写字楼大撤退:北京首次出现供大于求,深圳二房东撤离

"xx科技有限公司"的LOGO和牌子还没有摘掉，这套标注为"439平方米""五间一厅"的写字楼房源就出现在中介旺铺出租的列表上。

这里是深圳市的甲级写字楼群，曾经有数不清的金融、科技类公司在这里安过家，又像上述这家公司一样匆匆离开。

"租金65元一平方米，总价的话是41000元，里面包含物业费和空调费28.25元。"这几天来看房的人比较多，邱玲（化名）变得很忙，很多公司从中心地段来到这里，寻找便宜一点的办公室，给她这样的写字楼中介带来业绩，也带来生机。

如果客户的预算在4万-5万元，她就会跟人推荐这套，"因为是二房东，所以套内面积跟挂牌面积相差比较大，实际套内也就170多平方米。"但是她强调，前年高峰时期，这里的租金是每月170、180元一平方米，标注的面积也就比现在少一二十平方米，"租金基本上降到一半了。

"过去的一个季度，很多热点城市的写字楼市场感受到被疫情加速地冷却。

从2019年开始，写字楼"空置率大幅上升"就频繁在公众视野出现，人们担心大批企业倒闭或者收缩，这一度引发外界对宏观经济的担忧。

"空置率受很多因素影响，比如，一个城市如果新的办公楼楼盘密集入市，空置率就会上升，但是这并不能反映市场需求的真实变化。"仲量联行北京商业地产部总监张斯亮解释，市场冷或者热，用"净吸纳量"这个指标会反映得更为确切，也就是"新租面积+扩租面积-退租面积"。

事实上，2019年全年，北京区域办公楼净吸纳量都是正值，但是在2020年第一季度，它转变为负数，这在过去10年"常青"的北京办公楼市场从未发生过。

北京尚且如此，其他城市面临的情况可能更不乐观。据第一太平戴维斯统计，一季度上海甲级写字楼市场录得6.95万平方米净吸纳量，环比去年四季度持平，但同比仍下降49%；与此同时，租金环比加速下跌1.0%。另一家机构高力国际预计，2020年上海全市写字楼供应量将达到250万平方米，但需求量仅为40万平方米，供求比大于6︰1。

"我们这边空出的办公室很多，什么价位都有，肯定能找到合适的。"邱玲对每个客户都这么说，她并不知道数据，只想着如何把这些房子推销出去，多挣一笔佣金。

企业焦灼：租金不减免，退租不退钱

下午两点多，贺林（化名）才吃上午饭，20元出头的外卖，让他看起来一点也不像个"老板"。

刚刚他收到中介的回信，房东不同意减免租金，虽然在他预料之中，但他还是骂了一句脏话。博士毕业后，贺林创立了一家科技公司，今年是第三年。

在疫情的影响下，一方面下游工厂的产能才刚刚恢复，另一方面不少订单因为客户倒闭关门而取消，"确实不太好做。"他说得轻描淡写，但情况似乎已经严重到一定程度，不然他也不会去问有没有减免房租的政策，这项成本在过去的三年里从没被他主动提起过。

在过去的几个月里，也有不少受疫情影响的客户问过张斯亮同样的问题，"能不能问问业主，有没有可能减免租金？

"但好像没有业主愿意这么做。

张斯亮去了解过，业主的考虑很简单，政策并非强制，只是鼓励，给一个租户减，就意味着可能要给整座大厦的租户减，损失就会很大。"办公楼主要分为单一业主和散售业主，我们所接触的甲级办公楼业主基本为单一业主类型，其中有一些业主会给出更灵活的方案：比如，租期是五年，今年可以适当少交一部分，其他的租金在剩余租期内补齐，相当于无息贷款。

"从他接触到的客户来看，受疫情影响程度并不是单纯跟行业有关，更多是跟企业的规模、运营的状况之间的关联比较大。"从去年到今年，某区域政府企业名单减少了500家企业，基本都出自租金很低的区域。"这意味着，除了特殊情况外，越好的办公楼，退租的数量相对来讲会越低。

