广州甲级写字楼市场承压,调整租赁策略势在必行

商业地产专家戴德梁行，近日就疫情冲击下，广州办公楼市场现状进行了解读，并就未来市场可采取的有效应对策略做出深入探讨。受疫情影响，今年一季度广州甲级写字楼市场租赁成交放缓，空置率及平均租金水平皆环比微降。随着疫情在全球蔓延，市场信心受挫，预计未来半年新增租赁需求将有所放缓。戴德梁行写字楼团队紧追市场动态，在疫情于全球大范围传播带来的二次冲击下，对217位写字楼业主及租户进行深度调研，近8成受访业主认为未来广州写字楼市场将承压，预计写字楼空置率呈上升趋势、租金有较大机会下调；同时，近8成受访租户表示业务受到疫情的负面影响，市场信心动摇。我们通过市场的声音，剖析当下办公楼市场面临的挑战，为后续“抗疫”提供指引。

疫情使甲级写字楼租赁成交放缓

受新冠肺炎疫情影响，甲级写字楼租赁成交放缓。回顾一季度市场数据，广州甲级写字楼市场无新增供应入市，全市空置率环比微降0.3个百分点至5.2%，平均租金水平环比微降0.6%至189.6元每平方米每月。全市净吸纳量录得1.2万平方米，环比下降5.4%。在建项目工期延后，全年新增供应较去年年底预测值下降18.7%，约为 46.6万平方米。

图1 2015-2020年一季度广州甲级写字楼市场租金及空置率，数据来源：戴德梁行研究部

市场直击：疫情在全球蔓延下对业主及租户产生的影响

1月份爆发的新冠肺炎疫情，目前在国内已进入可控阶段，而自3月份起疫情进一步在全球范围内传播，给各行各业带来了二次冲击，当下广州的办公楼市场受到了哪些影响，业主及租户怎么看？

戴德梁行4月份期间，通过问卷及电话访谈，邀请217位广州甲级写字楼市场业主及租户参与调研，当中包括85名业主及132名租户。

1、业主方市场信心指数微升 租户则下滑

疫情爆发初期，戴德梁行曾广邀甲级写字楼市场业主及租户参与调研，以挖掘疫情对市场造成的影响。而4月份市场调研结果显示，受访业主自2月疫情爆发以来，市场信心指数波动较小，逾8成业主持积极态度；受访租户因疫情给自身业务造成负面影响，市场信心下调，由2月逾8成持乐观态度，变为4月近8成持中立偏消极态度。戴德梁行广州写字楼部主管及董事梁杰分析，从调研结果来看，复工后维持了一定的看楼量与成交量，业主方对写字楼市场信心开始复苏。随着疫情在全球范围的传播，给经济带来了二次冲击，疫情对业主造成的二次影响或有滞后。在疫情持续影响下，租户的业务普遍遭受负面影响，市场信心显著下滑。

图2 二月份及四月份受访业主信心指数变化，数据来源：戴德梁行写字楼部

图3 二月份及四月份受访租户信心指数变化，数据来源：戴德梁行写字楼部

2、过半数受访业主及租户认为负面影响可在半年内缓解

调查显示，多数企业认为疫情总体可控，其影响将是短暂的。逾8成受访业主预计此次疫情对办公楼租赁市场的影响不超过半年；逾7成受访租户认为，此次疫情给业务带来的负面冲击，亦较大可能在半年内得到缓解。

图4 左图为受访业主认为疫情对租赁市场的影响时长；右图为受访租户认为疫情对公司业务的影响时长

数据来源：戴德梁行写字楼部

3、近8成业主认为未来广州办公楼市场承压前行

超过6成受访业主认为疫情期间，广州甲级写字楼市场活跃度欠缺，逾6成业主表示新增客户量在每周10户以下。同时，逾5成客户搬迁需求时间集中在3-6个月内，近5成客户新租赁需求面积为300平方米以下，预计未来半年内租赁成交将以小面积单元为主。

