杭州二手房以价换量换来小阳春 中介：网红板块别想着炒房

每经记者 包晶晶 每经编辑 陈梦妤

沉寂已久的杭州二手房市场，终于等来了复苏行情。今年2月，杭州全市网签单量达7396套，环比1月增长133%，达到自2021年6月以来20个月的网签最高值。

但3月以来，关于杭州大批二手房抛售、未来科技城房东割肉的消息也开始蔓延。据《中国企业家》报道，“之前卖8字头的，现在只要6开头了。”谈起杭州明星板块未来科技城的二手房价，一位杭州本地中介感慨，“我说的是这里最好的几个小区，8万跌回6万。”

“不要想着投资赚大钱，这种想法是不可取的。我可以推荐你去新盘摇号，但希望你还是理性一点。”杭州网红板块未来科技城的中介周天鸣用劝退回应了记者。

上涨的总价、跌掉的均价

成交量翻倍并没有让价格同步走高。国家统计局最新数据显示，2月，杭州二手房环比微涨0.4%，同比仍下跌1.3%。

一方面，和上海动辄千万豪宅售罄不同，今年以来的杭州仍然是刚需市场。但另一方面，越是成交畅旺的区域，价格滑坡越是明显。

贝壳研究院统计显示，杭州网红板块未来科技城，2月成交套数119套，环比增加117%，同比增加467%；拱墅区申花板块，2月成交同比增加405%，均价高达53356元/平方米，但是这两个板块均价下跌最为严重，同比分别跌15%和19%。

网红板块里的网红盘——未来科技城三兄弟（阳光城(000671)未来悦、中南樾府、东原印未来），其中的阳光城未来悦也是2022年跌势最惨烈的，曾在半年内降幅近100万元。

而据《每日经济新闻》此前报道，2021年二手房涨得飞快的时候，阳光城未来悦120平方米户型，一个月涨了近200万元。但后来，用中介的话说，“跌成了事故”。记者从链家平台公布的历史成交数据看，阳光城未来悦2月8日成交的一套89平方米3房，价格为370万元。

“这套房当时装修款跟车位款剥离了，实际成交价不止这个，最终成交是425万元，但房屋本身是一套沿街的二楼，价格偏低。”周天鸣说，“最近刚成交了一套二期9楼的房子，户型一模一样，490万元，另外还需要买家承担税金。”

不过，成交价格并不能代表趋势。“阳光城未来悦2023年以来是二期成交的多，本来就比一期装修标准高，并且楼栋位置更好，所以价格本身就要高一点。”

另一个网红项目，“6万人摇”的西溪公馆，3月已经成交了7套房，但跌幅也不小。“西溪公馆领取房产证之后就有很多人拿出来卖，那时候单价接近5.5万元/平方米了，从2021年6月到现在，每平方米跌了将近1.5万~2万元不等。”

对于西溪公馆的盛况，据《每日经济新闻》此前报道，“网上选房，一个号2分钟考虑时间。如果超时还没选好，号码作废，往下顺延。”当记者以看房人身份要求参观样板间时，被告知并没有样板间，客户根据房型图和沙盘位置选房。面对记者的不解，置业顾问劝说道，“要到的话按顺序选房，房型不满意么，要买就买，不买就算了。其实这种准现房无所谓的，交房你就卖掉，稳赚一辆豪车。

中原地产市场分析师卢文曦指出：“现在的市场热度基本上就是以价换量换出来的，不具备任何涨价的前提。”

大量积压客源入场

2月挂牌量环比提升268%，同比提升47%，也是自2021年5月起，连续22个月的最高单月度挂牌量。但挂牌量激增并不意味着抛货，客源量也在2月环比提升141%，同比提升74%，相当于2022年5月的客源量。

买卖带看量更是达到了2021年6月高峰时的量级，环比提升255%，同比提升134%。贝壳研究院指出，由于大量积压客源入场，库存房源被市场回暖激活。

对于市场热度能否持续，卢文曦分析：“二线城市市场弹性还是比较大的，基本上能出利好政策的都出了。比如南京，区域限购、限贷，已经最大尺度松绑了，所以说弹性较大。另一方面，二线城市相对人口多一点、产业结构好一点，比三四线要好很多，所以这个后续，我觉得还是能走一走量的。”

但未来，市场分化是必然趋势。“一线、二线城市弹性大，成交量好，小阳春还能延续一下，三线四线可能就比较尴尬了。其实除了城市跟城市之间，城市内部板块分化也很大。比如波动比较大的未来科技城板块，虽然量好，但基本上都是以价换量换出来的。”卢文曦认为。

“现在成交走向很稳定，已经连续两个月都很火热了，而且每一天的网签量很稳定，跌的希望不大，但涨幅也比较有限。”周天鸣说。

58安居客研究院研究总监陆骑麟此前在接受媒体采访时认为，阿里搬迁后，未来科技城二手房挂牌均价数据环比逐月下跌，阿里对板块房价短期影响相对较大。

“但从长远看，未来科技城板块发展已经相对成熟，即便阿里退出，新的企业也会入驻，且服务于阿里的相关产业已经在该板块落地，短期内也不可能集体搬走。”陆骑麟强调，“因此长期不会对未来科技城板块房价带来巨大冲击。”

此外，从一二线城市及杭州连续2年的市场景气度走势来看，业主信心相比1月末有所趋弱，且未能达到2021年同期指数。

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