暴雨之后房屋漏水难题待解 律师支招房主如何应对

持续雨水天气让很多生活问题随之暴露，其中，房屋漏水算得上是最难解决的问题之一。在各个社交媒体上，很多刚入住新房的业主，即遭遇了漏水、返水等困扰。发生漏水问题后该如何处理？谁应该承担漏水的主要责任？业主又该如何合理维护自身权益？

新房变“水帘洞”谁应担责

自7月末多地出现连续大暴雨天气以来，社交平台上陆续有博主发布自家房子漏水、渗水的帖子。

从博主发布的帖子来看，购房者反映的问题多集中在屋顶漏水、墙体渗水、地下车库严重漏水、路面塌陷等。甚至有网友调侃“外边下大雨家里下小雨”“新房秒变水帘洞”“小区里的趵突泉”……将矛头指向开发商。

对此，记者咨询了一位建筑施工行业人士，其表示，如果是房屋质量问题引起的新房漏水，通常是由于防水材料和施工工艺把控不好造成的，而且“漏水是行业通病”，很难解决。那业主在收房时是否有途径能够提前发现，避免财产损失呢？其表示，“很难”，防水属于隐蔽工程，业主验收只能多做一遍避水实验，但也很难有效避免。

不过，他也提醒，并非所有漏水都是住房质量问题造成的，新房装修不当、旧房自然老化等问题也会引起漏水。

那么，当漏雨、漏水问题发生时，特别是新房发生这些情况，谁应该承担责任，业主该如何维护自身权益呢？

“法院在处理房屋质量问题时，一般将其划分为三个层次：主体结构质量不合格、可以保修的一般质量问题和严重影响正常居住使用的问题。新购买的商品房存在漏雨的情况，通常属于严重影响正常居住使用的问题。” 北京市盈科律师事务所高级合伙人律师李松告诉记者。

根据《房屋建筑工程质量保修办法》及《住宅质量保证书》的规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期为５年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏２年。

李松表示，如果发现房屋出现漏雨的情况，应立即查清楚原因，再找相应的责任方进行维修。如果是房屋本身存在质量问题，在保修期内开发商应当承担责任。如果是受邻居房屋漏水影响造成的，或者是业主装修不当或者正常使用老化后造成的，应当由业主自己承担责任。

而对于房屋质量问题，李松建议：在保修期内，业主可以要求开发商承担修复责任，开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，业主可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失，业主可以通过诉讼的方式主张由开发商承担。

旧房维修如何使用专项维修资金

新房业主“吐槽”的同时，不少旧房屋业主也被漏水问题困扰。李松表示，若质量问题出现在保修期外，则承包人一般不需要承担保修责任，但也存在例外情形。这种“例外情形”即保修期内出现的质量问题一直未修复或未彻底修复，承包人对久拖未决延续到保修期外的质量问题仍需承担保修责任。

这样的“例外情形”也有现实案例。近日，北京市房山区人民法院针对暴雨极端天气可能引发的法律纷争，发布的一则典型案例显示，有业主与物业方因暴雨导致房屋进水产生纠纷，法院审理认为，物业首次发现漏水后并未及时采取措施，造成后续一系列问题，因此判决物业公司未尽义务，应赔偿业主损失。

同时，李松表示，超过保修期且开发商不承担责任的住宅共用部位、共用设施设备，也可以申请启动住宅专项维修资金来进行维修。

住房和城乡建设部《住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

而在具体使用中，住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需经过提出使用建议、讨论通过、组织实施使用方案、申请列支、相关部门向银行发出划转通知、银行将资金划转至维修单位等流程。住宅专项维修资金划转业主大会管理后还需增加报主管部门备案、审核同意的流程，时间跨度较长。不过，对于紧急情况下的使用，相关文件中也有明确规定。

以北京市为例，《北京市住宅专项维修资金管理办法》明确，紧急情况一般包括屋面防水损坏造成渗漏的，电梯故障危及人身安全的，高层住宅水泵损坏导致供水中断的，楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的，消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的。

本轮暴雨发生以后，8月2日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市住房资金管理中心紧急下发了《关于进一步推进房屋漏雨应急情况下住宅专项维修资金使用工作的通知》，优化完善了房屋漏雨应急情况下使用住宅专项维修资金的流程，明确了先施工抢险、再公示拨付的程序。

与此同时，针对暴雨后部分房屋严重受损的情况，北京市个人住房公积金提取相关内容也有所调整。

北京住房公积金管理中心发布的《关于帮扶救助受灾企业及缴存职工给予阶段性支持措施的通知》指出，对于受灾情影响较大、导致生活困难急需资金支出的缴存职工，提供所在区政府相关单位或街道乡镇政府出具的情况说明，经公积金中心核实无误后可一次性提取本人账户内住房公积金。

除了显而易见的漏水等问题，暴雨之后，房屋因年久失修或严重受潮导致的发霉、细菌滋生问题同样值得关注。此外，上述建筑施工行业人士提醒，大雨之后房主还应检查房屋是否有裂痕，“特别是比较老旧的房屋，如果墙面出现粗细不等的裂痕，不及时维修也可能导致危险”。

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