地产出现积极“信号”？头部优质房企竞争力显现

　　在国内，房地产是国民经济的支柱产业，是拉动经济增长的重要动力，更是与居民住房消费强相关的行业，房地产市场的稳定性尤为重要。

　　2023年以来，为稳固房地产市场修复态势，需求端政策仍延续边际放松趋势，多地出台楼市调控政策，促进购房预期和信心修复。

　　据中指研究院统计，2023年以来，已有150余城出台房地产调控政策超250次，各月房地产政策优化频次稳定在60次左右。推出的稳楼市举措包含放松限购限售、优化公积金贷款政策、实行购房补贴、下调房贷利率、推行二手房“带押过户”、降低商贷首付比例、放松落户等多个方面。

　　其中，杭州、南京、合肥、郑州、沈阳、厦门、武汉、长沙、济南等14个城市都对限购政策进行了优化。

　　值得注意的是，高级别城市也在尝试优化楼市政策，更有利于进一步提振楼市，平稳释放各类需求。如北京，宣布将在房山区试点多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策；并计划推出引才聚才十一条，落实引进落户、住房保障等优惠政策。

　　随着房地产放松政策进一步落地、购房者信心有所恢复、前期积压的需求集中释放，今年以来楼市整体恢复形势见好，居住消费市场出现积极变化。

　　一季度市场迎来全局性修复

　　整体来看，前四月楼市热度快速回升，销售环比转正、同比显著改善，尤其是3月份百城成交量创近15个月最高。

　　国家统计局数据显示，今年1-4月份，全国商品房销售面积3.76亿平方米，同比下降0.4%，降幅比一季度收窄1.4个百分点；商品房销售额3.98万亿元，增长8.8%，增幅扩大4.7个百分点。

　　其中，3月和4月，全国商品房销售额连续两个月同比正增长。

　　对此，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖分析表示，“房地产市场整体处于调整期，稳定房地产市场，保障和改善民生，仍需要继续努力。”他认为，下阶段，随着经济恢复向好，稳定房地产市场政策显效、市场预期好转，房地产市场有望逐步企稳。

　　贝壳研究院市场分析师刘丽杰认为，“去年以来，保交楼、保民生、保稳定等各项政策举措有力保障了购房人的合法权益，房企的合理性融资也得到改善，带来今年一季度市场全局性的修复。”

　　市场复苏态势愈发清晰下，优质房企的销售增长也更具有确定性。

　　“确实感觉市场火爆了不少。”龙湖成都营销负责人介绍到，“刚开始回暖的是刚需市场，以年轻客群居多，2月中下旬改善类客户密集入场，2月4个项目的叠墅产品加起来卖了40套，超过去年四季度销售总数。”

　　而据龙湖集团发布的1-4月销售公告显示，公司实现合同销售额671.6亿元，同比增长38.9%。

　　同期，公司实现经营性收入约83.0亿元（含税），其中运营收入约为43.0亿元（含税）、服务收入约为40.0亿元（含税）。4月单月，龙湖实现合同销售额164.6亿元，同比增长45.4%，增长速度高于行业平均水平。

　　作为疫情后的第一个黄金假期，五一假期居民出游消费意愿强烈，文旅部数据显示，今年五一假期全国国内旅游出游合计2.74亿人次，同比增长70.83%。

　　虽然假期出游人数较多，但节日期间楼市人气仍较高，机构数据显示，代表城市成交规模同比增长约25%。而不少优质房企也紧抓营销节点，收获一波成交高峰。

　　比如，天津龙湖樘樾、青云阙、春江天玺、春江郦城等项目均迎来到访高峰，5天累计销售额达3.3亿。

　　在龙湖合肥柏堰·御湖境售楼处，除了谈判桌前坐满了客户之外，沙盘旁边也有不少客户在了解。该项目销售负责人表示，今年4月之后楼市回暖明显，五一小长假售楼处来访量显著增长，项目仅五一小长假的5天就劲销1亿。

　　热点城市率先回暖 民营房企加速回归土拍市场

　　业内人士认为，此次楼市回暖呈现出点状复苏，复苏较好的城市以人口人才净流入、库存去化快、产业优势突出的城市为主。

　　比如北京、深圳、成都、上海、广州、苏州、杭州、南京、武汉、宁波等，这些城市环同比实现2个月正增长或同比连续3个月正增长。

　　戴德梁行发布的《2023年第一季度全国住宅市场研究》显示，热点城市需求仍然十分活跃。

　　具体成交量看，一季度，24个重点城市住宅新房销售面积共计4785万平方米，较上年同期上涨17.1%。24城新房成交量占全国比重创6年来新高，达到18.2%，较2022年的15.1%上升3.1个百分点。在24城样本中，武汉、上海、成都、郑州、天津的季度新房销售面积均达300万平方米以上。