他负责的租户大多是在甲级写字楼，是相对成熟的企业，现金流更加充足，抵御风险能力也更强。但也存在少数因为无法运营，完全关闭办公室或为节约成本选择搬迁的情况。

原本面积4000平方米的公司办公室，想从好的地段和办公楼搬到便宜的地方，面积缩减四分之一，租金也减少40%，这样的案例并不少见。

一家二线城市的软件公司，从5月开始就在寻找新的办公楼。他们服务的客户都是小企业，而这几个月来这些小企业陆续有很多倒闭，所以他们不得不缩减成本，而房租是首当其冲。

跟写字楼中介看了几套房后，他没有意识到，自己长叹气了好几次。"看得出来他心里挺复杂，他跟我说了他现在的办公地点，确实有差距，但这已经是他预算内我能找到的最好的条件了。"写字楼中介说。

不幸中的万幸是，这家公司的负责人的上一个租约已经快到期，他咬咬牙可以在新的便宜一些的办公楼中重新开始，但对于一些还在租期内的企业主来讲，退租并不容易。

一位资深写字楼中介坦言，很多写字楼在签约的时候条件比较苛刻，例如，如果中途退租，租金要一交到底，不予退还。

但对于整栋租赁的单一业主而言，更多是进行积极灵活的策略调整。张斯亮所接触的出租人大部分都是手握整栋或多栋办公楼，就如同减免租金一样，给一个企业开了先例，就意味着要承受一个很大规模的损失。"面对这样的情况，我们更多建议业主主动了解和关注现有租户的关注重点，并帮助他们通过调整策略、建立指导性预案等措施留住租户。

"业主被迫让步：从观望到行动，降价在所难免？

在北京，写字楼市场是在过去10年是一个万年常青的高地，经常有人开玩笑说，北京的写字楼是一个特殊的存在，好像永远一楼难求。

"过去10年来，北京办公楼空置率相对较低，但从去年开始需求端已经略有下降，而今年的疫情加剧了这样的情况。"张斯亮说。"新租面积少于退租的面积，净吸纳量转负，10年以来在北京是首次。"疫情的原因是一方面，张斯亮分析，另一方面则是从去年开始的"降温"趋势。

2019年开始，受宏观经济环境的影响，外界开始关注写字楼空置率上升的情况。彼时就有多个数据显示，北京的写字楼市场同样受到波及，2019年上半年北京地区需求量同比下降了104%。当时的市场人士认为，北京仍未进入买方市场，大多数业主选择观望，并未降低租金。

"很多业主自去年已经受到来自市场的压力，但当时并未预期需求会出现强劲的反弹，所以有一些心理准备，只是疫情的发生让市场雪上加霜。"在这个过程中，张斯亮跟业主沟通时发现他们的心态逐步发生了变化。

有业主已经主动联系他称，可以下调一部分租金；被动一点的业主仍然只会跟随市场价格下调，而这样做的结果就是，租出去的成功率远低于前者。

"大部分的新楼都有贷款，并非全款持有，需要出租几年后才能把贷款还完。国企背景的业主对租金收益的敏感度相对低一些，基金（投资写字楼的基金机构）背景的业主则敏感得多，当空置率上升到10%就会变得比较紧张。"张斯亮说。

这也是为什么在刚开始贺林询问能否减免租金时，就料到成功几率几乎为零的原因。

"我们写字楼的业主早已经没有资金压力，所以对于他们来讲，根本不可能减免租金，我也有朋友在央企的大楼，也没减免，反而是那种在散户私人业主手里租房子的人，威胁说再不减免租金就要活不下去关门了，最后真的给他们减了一个月的租金。"贺林说。

根据中国房地产指数系统租金写字楼指数的调查数据，2020年一季度，全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平环比下跌，平均租金为4.9元/平方米/天，跌幅为0.82%。

一线城市中，2.8%的商圈写字楼租金环比上涨，97.2%的商圈写字楼租金环比下跌。具体来看，一线城市36个主要商圈中，深圳前海商圈写字楼租金环比小幅上涨0.16%；上海北外滩商圈、深圳福田中心区商圈、上海漕河泾商圈等35个商圈写字楼租金环比下跌。二线城市2.3%的商圈写字楼租金环比上涨，95.5%的商圈写字楼租金环比下跌，2.3%的商圈写字楼租金与上期持平。

