李嘉诚降价甩卖房产,嗅到什么信号?

  地产界“风向标”李嘉诚又有惊人举动——低价抛售房产。

  8月3日,长江实业集团(李嘉诚旗下地产旗舰)旗下新楼盘“亲海駅II” 项目公布了首张价单,共132户,每平方英尺价格为1.5万港元(约合人民币14.8万元/平方米),均价回到7年前。

  其中,最  便宜的开放式单位实用面积210平方呎(约合19.5平方米),扣除18%折扣后,折实售价为290万港元,折实呎价13810港元(约合14.87万港元/平方米)。这一售价较周边二手房均价约便宜3成。

  据报道,亲海駅II地处油塘工业区,周围已有不少楼龄4~17年的住宅,这些住宅平均尺价为亲海駅II首批出售单位均价的97%~136%。

  长江实业集团执行董事赵国雄形容,亲海駅Ⅱ首批单位为“便宜到爆”。该项目价格被外界视为香港楼市“深水炸弹”,直击二手房业主心理防线,甚至影响到了一江之隔的内地深圳楼市。

  为何长江实业集团要折价售楼?

  赵国雄表示,香港市民关注房屋问题,房屋政策是政府施政的重中之重,故发展商帮助市民上车,直言“不要赚尽、不用赚多”。

  “媒体对此报道有点煽情,但无可否认是相当吸引的价格,相信可以带动销售。”长江实业集团主席李泽钜表示,当市场普遍认为经济向好和利率偏低时,楼价和地价都倾向上升,但目前市场认为经济尚待复苏,利息成本偏高,意味着价格将近见底,集团未来将继续买入合适地皮。

  协纵策略管理集团创始人黄立冲表示,“亲海駅II” 项目的软肋是周边是工业用地,其他拿地开发商都没有开发,交通设施不足。现在香港银行同业拆息利率已经达到5点多,而平均租售比只有2%左右,导致买房者压力非常大。

  “现在的市场环境下项目要想卖得动,确实应该比周边便宜20%~30%,这是一个务实的定价。香港楼市在美元加息周期下压力确实非常大,这可能会导致物业价格,特别是豪宅价格普遍下跌。这种情况下,长实选择通过降价销售来吸引买家,也是一种常见的市场策略。”黄立冲表示。

  一个值得注意的现象是,受疫情、移民潮等因素影响,香港纳税人口正在大量减少,这意味着购房需求或有所下降。

  香港税务局宣布,将于5月2日发出240万张2022/23年度个别人士报税表,个人报税表数量比2021/22年度减少了约7万张,创下9年新低。3年间累计减少约37万张。这些人大部分在23~50岁之间,是购房主力人群,通过降价销售来刺激需求,也是香港开发商们不得已的选择。

  “香港正在大量流失购买力,满足香港优才和专才计划的人群,要在7年后买房才不需要缴纳印花税,这部分人的承接购买力是不足的,剩下的有购房需求的大部分是低收入穷人。”黄立冲认为,长实集团7折卖楼事件,反映出当前香港楼市面临的压力和挑战,尤其是像新世界等债务比较高的房企,确实需要降价套现资金。

  这不是李嘉诚第一次降价卖房。今年3月,长江实业推出屯门飞扬第2期楼盘首张价单,折实呎价为11042港元至13972港元,最低呎价创周围片区3年新盘新低,彼时这一举动就被业内评价为“深水炸弹价”及“放血价”。

  如今,降价行为再度出现,且打折力度更大,信号意义明显。

  “对于多元化发展,实力雄厚、资金来源多样且抗周期性较强的长和系而言,很显然打折卖房并非出于现金流或业绩压力,很可能出于对下一步经济形势变化趋势和机会判断的把握之下,为加快去化与回款的举措。”IPG中国区首席经济学家柏文喜认为。

  8月3日这一天,长江实业集团还披露了2023年中期业绩报告。报告显示,今年上半年,集团已确认物业销售收入为82.46亿港元,同比减少59.6%;收益为35.3亿港元,同比减少56.2%,收益下滑严重。

  香港特区政府财政司司长陈茂波曾表示,2022年,香港楼价(房价)累计跌逾15%。进入2023年后,香港金管局总裁余伟文称,市场数据显示,截至今年6月底,香港整体住宅楼价较2021年高位累计下跌13%。

  “我对债务从来是如履薄冰。”李嘉诚曾经接受采访时说过。据观察,长江实业资产负债率长期维持在30%以内;当嗅到一丝风险时,其会少拿地或不拿地,并最终抛售资产。一边卖卖卖,一边买买买,也是李嘉诚家族近几年来的经营常态。

  “既然手中资产价格短期内可能不会上涨,且风险很大,不如套现继续投资其他领域。因此,不排除长江实业通过减仓回收资产,将资金投资于其他回报率高于房地产的项目。”一位业内人士称。

  “对我来说,谁是趋势才是我要考虑的,而不是空洞和虚假的道德说教。我只是一个商人,商人的首要目标是让资本更安全,其次才是增值更快。”李嘉诚说。

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