　　而热点城市住宅销售的回暖，也带动了土地市场的回暖，房企拿地强度明显提升。

　　据中指研究院统计数据显示，整个4月，22城中上海、杭州、成都、合肥、长沙、无锡、广州、天津、济南、青岛、北京、重庆、厦门13城均进行住宅用地出让活动，平均成交溢价率8.37%，较3月提升0.18个百分点。核心城市热度持续，如上海、杭州、成都多宗地块拍至地价上限。

　　值得注意的是，民企投资的积极性在复苏，头部民营房企拿地强度相对更强。中银证券研究报告显示，1-4月，民企拿地金额占比提升至42.8%。

　　而头部房企更聚焦高能级优质地块，如龙湖4月累计获取8幅地块，分布在上海、广州、杭州、苏州、武汉、合肥、长沙、宁波等高能级城市，总建筑面积达到81.52万平方米，权益地价为约为100亿元。拿地金额在行业中排名前列，拿地强度更是在民营房企中遥遥领先。

　　资料显示，截至2022年底，龙湖集团总土储合计5795万平方米，权益面积3975万平方米。按地区分析，龙湖集团在环渤海、西部、长三角、华中及华南地区的土地储备分别占土地储备总面积的31.8%、24.8%、9.7%、6.7% 及6.6%。

　　可以看出，龙湖约88%的销售货值集中在高能级城市，土储结构持续优化且成本合理，为盈利的持续增长提供了良好的基本面。

　　穿越周期 优质房企竞争力显现

　　据媒体调研显示，“五一”假期期间，龙湖北京龙湖·建工九里熙宸楼盘热度不减，日均接待客户逾百组，较4月日均到访增长40%以上，期间成交金额超1.5亿元。

　　至于该项目火热的原因，该项目负责人透露，“当前买房人更看重房屋品质、户型设计、开发商实力和项目区位。”

　　经济学家任泽平在其《中国房地产展望2023：分化时代到来》一文中指出，房地产大分化时代已至，改善时代来临，产品力将成核心竞争力。居民住房需求已经由“有房住”向“住好房”转变。

　　有业内人士也指出，在本轮复苏需求中，“品质”“房企实力”在购房者的考量因素排名中位居前列。

　　中银证券报告指出，Top10房企4月单月全口径销售额增速达43.4%。其中，招商蛇口(001979)、华润置地、龙湖集团等增速较快。可以看出，面对震荡的楼市，购房者为避免潜在风险，更倾向选择优质稳健的房企。

　　据悉，4月份，龙湖实现权益金额112.6亿元，权益面积66.5万方，分别同比增长53.0%和37.7%，权益比例为68%，较2022年权益比例有所提升。4月单月，龙湖销售均价为16932元/平方米，较2022年全年的销售均价15063元/平方米提升12.4%。

　　对此，国泰君安(601211)证券认为龙湖前4月业绩符合预期。其进一步指出，能够取得如此成绩，得益于龙湖产品定位中高端，市场对于中高端产品的提价接受度较高，同时由于龙湖持续优化土储结构，向高能级城市更新，使得定价也有所抬升。

　　当前，房地产行业正向高质量发展转型，那些遵循稳健发展模式、具有核心品牌影响力、丰富且优质土地储备以及明显外部支持的头部房企，市场竞争力将进一步显现。

　　国泰君安证券预计，龙湖2023~2025年业绩增速为5.4%、7.0%、11.2%，并维持对龙湖的“增持”评级。

　　同时，花旗在其关于龙湖的最新研究报告中也预计，其2023年经营性现金流入达到50亿元以上。

　　“龙湖近期的股价压力主要由于同行几次展期、重组，以及4、5月销售的季节性疲软，行业投资者对非国有企业的担忧卷土重来。”花旗表示。

　　花旗从龙湖系列经营指标中分析认为其财务从容，经营稳健。比如，前4月，龙湖投资拿地集中在一二线城市，毛利率保持在20%以上；2023年龙湖已无境外到期债务，并提前偿还2024年到期债务，且无存续商票。

　　在融资方面，龙湖融资渠道稳定，额度充足。此前市场消息显示，龙湖从4月初开始与银团债权人进行再融资谈判，新贷款可能会是一笔5年期无抵押融资，剩余部分将使用公司内部资金偿付。

　　此外，花旗提到龙湖是为数不多的有能力增加可售货源的民企之一，其“以销定投”的拿地策略，优先考虑项目质量而非规模，能够帮助其穿越周期，保持经营稳健。

　　龙湖集团董事长陈序平也用实际行动来彰显对公司的信心，据港交所披露的信息显示，不久前，陈序平以每股均价17.6港元增持20万股，投入约352万港元。增持后，陈序平最新持股数目为971.5万股，持股比例为0.15%。

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