为核心一二线城市，尽管央行明确仍采取“因城施策”方式，但由于当前多数城市房地产下行压力较大，因此预计二线城市将很快调整至下限水平。

2、去年5月，首套房商贷利率下限已降至5年期以上LPR-20BP,但二套房始终保持5年期以上LPR+60BP，此次政策执行后相当于对二套房商贷利率下调了40个基点，有助于降低二套房购房成本，推动改善性住房需求释放。在“因城施策”导向下，二线城市或更快落地，调整优化二套房贷利率。另外，当前一线城市房贷利率仍处高位，北京、上海二套商贷利率为5年期以上LPR+105个基点，二套房贷利率加点数也存在下调可能。

3、降低存量房贷利率不仅为借款人节约利息支出，对银行来说，也可减少提前还贷现象。根据监测，8月重点城市首套平均房贷利率已降至3.9%，较2021年高点下调超150个基点，而2022年以来存量房贷利率随5年期以上LPR仅下调了45个基点，新发放贷款利率与存量贷款利率差距拉大，叠加理财收益率下降，去年以来居民提前还贷情况较多。7月中旬以来，央行持续发声，推动商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。值得关注的是，此次《通知》指出，“具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限”。因此对借款人而言，具体能够降低多少利率，还要看原贷款发放时城市的贷款利率政策下限以及与商业银行的协商情况。

4、整体来看，8月底房地产政策优化节奏加快，25日，三部委明确首套房“认房不认贷”政策纳入“一城一策”工具箱，月末广州、深圳率先执行“认房不认贷”，武汉、中山、惠州等城市迅速跟进，31日央行落实差别化信贷政策及下调存量房贷利率。多项利好政策集中赶在“金九银十”到来之前落地，将有助于促进房地产市场信心修复和预期改善，推动刚需和改善性需求入市，激活市场交易。 

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