积极信号出现 房企迎来“关键时刻”？｜对战流动性危机②

近日，地产的放松信号加强了。

11月9日，银行间市场交易商协会举行房地产企业代表座谈会，被认为有利于债务融资。同日，武汉新规放松了对部分非武汉户籍人士首套房的限购，该政策被认为对市场回暖具有正向意义。

业内人士对和讯房产表示，融资确实出现了轻微的边际放松，但力度有限，部分规模房企相关负责人则直言，当前的融资环境没有明显改善。

业内的共识是，当前政策放松的信号意义明显强于实际上的放松，房企流动性危机究竟会持续多久，很大程度上还要看政策的弹性和执行力度。在各种不确定性当中，旭辉、雅居乐、祥生控股、正荣地产、世茂等房企陆续开始回购债券或股票等，以期传递对行业的信心，资本市场则表现的非常审慎。

这场博弈最终将走向何方，不仅关系着很多房企能否活过明天，还意味着房企未来能走多远。

融资边际松动

11月9日，银行间市场交易商协会的举行，有消息称，招商蛇口、保利发展、碧桂园、龙湖集团、佳源创盛、美的置业等公司近期均有计划在银行间市场注册发行债务融资工具。该政策被业内认为，将防止房企资金链进一步恶化。

同日，武汉出台新规，其中提到，非本市户籍的总部企业高级管理人员，在限购区域购买首套自住住房可不受限购政策限制。该政策被认为对市场回暖具有正向意义。

不仅如此，目前，行业没有出台明确的融资放松政策，但各种流言不胫而走。近日，一张截图在地产圈传播，内容显示，热点城市各主要银行按揭积压5个月以上的清理掉，且并购贷款将不纳入三条红线指标。

网传按揭放松截图

截至发稿，该消息没有得到专业人士的确认。不过，天津某银行人士表示，贷款积压，一般南方城市应该更多，他们内部虽然有信息说监管上稍微放宽，但没有明文规定。

一位龙头房企CFO对和讯房产表示，流传的政策还不确定，要看最后落地的情况。他表示：“现在流传的信息很多，需要时间来观察。”

政策从出台到实施，往往具有一定的滞后性，实际上，从10月的数据上也可以看出宽松的苗头。

央行数据显示，2021年10月，居民部门中长期信贷新增4221亿元，当月同比增长4%，结束了自今年5月以来连续5个月居民中长期信贷负增长的态势，累计同比也从9月的2.6%小幅回升至2.7%。

植信投资研究院资深研究员马泓认为，10月份该指标的改善，部分体现了央行对于短期住房信贷政策边际缓和的态度，即如央行在第三季度例会中所提到的“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。

房贷利率亦出现下降。植信投资研究院数据显示，截止2021年10月末，全国首套平均房贷利率为5.45%，二套房平均房贷利率为5.82%，均较上月回落1个基点。该机构预计，短期整体房贷利率存在小幅下调的可能性。

资本市场审慎

在趋势性的松动信号下，资本市场已经出现积极信号。

援引《金融时报》的报道，高盛投资组合管理团队近日公开表示，正在买入中国房企债券。报道还称，地产债市场近日初步迎来久违的暖意。

不仅如此，今日盘中，融创中国、正荣地产、时代中国控股等地产美元债集体反弹，融创中国2026年1月到期、票息6.5%的债券每1美元涨8.6美分至59.4美分。

近段时间，房企都在采取积极措施，向资本市场传递信心。

据和讯观察，仅11月以来，旭辉、雅居乐、祥生控股、正荣地产、世茂等房企陆续开始回购债券或股票，以旭辉为例，11月9日，旭辉发布公告称，公司大股东林氏家族承诺将投入8.87亿港元认购2.22亿股，并有意向额外投入最多7.86亿港元进行全额认购。

对此，IPG中国首席经济学家柏文喜认为，在多家头部房企债券违约的情况下，此举可提振市场信心，无疑对提升投资者对地产板块的信心有正向作用。不过，一位资深债券分析师认为，近日房企回购股票和票据，对于提升投资者信心有一定效果，但现在投资人还是比较谨慎。

比如，11月9日，标普将世茂的长期发行人信用评级由“BBB-”下调至“BB+”，这反应了标普对当前中国房地产行业的忧虑，这个评级意味着持续的重大不稳定情况或恶劣的商业、金融、经济条件可能令发债人没有足够能力偿还债务。

而就在4天前，世茂管理层宣布近期会启动对美元债、股票的回购，希望给市场更多的信心。

呼吁政策进一步宽松

虽然政策出现趋势上放松，但整体来看，行业融资基本面没有显著改观。

根据植信投资研究院数据，截至2021年10月末，房企内地信用债年内累计发行5451亿元，同比下降9.1%，降幅较9月有所扩大；中资离岸美元债余额为2038.09亿美元，环比减少6.94亿美元，历史上首次出现环比减少的情况。

更重要的是，如果政策没有进一步松动，随着2022年偿债高峰的来临，无疑将会有越来越多的房企承压。

申万宏源研究报告显示，2022年地产美元债到期金额折算人民币约为3787亿元，较2021年增长40%。根据国泰君安年初发布的数据，2021Q1及Q2美元债到期量均超过120亿美元，2021年4月、2022年4月为偿债高点。

数据来源：国泰君安

在这种情况下，各方都在呼吁融资政策可以进一步放开，这也是11月8日深圳房地产形势座谈会的主要内容。

比如，董事会秘书朱旭认为，三道红线要对开发持有分开考核，把开发和经营业务负债区分开。佳兆业联席总裁李海鸣建议，对企业不停贷，不抽贷，适当给与展期。南方基金副总经理李海鹏则表示，目前地产信用债一级发行基本冰冻；明年一季度是偿债小高峰，美元债违约风险更大。

世茂在投资者会议上也表示，现在主要还是市场信心，按揭虽然已经放松，但是对房企来说没有松太多，现在关键的还是金融机构的信心，如果债务不能借新还旧，压力就非常大。

“后续类似武汉这样的政策的出现是大概率的事情。”柏文喜认为，维护土地财政是地方政府的内在需要，因为地方财政对于土地财政的较高依赖，维护土地财政就成了必然之举，这是当前各地政府在财政增支减收的巨大压力之下对待楼市的必然态度和心理。

马泓认为，当前中国房企宏观融资环境依然偏紧，考虑到房地产市场对整体宏观经济影响较大，如果住房金融政策持续收紧的话，可能令短期宏观经济承压，诸如与房地产业相关的建筑业、耐用消费制品和住房金融服务业等，水泥产量、家用电冰箱销量和乘用车销量增速均已连续五个月负增长；

马泓预计，在住房金融政策边际改善的背景下，整体房地产行业的信心有望得到阶段性的修复，促进房地产行业平稳健康发展。

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