时隔四年再“补仓” 万科重返北京土地市场

  “万科四年多没在北京拿地,本次出手还是表明万科看好北京市场。另外,也需要新的项目养团队,本身这个价格拿下这块地还是不错的。”一位央企地产人士在受访时称。

  8月9日,北京挂牌出让2宗涉宅地块,涉及通州邓家窑1宗、延庆南辛堡1宗。最终,通州邓家窑63.6亩地块由万科地价27.4亿元竞得,成交楼面价34881元/平方米,溢价率10.04%。

  值得注意的是,上次万科在北京拿地,还要追溯到2019年以联合体形式拿下丰台王佐镇地块。时隔四年,万科重返北京市场拿地引发关注。

  就相关问题,北京万科对记者表示:“现在还没有更多信息。”

 到了该补货的时候

  据土地情报数据,本次两宗地块总出让面积为6.8万平方米,总规划建筑面积11.95万平方米,总起价30.1亿元。两宗宅地共吸引了8家房企参与竞拍,其中通州邓家窑地块7家,延庆南辛堡地块1家。最终,通州邓家窑63.6亩地块由万科地价27.4亿元竞得,成交楼面价34881元/平方米,溢价率10.04%。延庆南辛堡38.3亩地块由北京住总以底价5.2亿元摘得。

  通州永顺镇6004、6005地块共有招商、首开、城建、中海、华润、中建玖合(二局)、万科等7家房企独立参与,从房企性质来看,依旧是以央企、国企为主。

  该地块总建筑面积7.85万平方米,需配建12班幼儿园,住宅建筑面积7.44万平方米,容积率2.0,限高36米,销售指导价期房6.5万元/平方米,现房6.7万元/平方米。竞拍规则采用“限地价+竞现房+摇号(交高标)”方式,竞报“现房销售”面积为1000平方米~15000平方米。

  一位房企副总裁表示,“这次补仓背后的原因估计是土地储备不足,需要补货了。毕竟北京市场万科还是要继续深耕的。”

  回顾多年来万科在京城土地市场上的表现,几任当年北京万科履新的负责人,在上任之初均面临着在京土地储备扩充的瓶颈。毛大庆上任前,万科两年未拿地;刘肖来京前,北京万科也面临土地储备不足的困境。

  有观点认为,北京地产圈水很深,土地近几年几乎被央企、国企围猎,万科对投资收益率、投资风险又有着严格要求,所以万科在北京优质地段很难拿到地。

  目前北京万科在售项目多为“老盘”。几年前万科打造的台湖城市之光、丰台青龙湖翡翠西湖、石景山五里坨翡翠山晓等大盘,贡献了万科在北京的业绩,同时这些老盘虽有库存,但印象已销售接近尾声,新鲜度、号召力都不足以形成新的流量,市场新盘陆续供应也给这些老盘带来一定压力。

  因连续几年未有新增项目,近年来北京区域在万科内部的业绩表现也较为落后。据中指研究院数据显示,万科在2022年北京房地产企业销售业绩榜中仅位列第14位,对比2021年下滑11位。

 看好“全国最好的市场”

  近年来,万科人事变动频繁。2021年6月,原北方区域首席合伙人刘肖调回总部,担任集团执行副总裁和首席运营官,而原北方区域执行合伙人卢冰,接任万科北京区域首席合伙人。

  2023年1月,万科原北京区域副总经理曾巍调任东北区域首席合伙人,原东北区域首席合伙人林曈调任北京万科总经理。彼时万科方面表示,北京公司作为集团业务“重镇”之一,公司希望北京公司未来能有更好的业绩表现。

  林曈近期在出席中国房地产报活动时公开提及对北京市场的看好。他认为,“北京房地产市场是健康的、稳健的,既没有出现暴涨,也没有出现暴跌。今年上半年北京新房、二手房成交同比均呈现增长态势,也证明北京市场仍是全国最好的市场。”

  据北京市统计局消息,2023年上半年,北京市新建商品房销售面积为522.9万平方米,同比增长17.2%。其中,住宅销售面积为378.6万平方米,增长14.8%;办公楼为33万平方米,增长11.4%;商业营业用房为30.3万平方米,增长41%。整体表现出企稳增长态势。

  二手房方面,北京市住建委发布的数据显示,2023年上半年,北京二手住宅网签总量超8.4万套,同比去年上半年增长18.67%。

  林曈预计,2023年下半年北京房地产市场依然会表现不错。另外,北京一直在践行国家政策,包括“三稳”、产业布局等,因此整个北京市场还是健康的,无论刚需还是改善市场都挺稳健。

  “国家对地产业在国民经济中地位的认识也在恢复到正常状态,救市政策频仍,也是万科重回北京市场的一个促进因素。”上述副总裁称。

  从政策方面看,在中央政治局、住建部召开会议发声楼市政策调整后,7月29日,北京市住房和城乡建设委员会也跟进表态“大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求”,为市场释放了积极信号。

  在购房政策方面,目前北京的首套房普通住宅首付比例是35%,非普通住宅是40%;二套房普通住宅首付比例是60%,非普通住宅则为80%。如若调整普宅标准,也将更好满足居民刚性和改善性住房需求。不过,北京具体如何调整,还有待政策进一步细化与落地。

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