仲量联行：二季度末北京全市写字楼整体空置率略微收缩至10.3%

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7月5日，仲量联行发布《仲量联行2023年第二季度北京房地产市场回顾》报告。

2023年下半年拉开序幕，北京经济正在修复至正常增长的进程中，商业地产市场表现略有分化。仲量联行中国区首席战略官张莹表示：“尽管当前商业地产市场挑战仍存，但在货币政策的先行刺激后，愈多的政策积极信号有望带来市场整体信心的改善。”

二季度，办公楼市场租赁需求转弱，全市整体租金再度下探。在投资市场，内资自用型买家在二季度最为活跃，而机构投资人仍持续关注长租公寓、工业物流及产业园等物业。餐饮租赁需求的提涨在二季度推动零售地产市场整体进入温和复苏态势，租金止跌企稳。工业物流市场需求保持稳健，但新增供应小幅推高全市空置率。酒店市场在上半年实现快速复苏，有望在暑期旺季释放出更大的活力。高端住宅市场活跃度在宽松政策影响下实现稳步上升，二季度成交总量环比增长48%。

随着租赁需求走弱，全市整体租金进一步下探。今年年初以来的市场复苏趋势并未延续，二季度租赁需求显现疲软态势。仅有的部分搬迁需求受到了租户方低预算的限制。当前业主与租户方的谈判期拉长，尤其是1,000平方米以上的大面积租赁需求。二季度，租赁成交的行业分布呈现更加多元化的趋势。源自TMT行业的租户贡献了租赁成交总量的四分之一，其中游戏企业增长趋势更加显著。从全市角度而言，即使在先前表现稳定的CBD区域，问询与带看数量也呈明显下降。区域业主正持续提供更灵活的策略以吸引潜在的租户。

全市整体空置率略微收缩至10.3%，净吸纳量与一季度相比减少了三分之一。虽然二季度办公楼市场退租趋势有所缓解，但租赁需求的疲软仍然导致全市范围内的净吸收量十分有限。由于回填速度慢于预期，业主面临较大空置压力。全市甲级办公楼平均租金持续处于下行通道，环比下降1.8%，同比下降4.0%。鉴于当前的市场情况，即使针对500平方米以下的小面积需求，业主也开始提供可观的租金折扣。“近期市场需求复苏仍然受限，全市租金调整期或将持续至2024年。“仲量联行北京商业地产部高级董事张斯亮表示：“租金下行将进一步推动租户方借助有利市场环境与业主进行谈判，有望争取更加优惠的租赁条款。”

二季度北京大宗交易市场以内资买家自用需求为主，成交主要位于五环以外区域。家居龙头企业居然之家集团近期发布公告称将收购位于北四环奥林匹克区域的远洋未来广场零售物业，总建筑面积约6万平方米，收购总价为人民币19.63亿元。

在自用型买家作为大宗交易主力的同时，长租公寓、工业物流及产业园等物业持续吸引投资人目光。由于办公楼租赁市场表现欠佳，近期北京的办公楼投资需求稍显疲弱。“市场博弈情绪有所减弱，但整体投资信心的恢复仍然需要时间。”仲量联行中国区投资及资本市场业务运营主管兼华北区负责人徐茜茜表示：“当前， C-REITs相关资产更受投资人关注，C-REITs的扩容有望继续推高此类资产的投资活跃度。”

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