在写字楼租金环比下跌的商圈中，海口国贸商圈环比跌幅最大，为2.44%，租金下跌至2.3元/平方米/天；南昌红谷滩中心区商圈、上海北外滩商圈等4个商圈租金环比跌幅亦在2.0%-2.5%之间；重庆解放碑商圈、深圳南山中心区商圈等29个商圈租金环比跌幅在1.0%（含）-2.0%之间；广州北京路商圈、北京CBD商圈等43个商圈租金环比跌幅在1.0%以内。

2020年一季度写字楼租金环比涨跌幅较大的商圈数据来源：CREIS中指数据、3Fang.com

北京办公楼市场业主的让步，还未完全体现在市场成交方面，在张斯亮看来，"因为一季度本身工作日比较少，且受疫情影响，工作条件也受到了限制，工程没办法进行，很多租赁交易要么取消，要么搁置，市场基本处于完全静止的状态，发生的交易记录大多是续租或者去年收尾的项目拖到今年，并不是完全的自然运作。

"对于未来市场，他判断，"由于受疫情影响，一季度市场活跃度不足，疫情对办公楼市场的影响尚未完全展现，因此第二、三季度市场竞争或许会加剧。

"二房东租金腰斩"猫腻"：套内面积只有挂牌面积三分之一

张斯亮打交道的，大多是地产开发商、国企、基金这样的业主，而邱玲则更多接触的是二房东。

这些二房东，有的是联合办公，有的是包租公司，也有中介，他们将整栋楼或者几层楼、几千平方米的办公区域一起租下，再转租出去，赚取中间差价，这种模式在南方的多个城市非常盛行。

"这栋楼的空置房里有业主自持的，也有二房东的，业主自持的租金比较高，但是面积给的足，二房东的虽然价格低，但是面积方面水分很大。"深圳市的一名保安，已经在核心地段的一栋大厦工作了五年，不少二房东找过他，如果有人来找办公室，推荐成功的话，会给他返点，多则一两万元，少则三五千元。他说，这段时间空出的房子比较多，"他们（二房东）也不好过，都背着贷款来的。

"报道称，位于深圳市中心区域的财富大厦，60%的楼层被包租公司承租，目前包租公司已全部撤离；两三个月前，进驻深圳市地标建筑"京基100"大厦长达10年的资产运营商MFG在合同期满后也退出了。而此前的2016年-2017年，经常会出现几家运营商同时抢租同一栋写字楼的现象，为了抢到大面积物业，个别运营商可以将租金单价抬高10元，甚至私下给大业主好处费。

如今，租户不稳定，退租频发，给这部分二房东带来了巨大的压力。另据报道称，疫情发生后，一些地区还出现二房东经营不下去直接跑路的情况。

"这边二房东很多，各种各样的都有。我们对接的一般都是那种比较有实力的二房东，他们都是整栋整栋地拿写字楼，物业也是自己运营，最少也是租下半栋楼的那种，很有实力。"

邱玲一边带客户看房，一边解释。"大片的空置主要出现在一些新楼盘，而且一般开发商自持的空置面积很大，因为户型、装修都不是很好，二房东的空置反而不多。

"但最近办公室确实空出不少，她说，价格降得也比较厉害。邱玲给带看的客户指了一栋楼，"这里以前有很多金融公司扎堆，门面都搞得特别大气，后来都被清退了。但是这个商圈的商业氛围都挺好，离地铁也近，因为空了好多，所以租金便宜很多。前年每平方米180-190（元）的写字楼，去年大概150（元）左右，今年就降到100（元）。

"随后她向客户询问了实际需要的办公面积，"您可能不了解，二房东的房子租金都比较便宜，但是使用率比较低。350多平方米，套内可能才130、140平方米左右。"

从她发给客户的几套房源来看，这种看似标价很低的写字楼，套内实际面积只是标注面积的三分之一左右的现象，几乎是"定律"。"有的还可以谈。"她向客户解释。但客户看后说，如果真正算下来，这里的租金并不低。她支支吾吾，慢慢地"嗯"了一声。来这里询问的人，这几天越来越多，"主要是选择比较多吧，多少价位的也有，很多大公司要换小点的面积，也有人受疫情影响失业后想自己出来创业，找个小办公室。"邱玲说。写字楼市场有退就有进，一些电子商务、线上教育、互联网企业还在这段时间跟张斯亮说了扩租需求，"从几千平方米到几万平方米不等。"他说，"这不是逆势，对于他们这些行业来说，是顺势。"

（来源：头条号观象台）

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