杭州二手房以价换量换来小阳春 中介:网红板块别想着炒房

每经记者 包晶晶 每经编辑 陈梦妤

沉寂已久的杭州二手房市场,终于等来了复苏行情。今年2月,杭州全市网签单量达7396套,环比1月增长133%,达到自2021年6月以来20个月的网签最高值。

但3月以来,关于杭州大批二手房抛售、未来科技城房东割肉的消息也开始蔓延。据《中国企业家》报道,“之前卖8字头的,现在只要6开头了。”谈起杭州明星板块未来科技城的二手房价,一位杭州本地中介感慨,“我说的是这里最好的几个小区,8万跌回6万。”

“不要想着投资赚大钱,这种想法是不可取的。我可以推荐你去新盘摇号,但希望你还是理性一点。”杭州网红板块未来科技城的中介周天鸣用劝退回应了记者。

上涨的总价、跌掉的均价

成交量翻倍并没有让价格同步走高。国家统计局最新数据显示,2月,杭州二手房环比微涨0.4%,同比仍下跌1.3%。

一方面,和上海动辄千万豪宅售罄不同,今年以来的杭州仍然是刚需市场。但另一方面,越是成交畅旺的区域,价格滑坡越是明显。

贝壳研究院统计显示,杭州网红板块未来科技城,2月成交套数119套,环比增加117%,同比增加467%;拱墅区申花板块,2月成交同比增加405%,均价高达53356元/平方米,但是这两个板块均价下跌最为严重,同比分别跌15%和19%。

网红板块里的网红盘——未来科技城三兄弟(阳光城(000671)未来悦、中南樾府、东原印未来),其中的阳光城未来悦也是2022年跌势最惨烈的,曾在半年内降幅近100万元。

而据《每日经济新闻》此前报道,2021年二手房涨得飞快的时候,阳光城未来悦120平方米户型,一个月涨了近200万元。但后来,用中介的话说,“跌成了事故”。记者从链家平台公布的历史成交数据看,阳光城未来悦2月8日成交的一套89平方米3房,价格为370万元。

“这套房当时装修款跟车位款剥离了,实际成交价不止这个,最终成交是425万元,但房屋本身是一套沿街的二楼,价格偏低。”周天鸣说,“最近刚成交了一套二期9楼的房子,户型一模一样,490万元,另外还需要买家承担税金。”

不过,成交价格并不能代表趋势。“阳光城未来悦2023年以来是二期成交的多,本来就比一期装修标准高,并且楼栋位置更好,所以价格本身就要高一点。”

另一个网红项目,“6万人摇”的西溪公馆,3月已经成交了7套房,但跌幅也不小。“西溪公馆领取房产证之后就有很多人拿出来卖,那时候单价接近5.5万元/平方米了,从2021年6月到现在,每平方米跌了将近1.5万~2万元不等。”

对于西溪公馆的盛况,据《每日经济新闻》此前报道,“网上选房,一个号2分钟考虑时间。如果超时还没选好,号码作废,往下顺延。”当记者以看房人身份要求参观样板间时,被告知并没有样板间,客户根据房型图和沙盘位置选房。面对记者的不解,置业顾问劝说道,“要到的话按顺序选房,房型不满意么,要买就买,不买就算了。其实这种准现房无所谓的,交房你就卖掉,稳赚一辆豪车。

中原地产市场分析师卢文曦指出:“现在的市场热度基本上就是以价换量换出来的,不具备任何涨价的前提。”

大量积压客源入场

2月挂牌量环比提升268%,同比提升47%,也是自2021年5月起,连续22个月的最高单月度挂牌量。但挂牌量激增并不意味着抛货,客源量也在2月环比提升141%,同比提升74%,相当于2022年5月的客源量。

买卖带看量更是达到了2021年6月高峰时的量级,环比提升255%,同比提升134%。贝壳研究院指出,由于大量积压客源入场,库存房源被市场回暖激活。

对于市场热度能否持续,卢文曦分析:“二线城市市场弹性还是比较大的,基本上能出利好政策的都出了。比如南京,区域限购、限贷,已经最大尺度松绑了,所以说弹性较大。另一方面,二线城市相对人口多一点、产业结构好一点,比三四线要好很多,所以这个后续,我觉得还是能走一走量的。”

但未来,市场分化是必然趋势。“一线、二线城市弹性大,成交量好,小阳春还能延续一下,三线四线可能就比较尴尬了。其实除了城市跟城市之间,城市内部板块分化也很大。比如波动比较大的未来科技城板块,虽然量好,但基本上都是以价换量换出来的。”卢文曦认为。

“现在成交走向很稳定,已经连续两个月都很火热了,而且每一天的网签量很稳定,跌的希望不大,但涨幅也比较有限。”周天鸣说。

58安居客研究院研究总监陆骑麟此前在接受媒体采访时认为,阿里搬迁后,未来科技城二手房挂牌均价数据环比逐月下跌,阿里对板块房价短期影响相对较大。

“但从长远看,未来科技城板块发展已经相对成熟,即便阿里退出,新的企业也会入驻,且服务于阿里的相关产业已经在该板块落地,短期内也不可能集体搬走。”陆骑麟强调,“因此长期不会对未来科技城板块房价带来巨大冲击。”

此外,从一二线城市及杭州连续2年的市场景气度走势来看,业主信心相比1月末有所趋弱,且未能达到2021年同期指数。

(责任编辑:王治强 HF013)

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