另外，近8成受访业主认为未来广州写字楼市场空置率将上升，逾5成受访者预计写字楼市场租金将下滑。疫情当下，逾7成受访业主表示将会加大租赁谈判空间，逾6成会下调招商目标，但对于是否实行优惠措施，逾6成受访业主持观望态度。

4、疫情给不同企业带来的影响大相径庭：对外企、中小企业业务冲击较大

受访租户中，约8成表示公司业务受到了疫情的负面影响。从企业类型来看，伴随疫情在全球爆发的趋势，境外受控程度较低，当前外资企业遭受的负面影响较为显著。从企业规模来看，疫情给中小型企业（200人以下）带来的冲击更大。从行业来看，疫情的负面影响更多地作用于TMT、金融及贸易领域。

图5 受访租户关于疫情对公司业务造成影响的反馈，数据来源：戴德梁行写字楼部

广州写字楼市场未来走向

通过市场观察、深度调研等多个维度来看，广州甲级写字楼市场在疫情二次冲击下，面临着巨大考验。戴德梁行特邀广州办公楼市场中，具有代表性写字楼项目及行业权威影响力的开发商业主，一同探讨写字楼市场未来走向。

戴德梁行广州写字楼部主管及董事梁杰认为，受海外疫情传播影响，目前我国外向型服务行业，如贸易、旅游及会展等企业的业务，普遍遭受负面影响，广州写字楼市场活跃度下降。业主应关注市场情况，及时调整租赁策略，如加大商务条款灵活性、维护各渠道及政府机构合作关系、采取具有竞争性的租赁策略。优化租户结构、提高项目物管水平亦是应对良策。下半年是租户优化办公场所的窗口期，品牌租户不妨利用机会，寻求可长期有效控制成本的办公地点。

越秀商投写字楼事业部总经理陈嘉洛表示，目前全国一线城市、1.5线城市的写字楼市场普遍面临供过于求的现象，叠加疫情影响，租赁需求进一步受到抑制。金融、专业服务业及房地产等甲级写字楼主力客户行业，在疫情冲击下及时调整策略，表现坚韧。线上游戏、教育、视频等科技互联网、通讯行业“异军突起”，或成为未来甲级写字楼需求的生力军。预计未来写字楼市场，租户议价能力“占上风”，租户类型呈现细分化趋势。越秀商投也在疫情下进行了新考量，计划将在新写字楼项目广州环贸中心ICC打造24小时办公、空气质量监控等多功能的楼层，并推出悦享会平台，为企业用户创造更多商机。

合景泰富集团写字楼租赁副总经理陈卓君分享，主流调研报告显示，与其他一线城市相比，过去几年广州写字楼市场空置率皆维持低位，在疫情期间表现出较强韧性。合景泰富在南沙、琶洲的写字楼项目，更是借力政策红利、TMT行业迅猛发展的势头，逆市上扬。预计今年全市写字楼租金环比有所下降，但降幅有限。随着琶洲片区新项目的陆续交付，全市写字楼空置率将上升，疫情使部分项目推迟入市，因此空置率上升幅度比预期收窄。

戴德梁行广州公司总经理罗进良分析，目前国内疫情得到控制，商业活动逐渐步入正轨。随着疫情在海外爆发，持续时长具有较高的不确定性。二季度成交以小面积、短期租赁为主，企业为保证现金流，或将推迟、取消搬迁计划，大面积租赁成交活跃度下降，租户寻求更大的租金优惠力度。前两个季度积压的租赁需求有机会在三季度得到释放，以控制成本或降低租金为导向。同时，三季度陆续有新增供应入市，预计甲级写字楼市场空置率将上升。到四季度，疫情给写字楼市场造成的负面影响凸显，写字楼项目间的竞争加剧，空置率上升带来的压力将传递到租金上，写字楼市场整体租金水平下调。

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