长三角土拍热度回落？杭州诞生今年首宗流拍地块

今年以来，与不景气的房地产市场形成鲜明对比的是长三角火热的土拍市场。但在7月18日的土拍市场上，杭州罕见出现流拍地块，为该地区今年首次。

“杭州首现流拍地块，对于杭州市场乃至热点城市土拍市场而言并非好消息。可以看出，热点城市土拍同样面临压力。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪告诉大河财立方记者，“除杭州外，近期南京等部分热点城市土拍热度也出现了一定的下滑趋势，说明土地市场压力有所上升。”

杭州市场上半年溢价率超9%，热度有回落趋势

7月18日，杭州迎来年内第七次集中出让，挂牌7宗，成功出让6宗宅地，总成交金额73.7亿元，平均溢价率7.2%。

其中，3宗摇号成交、2宗溢价、1宗底价，一宗流拍，这是今年杭州集中土拍以来首宗流拍。

流拍的是下沙中心区单元JS0405-25、35地块，毗邻地铁1号线高沙路站，与金沙湖公园、大学城、火车东站以及武林、西湖中心无缝衔接，交通、商业配套相对丰富。

对于流拍的原因，关荣雪表示：“首先由于房地产买卖市场成交复苏缓慢，房企对于项目去化信心不足，拿地趋于谨慎；此外，供地质量下降，和房企居高不下的资金压力，也影响到了房企的拿地热情。”

但相对于去年，今年杭州土地市场表现较为突出。今年上半年，杭州共计完成7场土拍，累计出让宅地66宗，总成交金额953.36亿元，平均溢价率9.35%。相较于2022年，溢价率高出2.12个百分点，今年土拍市场整体热度较高于去年。

此外，今年上半年，杭州地块因溢价率封顶而触发摇号的地块共有41宗，封顶成交率高达62%，较去年有了明显的提升。

结合当前情况，杭州本轮土拍除了1宗流拍地块外，还出现本地国资委托底的现象，结合日前上海集中土拍出现流拍、南京本轮集中土拍也有托底等情况展望，在当前销售端回落的影响下，再加之大量优质地块已在上半年密集出让，克而瑞研究中心研究员预测，下半年热点城市将出现更多的底价和流拍地块，土拍热度指标也将逐步与新房市场趋同。

长三角核心城市展现较强韧性

从近三个月举行的土拍市场来看，长三角城市土地出让活跃度相对较高。

5 月，苏州、宁波的土拍市场土拍热度可圈可点。当月，苏州姑苏沧浪新城15号地，仅仅20分钟已经收到30轮竞价，因为竞争过于激烈导致土拍系统崩溃。同月，宁波成功出让8宗地块，总成交价为52.18亿元，溢价率为8.78%，其中有4宗地块触顶摇号、1 宗溢价、3 宗底价成交。

6月，苏州、杭州的土地收金表现亮眼，土地出让金均超百亿元，分别以121亿元、107亿元在全国城市中位列第二、第三。

7月，上海2023年第二批次土拍拉开序幕，共计成交15宗地块，其中10宗封顶摇号、5宗底价成交，总规划建筑面积187.34万平方米，共计揽金约405.48亿元，平均溢价率7.82%，创自2021年以来各批次土拍的溢价率新高。

诸葛数据研究中心高级分析师陈霄告诉记者，从近三个月举行土拍的南京、杭州、上海、宁波等城市来看，热度均不俗，由此可见房企对长三角热点城市布局的信心仍然较足。

土地热度来自政策利好和新房价格推动

业内人士认为，当前长三角土地市场支撑主要来自资源政策利好，和较为坚挺的新房价格趋势。

近期，重点二线城市成为松绑调控的主力军，其中长三角重点城市纷纷加入“阵营”。其中，苏州、南京均推出优化公积金贷款的相关政策，杭州多区域松绑限购，对提升购房者入市积极性起到重要作用。

其中，南京对公积金政策进行调整，租房方面明确提高提取额度，如单身职工每月可提取金额从1200元提高到1800元。而对于无房的多子女家庭，其额度还可以再提高20%。购房方面，明确多子女家庭使用公积金贷款，最高额度可以上浮20%，即多子女家庭最高额度可以达到60万元/人、120万元/户。

同时，下调首套房认定标准。使用住房公积金贷款购买第二套住房时，首套房面积认定标准为：家庭已有一套住房人均建筑面积不超过40平方米。不再限定现有首套房面积。这一表述的含义是，只要首套人均住房面积比较小，那么买第二套房就可以按首套标准执行。

杭州萧山区发布了最新放松限购政策，将闻堰街道加入差异化购房范围，在该街道外地户籍只需1个月社保即可购买萧山区的新房或二手房，杭州楼市放宽限购的区域版图再次扩大。

苏州住房公积金管理中心消息显示，住房公积金余额可提取用作首付款，且不影响后续公积金贷款额度。据了解，该政策适用于苏州大市范围内（不包括工业园区），即苏州姑苏区、高新区、相城区、吴中区、吴江区、昆山市、常熟市、张家港市、太仓市。

在房价方面，根据国家统计局发布的2023年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，2023年6月份，上海、杭州新建商品住宅价格环比涨幅位列第二、第三。陈霄表示，长三角核心城市上海、杭州涨幅均较平缓展现出了其发展的较强韧性。

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